관리사무집행의 대표와 관리소장

‘공동주택관리법’ 제6조 제1항은 “의무관리대상 공동주택의 입주자 등이 공동주택을 자치관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 제11조 제1항에 따른 요구가 있은 날부터 6개월 이내에 공동주택의 관리소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고, 대통령령으로 정하는 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성해야 한다”고 규정하고 있다.

‘위탁관리’의 경우에는 동법 제7조 제1항은 “의무관리대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 각 호의 기준에 따라 주택관리업자를 선정해야 한다”고 규정한다.

이와 같이 ‘공동주택관리법’은 자치관리의 경우 관리소장을 자치관리기구의 대표로 선임토록 규정한다. 그렇다면, 동법이 규정한 관리소장과 자치관리기구의 대표는 어떤 지위를 가지며, 어떻게 다른 것인가.

동법은 ‘주택관리사’를 주택관리사 자격증을 발급받은 사람으로 정의하면서(제2조 제12호) ‘관리소장’은 언급하지 않아 문제된다.

그러나 사회통념상 ‘소장’이란 어떤 부서, 즉 관리사무소의 장을 의미하고, ‘자치관리기구’ 또한 동법이 “대통령령으로 정하는 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성해야 한다”고 한 점을 보면, 자치관리기구의 ‘대표’란 공동주택 관리사무 집행기구의 장을 의미하는 것으로 해석된다.

결국 관리소장과 자치관리기구의 대표란 동일한 기구의 책임자를 의미하는 것이라 봐야 하고, 이를 달리 볼 여지는 없다. 그럼에도 공동주택관리법이 관리소장에 자치관리기구의 대표로 선임토록한 것은 분명 관리사무집행의 대표자를 지칭한 것으로 해석된다.

그렇다면, 관리소장은 관리사무집행의 대표성을 가지는가.

법률상 관리권은 소유권의 권능에 속하는 것이다. ‘민법’ 제211조는 “소유자는 법률이 정한 범위에서 소유물을 사용·수익·처분할 수 있다”고 규정하고, 제265조는 “공유물의 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다”고 해 관리권은 소유권의 권능으로서 소유자의 권리임을 분명히 하고 있다.

따라서 관리권의 행사는 소유권의 권능에 불과한 것으로서 소유자 고유의 권한이며, 관리권의 행사의무를 부여할 수 있지만 관리권 자체를 소유자로부터 박탈해 제3자에 부여할 것은 아니다.

관리소장에 관리권을 부여할 것인가는 입법정책상 문제는 아니며, 단지 소유권자가 자기의 관리권을 제3자에 위임 또는 대리(또는 대행)해 행사토록 할 것인가의 문제에 불과하다.

그럼에도 ‘공동주택관리법’이 관리소장을 자치관리기구의 대표자로 선임토록한 것은 관리권의 법리에도 맞지 않을 뿐만 아니라, 입법의 한계를 벗어난 것이라 할 것이다.

불완전 집행자로서의 관리소장

‘공동주택관리법’ 제9조 제1항은 “입주자대표회의 또는 관리주체는 공동주택 공용부분의 유지·보수 및 관리 등을 위해 공동주택관리기구(자치관리기구를 포함한다)를 구성해야 한다”라고 해 자치관리기구의 구성을 규정한데서 나아가, 공동체 생활의 활성화를 위한 부수적 수입의 지원(동법 제21조 제2항), 관리비 등의 집행을 위한 사업자 선정(동법 제25조), 주택관리업자 또는 공사·용역 등을 수행하는 사업자와 계약을 체결한 계약서의 공개의무(동법 제28조), 장기수선계획의 수립·조정(동법 제29조 제2항 및 제3항), 안전 점검과 재난 예방을 위한 예산의 확보(동법 제33조 제3항), 관리비 등의 부정사용의 금지의무(동법 제90조) 등에 입주자대표회의 또는 관리주체를 동시에 규정한다.

그러므로 공동주택관리법의 규정에 의하면, 공동주택의 관리업무 중 이들의 업무는 입주자대표회의가 행사하거나 관리주체인 관리소장이 행사하거나, 아니면 공동으로 행사하거나 의무를 부담해야 한다는 것으로 이해할 수 있다.

이와 같은 규정은 ‘공동주택관리법’이 입주자대표회의를 ‘자치의결기구’라고 명백히 정의하면서 공동주택 관리사무의 집행을 규정한 것은 이해하기 어려울 뿐만 아니라, 한편 관리소장을 ‘자치관리기구의 대표자’로 해 공동주택의 관리업무를 집행토록 한 것과도 모순된다.

입법자의 의도는 원활한 관리업무 집행을 모색한 고육지책으로 보이지만, 동법의 규정은 입주자대표회가 진정한 의결기구로서도, 관리소장이 진정한 업무집행기관으로서의 지위를 부여한 것도 아니다.

무엇보다 입법자는 ‘입주자대표회의’는 관리단의 대의기구로서, ‘관리소장’은 관리단 관리업무의 집행자로서 지위와 분담을 명확히 구분해 규정해야 할 것이다.

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