맨션관리지침의 내용 중에서 마지막으로 건물·설비의 유지관리, 관리업무의 위탁에 대해 정리했다.

건물·설비의 유지관리
맨션의 자산가치를 보전하고 쾌적한 주거환경을 확보하기 위해서 일상적으로 혹은 정기적으로 건물, 설비, 건물외부의 청소를 실시해야 하는데 이를 위해서 정기적인 보수점검과 계획적인 수선공사를 적절하게 수행할 수 있도록 지침을 구성했다.

일정규모 이상의 맨션에 대해서는 건축기준법이나 소방법, 수도법 등에 규정돼 있는 대로 건물, 설비에 대한 정기적인 조사와 점검을 해 행정 또는 관계기관에 보고해야 한다. 법정 점검은 전문 자격자에 의해 실시돼야 하기 때문에 업자나 관리회사를 통하는 것이 일반적이지만 법령상의 의무는 관리조합에게 있기 때문에 전문업자에게 의뢰했다할지라도 관리조합 차원에서 실시상황을 파악할 필요가 있다. 따라서 연간계획을 작성해 관리조합에서 구분소유자에게 알리도록 하는 것을 표준적인 대응으로 정하고 있다. 법정점검에 해당하지 않는 부분도 정기적으로 점검하도록 하고 있으며 특히 승강기, 기계식 주차장과 같이 전문 업자와의 계약에 의한 점검과 건물·설비에 대한 자율적인 점검을 실시해 구분소유자가 열람할 수 있게 정보를 보관하도록 하고 있다.

장기수선계획에 대해서는 별도의 작성 및 개정 지침이 있지만 중요한 포인트가 되는 항목에 대해서 정리하고 있다. 그중에서 계획기간, 계획의 조정기간, 수선충당금 금액 산정 등은 맨션종합조사의 결과에서 나타난 평균치를 참고로 했다. 계획기간과 계획의 조정기간은 각각 25년, 5년을 표준적인 대응으로 했고, 수선충당금은 맨션종합조사에서 세대당 평균 9000엔으로 나타났다는 것을 제시하고, 두 개 타입의 맨션을 모델로 해 경과년수에따라 제곱미터당 150엔~230엔을 충당하는 참고금액을 제시했다.

대규모 수선공사 또한 맨션종합조사에서 나타난 평균적인 내용을 제시해 참고하도록 했는데 준공 후 첫 번째로 이뤄지는 공사 중에서 외벽도장공사와 옥상방수공사는 평균 10년, 급배수관공사는 14년 정도에 실시하고 있었다. 설계도서와 수선이력 정보의 보관 등은 맨션관리적정화법이나 표준관리규약에 명시돼 있는 대로 자료를 보관하고 구분소유자나 이해관계자가 열람할 수 있도록 하고 있다.

 
관리업무의 위탁
앞서 언급한 네 가지의 업무는 관리조합에서 실시해야 하지만 관리조합의 운영, 관리규약의 작성과 같이 중요한 사안을 제외한 건물의 관리, 회계사무와 같은 업무는 관리회사에 위탁하는 경우가 많다.

맨션관리적정화법이 제정되면서 관리회사의 등록, 중요사항 설명 등 관리업무 위탁과 관련한 새로운 제도가 마련됐기 때문에 위탁계약을 체결할 때 이러한 사항들이 충족될 수 있도록 표준적인 대응을 제시하고 있다.

그와 더불어 계약과 관련한 분쟁을 줄이기 위해 국토교통성에서 마련한 표준관리위탁계약서를 참고해 계약을 체결할 수 있도록 하고 있다. 표준관리위탁계약서에는 위탁하게 되는 관리사무의 내용, 실시방법, 비용부담 및 비용지불방법에 대한 규정을 제시하고 구체적인 내용과 결정방법에 대해서도 명시하고 있다. 이를 바탕으로 위탁업무비 결정, 관리회사에서 관리하면서 관리조합이나 입주자의 프라이버시 침해를 방지하기 위한 조치, 계약의 해지 혹은 갱신 업무를 원활히 할 수 있도록 했다.

위탁관리를 해도 회계보고를 중심으로 관리사무에 대한 보고를 관리회사로부터 받고 이사회와 관리회사가 정기적으로 회의를 실시해 관리회사와의 신뢰구축, 파트너십을 유지하도록 했다.

 
맨션관리표준지침의 의의
일본에서도 맨션관리가 제대로 이뤄지지 않는 문제가 존재한다. 맨션관리의 기본이 되는 관리조합조차 구성되지 않는 경우, 수선공사의 방법을 모르거나, 비용 부족으로 적절한 유지보수가 이뤄지지 않는 경우, 관리회사에 업무위탁을 하고 방치해 문제가 되는 경우 등 다양할 것이다. 이러한 일련의 문제들을 정부차원에서 직시하고 해결방안을 모색한 결과, 맨션관리적정화법을 제정하기에 이르렀다. 맨션관리적정화법은 문제 발생에 대한 처벌을 통해 국가 차원에서 문제를 차단하기보다는 관리조합에서 스스로 해결할 수 있도록 다양한 정보를 제공하고 가이드라인을 마련하기 위한 근거를 만든 것이다. 맨션의 관리책임이 관리조합에 있는 한 정부나 지자체에서 나서서 당장의 문제를 벌하기 보다는 표준이 되고 모범이 되는 사례를 전파해 시간이 걸리더라도 궁극적으로 의미를 가지는 관리의 정상화를 도모했다고 볼 수 있다. 그런 의미에서 맨션관리표준지침은 정부가 그간 쌓아온 정보와 바람직한 방향을 집대성해 제시한 것이다. 관리조합의 책임 있는 관리를 위해서 국가가 줄 수 있는 최선의 선물이다.

우리관리 주거문화연구소
김정인 박사