입주민 권리 보호와 합리적 관리를 위해 입주자대표회의 업무에 대한 감독·감시 규정을 입법화하고 주택관리사를 공행정의 주체로서의 지위를 명확히 해야 한다는 주장이 제기됐다.

광운대학교 건설법무대학원 건설법무학과 김경수 씨는 ‘민간분양 공동주택의 관리에 대한 법정책적 연구 - 공법적 시각에서의 공동주택 관리법을 중심으로’라는 제목의 석사학위 논문을 통해 이같이 주장했다.

김경수 씨는 논문에서 “건축법을 적용해 건설된 집합주택과 달리 사업승인을 받은 모든 공동주택 단지 내 공공성을 확보하기 위해 공용부분 관리를 공법적으로 조직하는 입주자대표회의의 구성을 강제해야 한다”며 “대표회의를 조직하는 목적이 의무관리대상 공동주택에서 전문관리업자인 관리주체의 견제·감독 등의 법적 균형을 위해 조직한 측면이 있지만 집합건물법에 의한 관리단 내지 관리위원회가 주택법을 적용받아 설치된 공용부분의 관리는 그 목적·취지, 공간이 담당하는 목적이 다르기 때문에 공동주택관리법의 관리기준을 적용하기 위해서는 대의제기구인 대표회의를 구성해야 한다”고 밝혔다.

이어 “비의무관리대상 공동주택 관리는 주택관리업자·주택관리사·시설물 유지관리업자 또는 건축법상 주택 유지관리를 지원하는 각 지자체의 주택관리지원센터 중 대표회의가 의사결정을 하도록 함으로써 다양한 관리 형식을 선택할 수 있으며 실효성 있는 유기적 관계를 각 공동주택의 규모와 층수에 따라 적용할 수 있도록 입법화해야 한다”고 덧붙였다.

또한 “공동주택관리법과 주택법에는 대표회의가 관리주체를 감독하는 업무에 대한 규정이나 역할의 범위 등에 관한 명시적 규정이 없고 감사의 주 업무범위를 회계관계와 계약관계 그리고 시설물관리에 대해 폭 넓게 감사하도록 하고 있으며, 감사는 관리주체나 대표회의가 관리비 집행을 위한 사업자를 선정할 경우 그 입찰에 참관할 권리만 주어진다”며 “감사 결과는 대표회의에 보고해 대표회의를 통해 시정, 개선, 변상 등을 피감대상인 관리주체에게 할 수 있다”고 설명했다.

이러한 감사제도에 대한 문제점으로 김 씨는 ▲대표회의도 감사의 피감대상 여부 ▲대표회장이 관리주체의 집행에 대한 업무를 실제적으로 감독·감시하는 형태의 혼합관리 형태 ▲단순 회계업무에 대한 감사로 한정된 외부회계감사 등을 꼽았다.

김 씨는 “입주자 등의 권리에 대한 보호와 공용부분의 합리적 관리를 위해 대표회의 업무에 관해 현실적인 감독과 감시에 대한 규정의 입법적 보안이 필요하고, 전문가에 의한 외부회계감사제도도 회계뿐만 아니라 관리규약 등에 대한 업무 감사에 준해 실제적 감사 업무를 보완할 수 있도록 해야 한다”며 “입주자 등의 대표회의 및 감사에 대한 감독의 보편성도 확대돼야 한다”고 주장했다.

아울러 “주택관리사에 대해 실제로는 대표회의 등의 피용인으로 이해돼 지시된 업무를 하는 경우가 대부분”이라며 “주택관리사를 전문자격인의 지위를 가진 국가의 행정 조직 즉 일종의 공무수탁사인으로 이해해야 한다”고 주택관리사 역할 재정립 필요성도 제기했다.

이와 관련해 “주택관리사와 그 제도는 주거생활에 있어 쾌적한 환경을 유지해야 하는 공법상 책임자로서 집행권원에 대한 보장이 필요, 행정청으로의 지시와 보고를 강제하고 입주자 등으로부터 부여받은 권한과 위임 규정에 대한 집행을 직접 보고하도록 강제해야 한다”며 “공동주택 관리제도에서 국가가 가장 중요하게 임무를 부여하는 주택관리사에 대한 제도를 발전시키고 정착시켜 공익성 확보를 위한 공행정의 주체로서의 지위를 명확히 해야 한다”고 제안했다.

이와 함께 김 씨는 “공동주택의 내부적 분쟁과 입주자 등의 권익보호를 위한 제도 연구와 정비가 필요하고 자치적 관리규약도 주택관리전문가들이 엄격히 적용하도록 구체·세부적인 지원이 필요하다”며 “국가적으로 건축물의 장수명화에 따른 체계적인 유지관리의 기술적 지원과 건축물 첨단설비에 대한 고도의 전문적 관리 지원체계도 지속적으로 보완돼야 한다”고 언급했다.