[아파트관리신문=서지영 기자] 공동주택관리법이 제정, 시행된 지 1년이 지나는 동안 많은 부분에 대해 지적과 개정이 이뤄져 왔지만 아직까지 남은 과제가 많다. 관리업계 등에서는 관리업체, 관리소장, 입주자대표회의의 역할과 책임에 대한 명확한 구분과 정부의 과도한 간섭 제한을 요구하는 목소리가 공통적으로 나오고 있다. 동대표 중임제 폐지와 입주자대표 단체, 주택관리업자 단체의 법정 단체화 요구도 꾸준히 제기돼 온 의견들이다.

관리업체·소장 및 입주자대표회의의 역할 구분과 관련, 율산개발 김경렬 사장은 “대표회의의 재량행위 범위를 명확히 하고 관리주체와 관리소장의 업무를 세분해야 한다”며 “관리주체와 관리소장의 업무에 대해 계약책임, 사용자책임, 행위책임 간의 적절한 구분이 필요하다”고 주장했으며, 한국건설산업연구원 두성규 선임연구위원은 “입주자대표회의의 법적 성격 및 기능에 대해 일본 등 선진국의 사례와 국내 현실을 감안해 현재의 모호한 상태를 벗어나 분명한 규정을 둘 필요가 있다”고 말했다.

한국주택관리산업연구원 박종두 원장도 “관리주체를 입주자대표회의가 아닌 관리사무소장 및 관리사업자로 한 것은 사회 통념에 부합하지 못한 것으로, 관리주체는 관리이익 또는 부담의 귀속주체를 기준으로 정의해야 하고, 관리사무의 집행자를 기준으로 정할 것은 아니다”라며 관리주체의 명확한 구분을 위한 개선 방향을 제시했다. 박 원장은 “입주자대표회장은 입주자단체의 대표로서 관리권 행사의 주체여야 하고 관리의 주체로서 권한과 의무를 분명히 해야 하며, 관리소장은 자치관리에서는 입주자대표의 관리사무 수임자로서, 위탁관리의 경우에는 위탁관리업자의 관리사무 집행자로서의 지위를 명확히 해야 한다”고 말했다.

대한주택관리사협회 임한수 법제팀장은 “향후 법 개정 시 관리소장 등의 전문성과 신분을 보장하고, 상대적으로 그 책임을 강화함으로써 공동주택 관리 제 주체 간의 역할을 명확히 정립할 필요가 있다”고 강조했다. 이와 비슷하게 법무법인 우리로 주규환 변호사도 “관리주체의 대리인인 관리소장의 업무 수행 독립성을 강화하고 권한 보호를 할 수 있는 규정들이 더욱 보완돼야 할 것으로 보인다”고 말했다.

정부의 과도한 규제에 의한 통제보다는 최소한의 통제와 사적자치에 대한 보호가 필요하다는 의견도 다수 제기됐다.

주관협 임한수 법제팀장은 “지자체 등의 지도·감독을 사후적인 행정처벌 위주가 아닌 사전적 계도에 의한 지도감독으로 전환할 필요가 있고, 행정적 처벌 남발과 법원 등의 판결로 인한 빈번한 행정처분 취소를 막기 위해 공동주택관리법상 불명확한 포괄적인 처벌규정(제63조 제2항, 제102조 제3항 22호)을 개정할 필요가 있다”고 말했으며, 중앙대학교 부동산AMP과정 곽도 교수도 “벌칙 조항이 처벌 위주가 아닌 지도 위주가 돼야 하고, 너무 과도한 벌과금은 개선돼야 한다”고 강조했다.

박종두 원장은 “입주자대표회의의 임원 선출 및 해임방법, 동대표의 임기 등은 그 단지의 실정에 맞도록 ‘규약’으로 정하도록 하고, 그 기준과 요건은 지자체의 ‘표준관리규약’으로 지도할 것이지 이를 법으로 규제할 것은 아니다”라고 말했다.

전국아파트입주자대표회의연합회 김원일 사무총장은 “공동주택은 사실상 사적자치의 영역이므로 비리에 대해서만 엄격하게 단속하고 처벌하되, 자율성을 높일 수 있도록 과도한 간섭을 줄이고 제도를 많이 보완해야 한다”고 말했다. 또 “불필요한 교육비와 보험료 등 입주민들이 잘 모른 채 나가는 비용들이 많아 대표회의가 이러한 것을 잘 감시·단속할 수 있도록 여러가지 규제를 풀고 지원을 해야 한다”고 덧붙였다.

