[주택관리포럼 토론회 ‘패널 토의’] 한주협 정동현 수석부회장 등

광역공동주택지원센터 마련
장기수선계획 일괄 취합관리

 

정동현 수석부회장

한국주택관리협회 정동현 수석부회장
공동주택 70%가 위탁관리를 하고 있음에도 한국주택관리협회가 법정단체 되지 않아 관리 종사자에 대한 체계·전문적 교육을 하지 못하고 있고 공제사업도 실시하지 못하는 등 입주민 보호가 어려운 실정이다. 정부가 이런 상황을 심각하게 받아들여 올해는 한주협이 법정단체 될 수 있도록 해주기 바란다.
관리 비리는 일부임에도 ‘관리비가 줄줄 새고 있다’ 등 관리 비리와 관련해 정부, 언론에서 나서서 관리에 대한 부정적 인식을 확산시키고 관리에 대한 신뢰도도 낮추고 있다. 또 입주민들의 동대표로서의 관리 참여도 막고 있다. 관리소장이 사회적 시선 때문에 관리소장으로 일하고 있다고 말 못하고 업무에 대한 의욕이 상실되는 실정에 이르렀다. 언론 보도, 사회단체의 주장, 일부 비리로 인해 관리업자, 주택관리 종사자, 동대표들의 업무를 입주민들이 정확하게 인식하지 못하는 것이 안타깝다. 이런 부분에서 정부는 주택관리업자 또는 관련 단체가 관리 발전 및 육성을 이끌어 낼 수 있도록 제도 및 지원방안을 마련해야 한다. 또한 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 대한 과도한 과태료도 문제되고 있으므로 재검토할 필요가 있다.
아파트 관리의 실질적 주체가 관리소장, 주택관리업자, 대표회의임에도 관련법령 제·개정시 이들의 의견이 배제된 채 소위 전문가들이 모여 정책결정을 하고 있는데, 이 과정에서 만들어진 정책은 관리현실과 맞지 않아 장기적으로 존속할 수 없다. 정부는 정책 마련시 주요 3주체의 의견도 받아들여 입주민의 자산가치 및 삶의 질이 향상되도록 해야 한다.
 

김원일 사무총장

전국아파트입주자대표회의연합회 김원일 사무총장
올해 국민주택규모인 전용면적 85㎡ 초과 공동주택의 일반관리비, 청소·경비용역에 대한 부가가치세 면제가 일몰 종료된다. 전국 공동주택의 70% 이상이 위탁관리를 하고 있어 대다수 아파트는 10% 이상의 관리비가 추가로 부담돼 서민아파트의 피해가 예상됨에 따라 135㎡ 이하 경비비, 청소비 용역 부가세는 영구면제(3년마다 연기)해야 한다. 또한 단지 내 잡수입 부가세, 소득세도 영구면제해야 한다.
공동주택관리법 시행령에서 동대표 임기는 2년에 한 번만 중임할 수 있도록 규정해 입주자의 권한은 4년만 동대표를 할 수 있도록 제한하고 있다. 입주자의 권리만 제한하는 것은 오히려 비리의 온상이 될 수 있으며 관리주체 감시·감독 기능도 떨어지므로 동대표 중임제는 폐지돼야 한다.
주택관리업자 및 사업자 선정지침에서 주택관리업자 선정, 하자보수·장기수선·전기안전관리 공사 외에는 관리소장이 계약권을 갖고 있어 입주자대표회의의 감시·감독 기능이 저하되고 비리 적발이 어렵다. 공동주택관리법령에서 관리주체는 있으나 계약주체는 없어 관리주체와 계약주체가 구분돼야 한다.
입주 후 5년 이상 지나면 단지 내 공용시설물이 노후화돼 교체 및 보수비용을 입주자가 장기수선충당금으로 전액 부담해야 돼 비용부담이 만만치 않다. 장기수선충당금 증액으로 인한 입주민들간 민원과 갈등이 생기고 미보수 공용시설물은 안전사고 위험, 이용자 볼편이 가중되므로 공적인 차원에서 정보 또는 지자체의 비용부담을 확대해야 한다.
입주민들의 권익보호와 주거문화 개선을 위해 전아연 법정단체화도 필요하다.
 

