공동주택의 관리에 관해 공동주택관리법 제5조 제1항은 ‘입주자 등은 의무관리대상 공동주택을 제6조 제1항에 따라 자치관리하거나 제7조 제1항에 따라 주택관리업자에게 위탁하여 관리하여야 한다’라고 해 자치관리하거나 위탁관리토록 한다. 그러나 공동주택 관리의 현실은 주택의 약 70% 이상이 주택관리업자에 위탁해 관리하고 있다.

본래 ‘물건의 관리’는 소유권의 권능에 속하는 것이어서 자기소유 건물을 자기 스스로 관리하는 것이 본래적인 것이지만, 우리나라 공동주택에서 자치관리보다 위탁관리를 선호하는 것은 주택의 단지가 대단위라는 점과 건물이 고층이어서 관리의 전문성이 요구되는 점이라 할 수 있다.

전문성을 담보한 관리사무소장

그렇다면, 우리나라 위탁관리제도는 과연 관리의 전문성을 가지는 전문관리기관으로서의 역할을 다하고 있는가.

위탁관리에 관해, 공동주택관리법 제2조 제10호는 ‘관리주체’로서 공동주택을 관리하는 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리소장과 주택관리업자를 규정하고, 제7조 제1항은 ‘의무관리대상 공동주택의 입주자 등이 공동주택을 위탁관리 할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 주택관리업자를 선정하여야 한다’, 또한 같은 법 제52조 제4항은 ‘주택관리업자의 등록의 절차, 영업의 종류와 공동주택의 관리방법 및 그 업무내용 등 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다’라고 규정한다.

위 규정을 종합하면, 현행법상 우리나라 위탁관리제도는 공동주택의 입주자로부터 수임을 받은 관리업자가 관리주체로서 관리소장을 배치해 법령이 정한 범위에서 관리업무를 수행토록 하고, 그 용역의 대가로서 수수료를 받는 것으로 정리된다. 따라서 현행 공동주택관리법상 위탁관리제도는 자치관리의 경우 관리소장이 자치관리기구의 대표자로서 입주자대표회의 회장의 감독을 받으면서 법령이 정한 범위에서 관리업무를 수행토록 한 것과 다름이 없다.

그 구체적인 사례로서 A아파트 입주자대표회의는 B관리업자와의 위탁관리기간이 만료되자 해지를 통보하고 D업자와 계약을 체결하면서 B업자가 선임한 관리소장 C를 해고했다. 이에 관리소장 C는 입주자대표회의가 관리업자를 변경하면서 위탁관리기구 구성원을 제외한 관리소장만을 해고한 것은 부당하다는 이유로 구제를 신청한 사안에 대해, 법원의 판단은 이 사건 대표회의가 관리소장 C를 채용할 당시 토요일 출근 여부, 임금 등 근로조건을 직접 결정하고 채용 여부의 최종적인 결정권도 행사했으며, C에게 직접 업무지시를 내리고 결재를 하는 등 업무에 관한 지휘·감독을 받아 온 점, 대표회의는 C에게 직접 임금을 지급하고 고용보험 등도 처리한 점 등을 들어 “원고 대표회의가 관리소장 C의 전체적인 근로환경을 스스로 보장하고 그에 따른 위험을 부담한 것”이라고 해 관리소장의 주장을 인용(아파트관리신문, 제1148호, 2017.05.01. 참조)한 것은 이를 입증하고 있다.

수수료에 ‘볼모’된 위탁관리업자

공동주택관리법이 이와 같은 제도를 취한 것은 공동주택관리의 전문성을 오로지 주택관리사라는 관리소장에서 구하고 있는 것이라 할 수 있다. 단지 위탁관리제도가 공동주택의 관리에 기여하는 점이 있다면 그것은 관리소장의 관리사고에 위탁관리업자가 그 책임을 담보한다는 것이다.

‘우선 먹기에는 곶감이 달다’는 속담이 있듯이, 주택관리업자가 용역의 대가로서 수수료만을 받고, 만에 하나 발생할 관리사고에 대해서만 책임을 지는 것은 어떻게 생각하면 편한 것일 수도 있다. 더구나 위 사례에서와 같이 위탁관리에서 관리소장이 입주자대표회의 회장의 감독을 받아 관리사무를 집행한다면 주택관리업자로서는 사용자책임도 지지 않는다는 법리의 해석도 가능하다. 그러나 주택관리업자가 관리소장을 배치한 이상 이와 같은 법리가 관리소장의 관리사고에도 적용한다는 보장은 없다.

전문성을 담보한 관리소장의 전문성이 무엇을 의미하는 것인지는 따지지 않더라도 관리소장의 관리사고에 주택관리업자가 책임을 담보한다는 것이 과연 어느 범위에 미치는 것인가. 최근 빈번히 발생하는 엘리베이터 추락사고, 고층건물의 화재사고는 관리업자의 관리업을 되돌아보게 한다.

위탁관리제도의 본질이 관리의 전문성을 담보하는 데 있는 이상 주택관리업자 또한 관리의 전문성을 개발할 수 있는 용역의 형태와 대가는 양보할 수 없는 권리라 할 것이다.

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