이와 함께 입주자대표회의 관계자들이 공동주택관리법 개선사항으로 가장 많이 요구하는 것은 동대표 중임제한의 폐지다. 중임제한으로 인해 전문성 있는 동대표의 수가 줄어들고 있다는 것이 폐지를 요구하는 주요 이유다.

이승호 전아연 법률자문위원(법무법인 동승 대표변호사)은 “연임제를 통해 동대표의 전문성이 강화되는 장점이 있기 때문에 연임제로 인한 동대표의 비리 가능성을 막기 위해서는 연임제한을 둘 것이 아니라 감시·감독의 강화, 정보의 투명화로 해결해야 한다”고 말했다.

서울시아파트입주자대표연합회 이종진 회장은 “동대표 임기 및 연임 제한 규제를 풀고, 입주자대표회장의 자격증과 월급제도를 시행해 투명한 관리와 부패척결을 위한 전문성 제고와 일자리 창출에 기여해야 한다”고 피력했다.

업계에서는 주택관리업자단체인 한국주택관리협회와 입주자대표단체인 전국아파트입주자대표회의연합회의 법정단체 누락을 지적하는 목소리도 높다. 이와 관련해 율산개발 김경렬 사장은 “관리주체의 법정단체화로 피용자인 자격자 단체와의 형평이 필요하다”고 말했으며, 동우씨엠 조만현 대표는 “주택관리업자의 법정단체화를 통해 책임관리가 실현될 수 있도록 추진해야 한다”고 말했다.

공동주택 관리의 전문성을 높이기 위해 산업 발전의 발판 마련을 위한 제도 개선과 함께 주택관리업이 산업으로서 더욱 인정받아야 한다는 의견들도 제기됐다.

동우씨엠 조만현 대표는 “주택관리업자의 전문화·대형화 유도를 통한 선진관리서비스 제공과 대규모 사업자의 역차별 해소를 위해 주택관리업자 및 사업자 선정지침을 개선해야 한다”고 말했다.

우리관리 주거문화연구소 김정인 박사는 “관리제도의 궁극적 목적은 시설물의 효율적인 유지관리로, 이를 위해 수반되는 입주자조직의 운영, 계약에 대한 지침, 비용의 지불 등 사항은 공동주택 단지에서 정하면 되지만 오히려 의사결정 방법을 통제하는 것이 법의 목적이 돼버렸다”며 “반면 시설물의 유지관리는 전문기술의 영역이고, 그 업무를 종합적으로 수행하는 주체가 주택관리산업으로 존재하지만 역할이 인정되지 않고 있어 주객이 전도된 형상”이라고 꼬집은 뒤, “중요한 의사결정, 관리 프로세스의 결정은 공동주택 단지의 상황에 맞게 이뤄지도록 하고, 시설물 관리의 전문성을 높이기 위해 주택관리산업이 제 역할을 수행해낼 수 있는 여건 마련이 시급하다”고 강조했다.

율산개발 김 사장은 “건설, 보수 등 전문분야의 경영과 기술의 분리원칙에 입각해, 주택관리업을 주택관리사의 자격을 가진 자가 등록할 수 있도록 한 법을 개선함으로써 주택관리업자가 능력발전을 통해 진정한 책임능력을 갖도록 해야 한다”고 말했다.

이 밖에 ▲민사특별법인지 행정법인지 성격 명확화 필요 ▲회계감사 제도를 강제조항이 아닌 자발적 또는 권장사항으로 개선 ▲장기수선계획의 명확한 기준과 항목 제시 및 장기수선충당금의 최소적립 제도 도입 ▲소규모 공동주택, 오피스텔 등에 대한 공적 관리 확대 ▲관리소장의 부당간섭 배제에 대한 실효적 효과를 위한 보완 및 주택관리업자에 대한 부당간섭 배제에 대한 명문화 규정 조항 필요 ▲관리업무 관련 다양한 서류의 열람 및 복사 대상 확대 ▲중앙공동주택관리분쟁조정위원회의 전폭적인 관할 확대 ▲관리주체 업무를 민법상 위임으로 규정함에도 관리직원 인건비 부가세 등을 부과하는 문제 개선 ▲동대표 해임요청에 대한 선거관리위원회의 사전심사권 ▲각종 계약에서 입대의의 당사자지위 인정 ▲자생단체 활성화를 위한 기금 사용 근거 마련 등 다양한 의견이 공동주택관리법에 필요한 개선 사항으로 제기됐다.