서울시립대 구선근 씨 등, 논문서 주장

장기수선계획 시 화폐의 시간적 가치를 고려하고 계획 대비 실제수선비용의 오차를 지속적으로 반영할 수 있는 장기수선충당금 산정 및 조정 모델을 적용해 장기수선충당금의 과다한 적립과 부족현상을 방지해야 한다는 주장이 제기됐다.

서울시립대학교 대학원 건축공학과 구선근 씨 등은 한국건설학회 논문집 제18권 제3호에 게재된 ‘시간적 가치를 고려한 공동주택 장기수선충당금 산정 및 조정 모델’이라는 제목의 논문을 통해 이같이 제안했다.

구선근 씨 등은 “1960년대 이후 현재까지 우리나라 주택정책은 공급에만 치우쳐져 공동주택의 노후화에 따른 유지관리 문제는 소홀하게 다뤄져 왔다. 정부는 주택법을 통해 일정규모 이상의 공동주택에서 장기수선계획과 이를 위한 장기수선충당금 적립을 의무화해 대규모 수선교체 시행 시 입주자의 동의를 받기 쉽게 하고 필요한 수선비용을 적시에 사용 가능하도록 했다”면서도 “그러나 주택법 시행규칙에 제시된 월간 세대별 장기수선충당금 산정방법은 시간의 흐름에 따른 화폐의 가치를 고려하지 않고 매년 동일한 금액을 납부하도록 돼 있어 장기수선계획기간 중 초기시점에 납부한 장기수선충당금액과 마지막 시점에 납부한 금액의 가치는 서로 달라 형평성 있는 계획이라고 보기 어렵다”고 밝혔다.

또한 “장기수선충당금 조정을 위한 기준이 부족한 현실이고 이에 따라 대다수의 단지에서는 장기수선계획의 조정은 거의 이뤄지지 않고 있는 실정”이라며 “수선비가 부족한 경우 적시에 수선·유지보수가 이뤄지지 못해 향후 공동주택의 노후화에 적절히 대응하기가 어려우며, 반대로 과다한 장기수선충당금 징수로 인한 장기수선비의 과적립은 입주자들의 반발로 이어질 수 있다”고 지적했다. 이에 구 씨 등은 서울시 소재 10년 이상 경과한 공동주택 11개 단지를 분석해 장기수선계획 시 화폐의 시간적 가치를 고려함과 동시에 계획 대비 실제수선비용의 오차를 지속적으로 반영할 수 있는 장기수선충당금 산정 및 조정 모델을 제시하고자 했다.

분석 결과 연구대상 단지들은 시간의 흐름에 따른 물가상승률, 임금상승률, 금리 등을 장기수선계획에 반영하지 않아 지불시점에 따라 장기수선충당금의 가치가 상이했고, 장기수선계획을 3년마다 조정해야 하지만 이를 형식적으로 수행하고 있었다. 이에 구 씨 등은 향후 장기수선충당금이 부족하게 되거나 과도하게 적립되는 문제가 발생할 것으로 봤다.

구 씨 등은 화폐의 시간적 가치가 고려돼 각 시점마다 동일한 가치의 장기수선충당금이 산정될 수 있도록 개선방안을 제시, 최초 장기수선비 총액 산정 시 각 수선대상 품목의 수선교체비용에 현재가치를 적용해 계산하고 현재 가치가 적용된 장기수선비 총액을 계획년수로 나눠 동등하게 분배한 후 각각 복리이자율을 곱해 시점별로 동일한 가치의 장기수선충당금 금액이 구해질 수 있도록 했다. 아울러 계획 대비 실제 수선비용의 오차가 발생할 경우 이를 반영해 장기수선충당금을 재산정할 수 있도록 해당시점까지 발생된 실제 수선비용과 계획된 수선비용과의 차이를 계산하고 이 차이를 남은 기간으로 동등하게 나눈 뒤 각 시점별 복리이자율을 곱해 배분, 이 값에 앞서 산정한 연도별 장기수선충당금액을 더해 조정된 장기수선충당금액을 구할 수 있도록 했다.

연구에서는 위의 모델을 서울 A아파트의 장기수선계획서를 기반으로 시나리오를 설정해 사례에 적용했다. 적용결과에 대해 구 씨 등은 “화폐의 시간적 가치를 고려해 미래에 발생하는 장기수선충당금을 일정시점의 가치로 환산해볼 때 장기수선계획년도 동안 장기수선충당금액의 가치가 비교적 동등하게 책정될 수 있음을 확인했다”고 설명했다.

구 씨 등은 “본 연구에서 제시한 모델은 시간적 가치를 고려함과 동시에 실제수선비용의 변동금액을 반영할 수 있고 이를 통해 입주자들 간의 형평성을 고려하며 보다 합리적이고 유연한 장기수선충당금 산출방안을 제시해 향후 장기수선충당금의 과다한 적립과 부족현상을 방지할 수 있을 것”이라고 전망했다.