관리 전문가, ‘도급관리’ 도입 주장
“적정이윤 제공해 서비스 질 경쟁 유도”

[아파트관리신문=고경희 기자] 우리나라의 공동주택 세대수는 해마다 지속적으로 증가하고 있고 2015년 기준 의무관리단지 중 위탁관리 단지가 79.5%를 차지하고 있음에도 관리 전문성과 윤리성이 부족하다는 지적이 계속되고 있다. 관리업계 전문가들은 전문성이 부족한 것은 주택관리회사가 취하는 이윤이 위탁관리수수료로 한정됐기 때문이라며 업체들이 자체 기술력을 갖고 전문화되기 위해 위탁수수료의 현실화가 불가피하다고 밝혔다.

국토연구원 천현숙 연구위원은 한국주거학회 논문집에 게재된 ‘공동주택 관리업체 선정방식의 문제점과 개선방안’(2012)이라는 제목의 논문에서 “2년간 수수료 1원과 같은 비상식적인 수수료가 나타나는 등 최저가낙찰제로 인해 위탁관리수수료가 낮은 실정으로, 최저가낙찰제는 가격요소만을 고려해 관리업체를 선정하는 방식이기 때문에 관리의 질적 요소가 고려될 수 없다”며 “관리업체 선정 시 입주자들의 요구를 반영할 수 있도록 하는 것이 바람직하다”고 제언했다.

이어 “관리업자 선정방식의 개선이 필요하며 현재 관리현장에서 시도되고 있는 다양한 방법들을 고려해 가격요소 외에 관리의 질을 포괄적으로 고려할 수 있는 새로운 기준을 제시해야 한다”며 “공동주택 관리의 근본 목적은 적정관리를 통해 공동주택의 수명을 연장하고 입주자 주거만족도를 제고하는 것임을 명확히 하고 투명성과 공정성을 담보할 수 있도록 최소한의 규제를 해야 한다”고 덧붙였다.

또한 위탁관리회사와의 계약은 위탁수수료의 다소로 결정할 것이 아니라 인건비 등을 포함한 총비용과 관리의 질을 고려해야 하므로 인건비 등을 포함한 ‘포괄도급계약방식’을 도입해야 한다고 강조했다. 현재처럼 위탁관리수수료만을 계약내용으로 할 경우 인력의 변동이나 인건비 지급 등을 포함한 모든 내용이 입주자대표회의 의결이 있어야만 집행이 가능하고 이런 방식은 효율적인 관리집행을 저해할 수 있다는 주장이다.

천 연구위원은 “현재와 같이 위탁관리수수료만으로 가격경쟁을 하는 환경에서는 관리업의 발전이 이뤄지기 어려우므로 관리업의 대형화를 포함한 선진화 방안이 필요하다”고 말했다.

공동주택관리상의 문제점과 개선방안에 관한 연구(이영애·김정인, 2014)에서도 공동주택 관리 문제 개선방안으로 꼽히는 관리업무에 대한 인식 제고, 관리직원 업무효율을 높이는 작업환경 제공, 주택관리업자의 현장직원 처우 개선 등을 실현하기 위해서는 주택관리업자의 역량 강화가 이뤄져야 하고 이는 기업이윤 확보에서 기인한다고 설명했다.

적절한 이윤보장이 되지 않으면 입주자대표회의와의 커뮤니케이션, 관리직원의 처우개선 등이 어렵고 부정한 방법으로 이윤창출을 하게 될 우려가 크다는 것이다.

논문은 관리업자의 적정 이윤보장을 위해 제도적 기반이 마련되면서 관리회사의 자질이나 제시된 서비스의 평가가 우선적으로 이뤄져야 하고, 관리회사는 이윤 보장을 위해 분야별 매뉴얼에 의한 직원교육, 운영노하우의 피드백 등에 힘써야 한다고 봤다.

율산개발 김경렬 사장도 위탁관리를 용역으로 해석해 도급관리로 인정하는 법령의 정비가 필요하다면서, 주택관리업자 및 사업자 선정지침의 입찰가격 대상을 ‘위탁관리수수료와 인건비로 하되 부가세를 제외한 금액으로 한다’는 내용으로 개정해야 한다고 주장했다. 또 위탁관리수수료의 금액이 낮아 관리주체의 능력 발전에 한계가 있다며 관리현장을 지도·감독할 인력과 장비를 갖추지 못하는 현실을 개선하기 위해 사업자 선정지침을 통해 가이드라인을 제시해야 한다고 언급했다.

주거문화연구소 김정인 박사는 위탁관리수수료의 현실화를 위해 위탁관리업체의 노력이 필요함을 역설했다.

김 박사는 “우수한 인력이 현장근무를 통해 성장할 수 있도록 기반을 마련해 주는 것이 본사의 중요한 역할”이라며 “본사의 역할이 제한적이면 입주자도 본사의 역할을 배제하거나 인지하지 못해 비용지불의사도 없는 것이 당연하다”고 꼬집었다. 이에 “비용지불을 꺼려하는 입주자와 현재 위탁관리수수료가 관리 전문화를 이끌기에 부족하다는 관리업체의 입장이 충돌하는 악순환의 고리를 끊어버리기 위해 관리회사는 입주자대표회의가 아닌 입주자를 위해 일해야 한다”며 “관리업체가 실제로 하는 업무들을 입주자들이 인지하고 평가할 수 있는 계기도 마련돼야 한다”고 강조했다.