장기수선계획 핵심항목을 고려해 장기수선충당금 적립요율을 정하는 것과 함께 적정한 수선공사 수행을 위해 현재 충당금 적립수준의 상향조정이 필요하다는 의견이 제시됐다.

LH 토지주택연구원 송상훈 수석연구원과 이석제 수석연구원, 박성식 수석연구원은 최근 한국생태환경건축학회 논문집에 게재된 ‘수선필요도와 비용부담도 평가를 통한 공동주택 수선공사 핵심항목 도출방안’이라는 제목의 논문에서 이같이 제안했다.

송상훈 연구원 등은 논문에서 “장기적 관점에서 시설물의 가치를 일정 수준 이상으로 유지하기 위해서 수선공사를 계획적으로 시행해야 하는데, 일선 관리사무소가 사용연한 동안의 수선공사를 계획하고 추진하는 과정에서 몇 가지 문제점이 빈번하게 지적되고 있다”며 “과다한 수선공사 항목이 공동주택관리법 시행규칙상의 장기수선계획 수립기준에 제시되면서 기술적 기반이 미흡한 관리주체가 계획과 공사를 운영하는 데 어려움을 겪고 있고, 실제 필요한 금액에 비해 적립된 충당금의 규모가 지나치게 낮아 공사가 시급하게 요구됨에도 시행하지 못하거나 법에서 정한 바와 달리 충당금 대신 관리비상의 수선유지비 항목으로 비용이 처리되는 경우가 많다”고 밝혔다.

이에 송 연구원 등은 “핵심항목 위주로 간소화된 수선 대상 공사 목록을 장기수선계획 운영을 담당하는 실무자에게 전달해 업무상 혼란과 불필요한 노력을 줄이고 조정된 목록에 따라 생애주기 수선공사비를 산정해 소유자의 충당금 적립 부담을 줄일 수 있는 대안을 제시하고자 한다”며 연구 취지를 언급했다. 이 연구는 선행 연구 등 문헌 분석, 전문가 의견, 사례 데이터를 활용해 유지관리 개요와 실태, 수선공사 핵심항목, 적립요구액 변동을 분석으로 이뤄졌다.

송 연구원 등이 전문가 설문을 통해 생활상·안전상·미관상 영향을 중심으로 ‘수선필요도’를 산정한 결과 총괄적으로 영향도별 가중치가 반영된 수선필요도는 어린이 놀이시설이 가장 높고 승강기 기계장치, 와이어로프·도르래 등이 그 뒤를 이었다.

비용 측면에서 적립이 필요한 요소는 300세대 미만 A단지 , 500~1000세대 B단지 , 1000세대 이상 C단지 등 단지규모별 3개 범주 대표 단지를 대상으로 장기수선계획상 공사비를 고려한 ‘비용부담도’를 계산, 가장 많은 수선비용이 요구되는 외부 수성페인트칠 공사와 지하주차장 바닥공사를 기준으로 상대적 점수가 계산됐다. 수선필요도와 비용부담도를 조합해 ‘적립요구도’를 계산한 결과 2개 단지에서 공통적으로 승강기 구성요소들, 내·외부 수성페인트칠, 어린이 놀이시설, CCTV 등이 핵심항목에 해당했다.

논문에 따르면 핵심항목과 필수항목의 수선에 요구되는 비용을 산출한 결과 기존 장기수선계획에 근거한 공사비의 65~85%, 35~45% 수준에 해당됐고, 선행연구의 경과연도별 월 장기수선충당금 수치와 비교해보면 현재 평균 65.2원/㎡을 적립하고 있는 5~10년 단지들은 경과연수가 10년인 A단지와 7년인 B단지 적립요구수준을 볼 때 다소 부족하게 적립하고 있다.

또한 평균 123.4원/㎡를 적립하고 있는 15~20년 단지는 입주 후 18년 경과한 C단지에서 필수항목 정도의 수선공사를 소화하는 수준으로 적립하고 있어 적정한 수선공사 수행을 위해 현재 장기수선충당금 적립수준의 상향조정이 필요한 것으로 나타났다.

송 연구원 등은 “본 연구에서 논의하는 핵심항목은 향후 필요한 경우 현행 법령 개정을 통해 단지의 관리주체와 입주자대표회의가 준수해야 하는 최소한의 법적기준으로서 역할을 할 수도 있고 핵심항목에 따라 산정된 수선공사비와 공급면적당 적립금액은 정부차원에서 장기수선충당금의 최소 적립률을 정하거나 단지별로 관리규약 상 적립요율을 정할 경우 가이드라인으로 활용될 수 있을 것”이라고 전망했다.