강기웅 사무총장

대한주택관리사협회 강기웅 사무총장
공동주택 관리는 정부, 지자체, 경찰청의 감사 등 기존의 처벌과 규제중심에서 벗어나 미래지향적인 정책 권장과 제도적 유인으로 자발적·자율적인 관리문화가 정착될 수 있도록 해야 한다. 정부의 정책적 방향이 중요한 사항 이외에는 민간에 자율화하는 추세임에도 공동주택관리지원기구가 민간에서 수행하던 역할을 대체하려는 것은 정부의 정책방향에 역행하는 것으로 바람직하지 못하다. 공동주택관리지원기구는 국가가 지원하되 민간과 공공이 협력하는 형태로서 기존 민간영역의 사업을 중복하는 것이 아닌 민간에서 수행하기 어려웠던 사업을 전개해 관리 컨트롤 타워 역할을 수행해야 한다.
2011년 개정된 주택법은 임원 또는 사원의 3분의 1 이상이 주택관리사인 경우에 한해 주택관리업을 등록할 수 있도록 했으나, 부칙에서 기존 상사법인은 예외로 등록요건을 갖추지 않도록 하고 있다. 기존 주택관리업자에게도 현행 규정에 따라 임원 또는 사원의 3분의 1 이상의 주택관리사를 둠으로써 기존 업자의 전문성을 강화해 주거환경 개선에 기여할 필요가 있다.
공동주택관리법 제102조 제3항 제22호는 ‘공동주택을 법 또는 법에 따른 명령에 따라 관리하지 않은 관리주체에게 과태료를 부과’하도록 규정했으나 이는 어떤 행위가 제재받는지 불명확한 상황 하에 이뤄지는 불합리한 제재다. 제63조 제2항은 관리주체가 ‘이 법 또는 이 법에 따른 명령’이라고만 규정하고 있을 뿐 행위요건에 대한 최소한의 단서도 찾기 어렵다. 따라서 포괄적이고 임의적인 판단에 따라 관리주체에 대한 불합리한 제재를 방지하기 위해 공동주택관리법 제102조 제3항 제22호를 삭제해 법 적용의 명확성 및 예측가능성을 확보해야 한다.
 

천현숙 연구위원

국토연구원 천현숙 연구위원
토론회에서 한주협, 주관협, 전아연 등 3개 단체가 각자 입장에서 바라는 점, 아쉬운 점만 주장해 아쉽다. 각 단체의 입장만 주장한다면 관리 발전이 이뤄질 수 없으므로 함께 협조해 관리 발전 방안을 모색할 필요가 있다.
또한 공동주택 관리 및 관리비 투명화를 위해 현재 K-apt 등 정보시스템이 갖춰져 있으나 입주자들의 관심도는 낮다. 개별 아파트 누리집과 연결되도록 하고 관리비 인하 등 인센티브와 연계해 정보시스템에 대한 입주자 관심 유인이 필요하다.
공동주택 노후화가 점차 심각해지고 있음에도 장기수선충당금 적립제도는 최소 요율로 적립하는 등 형식적으로 운영되고 있다. 전 단지의 장기수선계획을 중앙공동주택관리지원센터에서 일괄 취합해 향후 전체 분양아파트 단지의 공용부분 개·보수 진단, 조정 등을 하는 것이 필요하다.
주거를 매개로 하는 다양한 주거서비스의 필요성이 증대하고 있음에도 현재 공동주택 관리는 물적 관리에 집중돼 있어 분양아파트에서도 주거서비스에 대한 고민이 필요하다.
입주자대표회의 구성원은 소유자에게만 자격이 제한되고 있어 임차인 참여가 원천적으로 막혀 있으므로, 대표회의에 임차인이 참여토록 하는 방안이 필요하다.
 

박은철 연구위원

서울연구원 박은철 연구위원
공동주택관리지원센터는 자산관리의 전문성을 높이면서 소비자로서 입주민의 권리를 보호하는 역할을 수행해야 한다. 자산관리는 하자에 대한 조사·공사와 적절한 장기수선계획 및 적기의 계획수선에서 출발하나, 이에 대한 관리주체와 대표회의의 전문성이 부족하므로 매뉴얼, 연구·교육, 컨설팅을 강화해야 한다. 현재 시·군·구의 지도·감독 인력과 역량이 부족해 중앙공동주택관리지원센터뿐만 아니라 시·도에 광역공동주택관리지원센터를 설치해 지원해야 한다. 특히 단지의 장기수선계획서를 수선충당금 적립계획이 아닌 계획수선공사를 위한 계획으로 작성·조정될 수 있도록 지원하는 것이 필요하다.
공동체 활성화를 위해서는 입주민의 관리 참여가 필수적이므로 주민총회, 온라인 주민투표 등을 통한 민주적 의사결정을 확대하고 대표회의의 의결범위를 축소해야 한다. 관리비를 지불하고 있는 비소유자(세입자)의 관리참여를 확대할 필요가 있고, 센터는 조사·연구를 통해 공동체 활성화, 주민 관리참여 모범사례 발굴·전파, 제도 개선책 마련·협의를 실시해야 한다.
또 관리업과 관련해, 위탁관리수수료 수준을 감안하면 관리업체의 개별 관리소장 및 단지에 대한 기술적 지원은 불가능하다. 관리 발전을 위해서는 적격심사제 확대를 통해 위탁관리수수료를 현실화하는 것부터 추진해야 한다. 자산관리를 위한 건물 및 설비 조사·진단비용, 장기수선계획 조정비용 등 관리업체의 기술지원에 대한 비용을 위탁관리수수료에 포함하는 것부터 시작해야 한다. 아울러 ‘커뮤니티 전문가’를 양성하고 주택관리업 등록기준에 포함시켜 공동체 관리도 강화해야 한다.

이밖에 패널토론 후 플로어 질의시간에서 ‘법원 판결에서는 공동주택 관리규약준칙과 아파트 관리규약이 충돌할 경우 아파트가 사유재산임을 고려해 관리규약의 자율성에 손을 들어주고 있는데, 국토부의 입장은 어떤지’를 물은 대전지방검찰청 관계자의 질문에 대해 국토부 전상억 서기관은 “관리규약준칙에 맞게 관리규약을 제·개정해야 하고 앞으로도 준칙에 따르도록 할 것”이라고 답변했다.

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