충북대 김진국 씨 등, 논문서 주장

충북대학교 대학원 건축공학과 김진국 씨, 방흥순 씨와 같은 학과 김옥규 교수는 한국건축시공학회 2017년 춘계학술발표대회 논문집에 게재된 ‘공동주택관리법 하자담보책임 종료 확인 절차의 문제점 및 개선방안’이라는 제목의 논문을 통해 “입주자대표회의가 사업주체에게 공사상 하자가 아닌 민원성 보상공사를 요구할 수 없도록 공동주택관리법을 개정해야 한다”고 주장했다.

공동주택관리제도의 전문적·체계적·효율적 발전을 위해 지난해 8월 12일부터 시행된 공동주택관리법은 하자담보책임기간 이내에 발생한 하자에 대한 보수·완료 이후 ‘하자담보책임 종료확인서’를 수령함으로써 사업주체의 하자보수 이행을 증명하고 있다.

그러나 김진국 씨 등은 논문에서 “실무상으로는 하자보수를 완전히 이행하더라도 하자담보책임 종료확인서를 수령한 사례는 전무한 실정”이라면서 “공동주택관리법상 하자담보책임 종료확인 절차와 실무에서 시행되고 있는 하자담보책임 종료확인 절차의 비교·분석을 통해 문제점을 살펴보고 개선안을 도출하고자 한다”며 연구취지를 밝혔다.

공동주택관리법에 따르면 입주자 또는 입주자대표회의는 시설공사별 담보 책임기간에 따른 연차별 하자보수를 요청하도록 정하고 있다. 또 사업주체 내지 시공사는 접수일로부터 15일 이내에 하자보수 또는 보수계획 수립을 실시하며, 하자담보책임기간 만료 30일 이전에 하자보수가 종료됨을 안내하고 보수를 진행하도록 규정하고 있다. 사업주체는 하자보수를 성실히 완료한 후 전유부분은 입주자에게, 공용부분은 대표회의에게 종료 확인을 위한 하자담보책임 종료확인서를 수령함으로써 사업주체의 하자보수 종료를 인정하고 있다.

김 씨 등은 “사업주체의 성실한 하자보수 이행에도 불구하고 하자담보책임 종료확인서를 수령하는 것은 전무한 실정인데, 이는 확인서 교부를 빌미로 사업주체의 공사상 잘못으로 인한 하자범위를 초과해 아파트 자산가치 향상을 위한 민원성 업그레이드 공사를 요구하기 때문”이라고 지적했다.

이어 “사업주체 내지 시공사는 완전한 보수 이행에도 불구하고 확인서를 교부받기 위해 별도의 추가 공사를 진행해야 하고 결국 규정하는 법률이 존재함에도 불필요한 민사 합의를 실시하고 있다”며 “이는 사회적, 경제적 손실이 매우 크고 합의가 불성립될 경우 결국 법적 분쟁을 야기 시키는 요인으로 작용된다”고 덧붙였다.

이에 김 씨 등은 “공동주택관리법상 하자담보책임 종료확인 절차와 실무를 비교·분석한 결과 법률상 절차가 실무상 적용이 전무한 실정”이라며 법률 및 제도적 개선방안을 도출했다.

김 씨 등은 우선 개선방안으로 현행법 하자담보책임 종료확인서 작성 규정에 ‘입주자대표회의는 공사상 하자가 아닌 민원성 보상공사를 요구할 수 없다’는 단서조항을 추가했다.

또한 입주자대표회장이 공용부분의 하자담보책임 종료확인서를 작성하고자 할 경우에 대해 현행법은 ‘전체 입주자 5분의 1 이상이 서면으로 반대하면 입주자대표회의는 의결을 할 수 없다’고 정하고 있으나 김 씨 등은 해당 부분 삭제할 것을 제시했다.

하자담보책임 종료확인서 작성을 위해 거쳐야 하는 절차에서 ‘의견 청취를 위해 입주자에게 ▲담보책임기간이 만료된 사실 ▲완료된 하자보수의 내용 ▲담보책임 종료확인에 대해 반대의견을 제출할 수 있다는 사실, 의견제출기간 및 제출의견서를 서면으로 개별통지하고 공동주택 단지 내 게시판에 20일 이상 게시’하도록 규정한 것 중 ‘담보책임 종료확인에 대해 반대의견을 제출할 수 있다는 사실’을 제외토록 했다.

아울러 하자담보책임 종료 규정에도 불구하고 사업주체와 대표회의 간 이견이 발생하는 경우 관할 관청의 건축분쟁조정위원회에서 사업주체의 하자보수 이행 완성도를 검수하고 조정위원회를 개최해야 한다고 주장했다.