충북대 정용기 씨 등, 논문서 주장

공동주택 수분양자들의 손해를 방지하기 위해 하자보증책임을 명확히 하고 보증기간도 개선해야 한다는 의견이 나왔다.

충북대학교 대학원 건축공학과 석사과정 정용기 씨와 이태형 씨, 같은 학과 김옥규 교수는 2017년 한국건축시공학회 학술·기술논문 발표대회 논문집에 게재된 ‘공동주택 하자담보책임 기산일 변화에 따른 하자보증제도의 문제점 및 개선방안’이라는 제목의 논문을 통해 이같이 주장했다.

정용기 씨 등은 논문에서 “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’)은 공동주택을 분양한 자가 수분양자에게 법적 하자보증기간 동안 무상으로 하자보수를 제공하도록 담보책임을 규정하고 있고 공동주택관리법은 하자보증제도로 수분양자의 권리를 두텁게 보호하고 있다”며 “집합건물법 제9조의2 및 공동주택관리법 제정 이전의 주택법 제46조 개정 시 전유부분에 대한 하자담보책임의 기산점이 사용검사일이 아닌 구분소유자에게 인도한 날로 변경됐으나 법률 제·개정 취지와는 달리 하자보증제도는 동일한 절차가 유지되고 있어 수분양자들의 손해가 발생되고 있다”고 밝혔다.

하자보수 청구권자별 권리를 비교해보면 입주자는 전유·공용부분에 대한 하자보수청구권, 전유부분에 대한 손해배상청구권을 갖고 있고 입주자대표는 공용부분에 대한 하자보수청구권, 전유·공용부분에 대한 하자보수보증금청구권을 갖고 있다.

하자담보책임기간의 기산점은 주택법의 경우 ▲전유부분: 입주자에게 인도한 날 ▲공용부분: 공동주택의 사용 검사일, 집합건물법은 ▲전유부분: 구분소유자에게 인도한 날 ▲공용부분: 집합건물의 사용검사일로 정하고 있다.

정 씨 등은 하자보수 청구권자별 권리·하자담보책임기간의 기산점을 비교·분석해 ▲사용승인일 이후 분양을 받은 수분양자의 예비적 채권 소멸 ▲보험료(보증수수료)의 산정 문제 등 문제점을 도출했다.

정 씨 등은 “수분양자의 권리를 보호하기 위한 법률 제·개정의 취지와 달리 사용승인일 이후 분양을 받은 수분양자는 하자보증제도의 사각지대 발생으로 선의의 피해자가 되고 있다”며 “사용승인일 이전에 분양을 받은 수분양자는 주위적 채권과 예비적 채권을 동시에 행사할 수 있는 반면 사용승인일 이후 분양을 받은 수분양자는 사용검사일로부터 분양을 받은 날까지의 예비적 채권이 소멸되게 된다”고 지적했다.

논문에 따르면 공동주택의 사후관리 하자보증 시 사업주체에서 수분양자에게 책임을 져야하는 법률적 채무는 수분양자에게 직접 하자보수청구를 받고 사업주체가 성실히 이행해 완료하는 ‘주의적 채무’와 사업주체의 주의적 채무를 기대할 수 없을 때 보조적인 책임으로 보험사를 상대로 보증사고를 일으켜 보험금을 청구하는 ‘예비적 채무’가 있다.

또한 정 씨 등은 “하자보증보험을 가입하기 위해 사업주체는 보험 가입 시 미분양 세대를 포함한 전 세대의 보험료를 지급하고 있는데, 보험가입 시기에 미분양세대는 보증 범위에서 제외되고 있음에도 보험료는 미분양세대를 포함해 산정되고 있어 하자담보책임기간 기산점 및 보증기간을 명기해야 한다”고 주장했다.

이에 “사용승인일 이후 인도일까지 발생하는 하자보증 책임을 명확히 해야 할 필요가 있는데, 각 세대별로 인도하는 날이 다르고 결국 하자담보책임기간의 기산일이 달라짐에 따라 보증기간 역시 인도하는 시점이 보증기간의 기산일이 돼야 한다”며 하자보증제도 개선방안을 제안했다.

정 씨 등이 제안한 개선방안은 ▲보증기간 개선: ‘전유부분의 하자보증보험기간은 구분소유자의 인도일로부터 기산한다’는 보증보험 특약사항 추가 ▲보험가입제도 개선: 사업주체는 보증보험 가입일 당시의 미분양 주택 보증수수료를 별도로 산정해 관할관청에 예치함으로써 사용승인 조건을 대체하며 미분양 주택을 분양 받은 자가 개별로 보험에 가입토록 보험료 지급 방식 변경이다.