건국대 박석찬 씨, 논문서 장기수선충당금과 관리비 관계 밝혀

[아파트관리신문=서지영 기자] 공동주택의 복도식 유형과 위탁관리방식 등이 장기수선충당금에 비교적 높은 영향을 미친다는 연구 결과가 나왔다.

건국대 부동산학과 석사과정 박석찬 씨는 ‘공동주택 장기수선충당금과 관리비의 관계에 관한 연구’라는 논문을 통해 이같은 결과를 내놓았다. 논문은 지난달 23일 LH 토지주택연구원에서 열린 한국주택학회 ‘2016 상반기 학술대회’ 대학원생 세션에서 발표됐다.

박 씨는 공동주택관리정보시스템 공개자료를 이용, 서울시 강남구, 양천구 206개 단지의 2014년 월 평균 관리비를 분석대상으로 선정해 단지특성, 관리특성, 지역특성, 관리비특성 등 공동주택 장기수선충당금 결정요인 등에 대해 연구했다.

연구 결과, 주상복합 단지, 높은 경과연수, 복도식 유형, 위탁관리 방식, 일반관리비, 수선유지비가 장기수선충당금에 높은 영향을 미치는 것으로 드러났다.

박 씨는 논문에서 “주상복합단지는 비교적 넓은 공용공간으로 인해 일반 아파트 단지에 비해 장기수선충당금이 높았으며, 경과연수가 오래될수록 시설물의 노후화 등으로 대수선에 필요한 장기수선충당금이 많이 들기 때문에 장기수선충당금이 높아지고, 일정 경과연수가 지나면 재건축과 리모델링 등이 진행되는 경우가 많아 대수선에 대한 필요성이 낮아지면서 장기수선충당금의 증가폭이 낮아지는 것으로 나타났다”고 밝혔다.

박 씨는 또 “복도식 유형의 장기수선충당금 영향이 높았던 것은 경과연수 평균이 복도식이 가장 높은 것과 연관성이 있는 것으로 보인다”며 “급격한 도시로의 인구증가로 인한 주택 부족문제를 해결하고자 정부정책으로 공급위주의 공동주택 대량 공급이 이뤄졌던 시기에 주된 공급형태가 복도식 유형이었다는 점이 영향을 미친 것으로 보인다”고 분석했다.

관리특성에서 위탁관리방식의 장기수선충당금이 기타관리·자치관리·직영관리·총액제관리제 방식 보다 높게 나타난 것은 전문 관리업체에 위탁해 관리하는 방식이 다른 관리방식에 비해 전문성이 내포된 장기수선계획으로 인해 장기수선충당금을 산정함에 따라 반영된 결과로 분석됐다. 박 씨는 “자치관리방식으로 관리하는 경우 장기수선계획에 반영하는 수선비를 시공할 때의 단가를 그대로 적용시켜 장기수선계획을 작성하는 것을 방문조사시 확인할 수 있었다”고 덧붙였다.

관리비특성에서는 일반관리비, 수선유지비가 높을수록 장기수선충당금이 높은 것으로 나타났는데, 이는 관리에 필요한 인력을 많이 사용하는 등 아파트 관리에 적극적으로 대응하고 관리 인식 수준이 높기 때문인 것으로 분석됐다.

박 씨는 연구에서 연평균 m당 장기수선충당금을 종속변수로 두고 관리비를 소분류로 구분, 일반관리비와 수선유지비 항목으로 세분화했다. 관리비 항목 중 장기수선충당금의 계산 방법에서 주요 요소로 반영되는 장기수선계획 중 수선비 총액이 필수 요소인 점을 착안해 주요시설의 교체 및 보수와 연관돼 있는 수선유지비 항목과 그 외 공용공간 관리를 위해 산정하는 금액인 일반관리비 변수를 선정했다.

박 씨는 이번 연구의 정책적 시사점에 대해 “정확한 관리비 공개를 통해 입주민에게 정보를 제공하기 위해서는 법제도의 개선을 통해 공동주택관리정보시스템에 각 단지에서 입력하는 관리비 정보를 정확하게 입력될 수 있도록 하고, 각 관리비 항목에 대한 세부적인 가이드라인 수립을 통해 관리비를 부과하는 전문업체 등이 분류가 어려운 관리비 항목에 대해 자체적인 판단으로 부과하지 못하도록 해야 한다”며 “장기수선계획을 공개하고 장기수선충당금 적립금 관리, 사용 등에 대해서도 명확한 가이드라인으로 투명성이 확보될 수 있도록 제도적 보완이 필요하다”고 제안했다.

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