공동주택의 관리에 관해 ‘공동주택관리법’ 제5조 제1항은 “입주자 등은 의무관리대상 공동주택을 제6조 제1항에 따라 자치관리하거나 제7조 제1항에 따라 주택관리업자에게 위탁하여 관리하여야 한다”라고 해 자치관리하거나 위탁관리토록 한다. 그러나 공동주택 관리의 현실은 주택의 약 70% 이상이 주택관리업자에 위탁해 관리하고 있다.

우리나라 공동주택에서 자치관리보다 위탁관리를 선호하는 것은 주택의 단지가 대단위라는 점과 건물이 고층이어서 관리의 전문성이 요구되는 점이라 할 수 있다.

그렇다면, ‘공동주택관리법령’은 공동주택의 전문관리에 관해 어떤 태도를 취하고 있는지 검토가 필요하다.

‘공동주택관리법’과 관리의 전문성

(1) 공동주택의 전문관리에 관해, ‘공동주택관리법’ 제7장은 제1절 주택관리업, 제2절 임대주택관리업, 제3절 관리주체의 업무와 주택관리사를 규정한다.

그리하여, 제1절 주택관리업 제52조 제1항 전단은 주택관리업의 등록을 규정하고, 동법 시행령 제66조 제2항은 그 구체적인 것으로서 ① 자본금 2억원 이상, ② 기술 인력으로서 전기산업기사, 열관리사, 위험물관리기능사, 주택관리사 각 1인, ③ 시설·장비로서 5마력 이상의 양수기 및 절연저항계 각 1대, 사무실을 규정한다.   

이에 반해, 제3절 관리주체의 업무와 주택관리사 제63조 제1항 전단은 관리주체의 업무로서 공동주택의 공용부분의 유지·보수 및 안전관리, 공동주택 단지 안의 경비·청소·소독 및 쓰레기 수거, 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행, 장기수선충당금의 징수·적립 및 관리, 관리규약으로 정한 사항의 집행, 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행, 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항을 든다. 나아가 같은 법 제64조 제2항은 관리소장은 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리해 공동주택의 입주자등의 권익을 보호하기 위해 ① 입주자대표회의에서 의결하는 공동주택의 운영·관리·유지·보수·교체·개량, 가목의 업무를 집행하기 위한 관리비·장기수선충당금이나 그 밖의 경비의 청구·수령·지출 및 그 금원을 관리하는 업무, ② 하자의 발견 및 하자보수의 청구, 장기수선계획의 조정, 시설물 안전관리계획의 수립 및 건축물의 안전점검에 관한 업무, ③ 관리사무소 업무의 지휘·총괄, ④ 그 밖에 공동주택 관리에 관해 국토교통부령으로 정하는 업무를 규정한다.

이와 같이 ‘공동주택관리법’은 주택관리업자와 주택관리사를 공동주택의 관리를 위한 전문기관으로 규정하면서도 주택관리업자에 대해서는 자본과 인력 및 설비를 규정하고, 주택관리사에 대하여는 관리업무의 범위를 규정한다.

(2) ‘공동주택관리법’상 전문관리의 취지는 위탁관리에서는 위탁관리업자에 담보하고, 자치관리에서는 관리소장에 담보한 것으로 판단된다.

그럼에도 현행 공동주택관리법령이 위탁관리의 업무집행에 관리소장을 파견해 관리토록 하고 주택관리업자는 단지 그 수수료를 받고 그 책임을 부담하는 관리체계를 취하는 것은 위탁관리제도의 본질에서는 물론이고, 공동주택 관리의 전문성과도 무관하다.

동법이 규정한 바와 같이 공동주택의 전문관리는 그 관리인력과 장비를 갖춘 관리업자에 담보해야 하고, 전문 인력의 1인에 불과한 주택관리사에 담보할 것은 아니다.    

위탁관리에서의 관리소장은 관리업무의 통괄자로서 역할을 다해야 하고, 또한 그것으로 족하다고 할 것이다.

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