해외사례로 보는 공동주택 관리

‘맨션관리 적정화 추진에 관한 법률(이하, 맨션관리적정화법)’이 제정되면서 그 일환으로 국토교통성 내에 맨션관리대책실(현재 맨션정책실)이 만들어졌고 2005년 ‘맨션관리표준지침’을 발표했다. 표준지침은 맨션의 유지·관리를 위해서 관리조합에서 유의해야 할 점이 무엇인지 정리하고 있으며 맨션관리에 있어서 고려해야 할 사항은 매우 다양하지만 지침에서는 그 중에서도 특히 중요도가 높은 항목을 선정해 ‘표준적인 대응’과 ‘바람직한 대응’ 방법이 어떠한지 제시하고 있다. ‘표준적인 대응’은 맨션종합조사 등 각종 조사의 실태를 고려해 맨션의 적절한 유지·관리를 위해서 유의해야 할 원칙적 수준을 나타내고 있다. 관리조합에서는 표준적인 대응이 필요한 모든 항목에 대해서 점검하고 그 수준에 미치지 못하는 요인이 무엇인지 파악하도록 하는 것이 목적이다. 나아가 바람직한 대응은 관리조합에서 실시하거나 달성하는 비율은 비교적 낮지만 바람직한 대응을 만족한다면 맨션 관리의 수준이 한층 높아지기를 기대할 수 있다. 표준적인 대응을 달성한 관리조합의 다음 목표치로 정하도록 하는 의도가 있다.
지침의 검토위원회는 대학교수, 변호사를 비롯해 부동산협회, 맨션관리업협회, 맨션관리센터, 시공회사, 관리조합연합회 등 다양한 입장에서 의견을 개진할 수 있도록 구성하고 있다.
지침에서 제시한 항목은 크게 관리조합의 운영, 관리규약의 작성 및 개정, 관리조합의 경리, 건물 및 설비의 유지관리, 관리업무의 위탁 등 5가지다. 지침에 대한 코멘트(해설), 법률, 조사 데이터 등 참고할만한 내용을 별도로 마련하고 있다.

관리조합의 운영
관리조합의 운영에서는 크게 총회의 운영, 이사회의 운영, 방재 및 방범 등으로 나누고 있다. 총회는 관리의 중요한 사항을 결정할 때 구분소유자 전원이 참석하는 중요한 절차다. 지침에서는 총회의 개최 횟수, 개최시기, 소집에 대한 방법과 더불어 총회의 출석률 관리, 결정사항의 공개, 회의록 열람 등에 대해 대응방안을 제시하고 있다.지침에서 제시하는 표준적인 대응은 물론 국토교통성에서 구성한 맨션관리표준지침의 검토위원회에서 논의하지만 허수가 아니라 오랜 기간 동안 실시돼 온 맨션관리종합조사의 결과를 바탕으로 많은 관리조합에서 ‘이렇게 하고 있다’는 것을 확인했기에 종합적인 견지에서 지침으로 제시할 수 있었다.
예를 들면 총회의 출석에 대해 구분소유자의 80%가 출석(서면제출, 대리인 출석 포함)하는 것이 표준적인 대응으로 설정돼 있다. 표준지침이 작성된 2005년 직전에 실시된 맨션종합조사에서 총회 출석률은 평균 80.4%로 나타났다. 서면이나 대리인 출석이 아닌 실제 구분소유자의 출석률은 평균 36.4%였는데 이러한 사항들을 감안해 총회 출석에 대한 ‘바람직한 대응’을 구분소유자의 반수가 출석하는 것으로 정하고 있다.
총회에서 80% 이상의 의결권이 확보돼야 중요한 관리 사안을 정할 때 합의 형성이 가능하기에 관리가 어느 정도 이뤄지는 평균적인 맨션에서는 80% 이상의 출석률을 보이는 것은 당연할지도 모른다. 그러나 구분소유자들이 서면이나 대리인을 통한 의사결정이 아니라 직접 총회의 현장에서 의견을 개진하는 것이 바람직하다는 것을 나타내는 것이다. 이러한 사항들은 관리조합이 맨션의 현재 관리사항을 점검할 수 있는 기준선을 제시할 뿐이고 강제하는 것이 아니다.
관리조합을 대표하는 이사회의 운영도 마찬가지로 개최 빈도, 개최에 대한 공개, 회의록 열람 등에 대한 대응을 제시하고 있다. 대규모 수선공사, 관리규약 개정 등 필요에 따라 전문위원회를 설치하는 것을 표준적인 목표로 삼고 있다.
방재대책과 방범대책은 표준관리규약에서 관리조합의 업무로 나타나 있는데 맨션은 소방법의 적용을 받지 않지만 소방법의 화재예방, 설비 점검 사항 등을 참조해 대책을 마련하도록 하고 있다.
기타로는 전문가의 활용, 손해보험 가입, 커뮤니티 형성 활동 등에 대한 대응을 나타내고 있다

맨션관리표준규약

 

 

우리관리 주거문화연구소 김정인 박사

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