분양 전환된 아파트의 경우에도 당연히 집합건물법 제9조 제1항이 적용된다(대법원 2012. 4. 13. 선고 2011다46○○○ 판결).

임대주택이었다가 분양 전환된 경우에도 당연히 집합건물법 제9조 제1항 민법 제667조 내지 제671조가 적용되어 하자담보추급권을 가진다고 할 수 있다.

법원 판단
구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2005. 5. 26. 법률 제7502호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’을 ‘집합건물법’이라 한다) 제9조 제1항은 집합건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임에 관하여 민법 제667조 내지 제671조의 규정을 준용한다고 규정하고 있고, 민법 제671조 제1항 단서는 석조, 석회조, 연와조, 금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 건물의 수급인은 목적물의 하자에 관하여 인도 후 10년간 담보책임을 진다고 규정하고 있다.

한편 2005. 5. 26. 법률 제7502호로 개정된 법률 제3725호 집합건물법 부칙 제6조는 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여 2005. 5. 26. 법률 제7520호로 개정된 주택법 제46조의 규정에 따르도록 하였고, 개정 주택법 제46조 제1항은 민법 제667조 내지 제671조의 규정을 준용하는 집합건물법 제9조의 적용을 배제하는 취지의 규정을 두면서 부칙 제3항에 위와 같은 배제 규정을 개정 주택법 시행 전까지 소급하는 내용의 규정을 두었으나, 개정 주택법 부칙 제3항은 헌법재판소 2008. 7. 31. 선고 2005헌가16 전원재판부 결정에 의하여 위헌 무효로 선언됐다.

결국 개정 주택법, 개정 집합건물법이 시행된 2005. 5. 26. 이전에 사용검사 또는 사용승인을 받은 공동주택에 관하여 구분소유자가 집합건물법에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구하는 경우에는 담보책임 및 하자보수에 관해 개정 주택법 제46조를 적용할 수 없고, 구 집합건물법 제9조 제1항과 그에 의해 준용되는 민법 제667조 내지 제671조에 따라 하자담보책임의 내용 및 범위가 결정된다(대법원 2008. 12. 11. 선고 2008다12439 판결 참조).

그리고 민법 제667조 내지 제671조의 하자담보책임기간은 재판상 또는 재판 외의 권리행사기간인 제척기간이므로 그 기간의 도과로 하자담보추급권은 당연히 소멸하고, 이 A아파트와 같은 콘크리트 구조물에 대해서는 앞서 본 민법 제671조 제1항 단서가 적용돼 하자담보책임기간은 인도 후 10년이다(대법원 2010. 1. 14. 선고 2008다88368 판결 , 대법원 2011. 4. 14. 선고 2009다82060 판결 등 참조).

나아가 이 A아파트와 같이 B아파트로 건축돼 5년 정도 임대되었다가 A아파트로 분양 전환된 경우에도 구 집합건물법 제9조 제1항 및 그에 의해 준용되는 민법 제667조 내지 제671조가 적용될 수 있는지를 살펴보면, 구 집합건물법 제9조는 집합건물을 건축해 분양한 자로 하여금 견고한 건물을 짓도록 유도하고 부실하게 건축된 집합건물의 소유자를 두텁게 보호하기 위하여 집합건물을 건축해 분양한 자의 담보책임에 관하여 민법상 수급인의 담보책임에 관한 규정을 준용하도록 함으로써 담보책임의 내용을 명확히 하는 한편 이를 강행규정화 하였고, 위 규정에 의한 하자담보추급권은 현재의 집합건물 소유자에게 귀속하는 점, 분양전환가격을 결정함에 A아파트의 노후 정도는 이미 평가되었다고 하더라도 부실시공으로 B아파트의 하자까지 모두 반영돼 그 가격이 결정됐다고 단정할 수 없는 점, 분양전환되기 전의 임차기간 동안 입주자들이 임대차계약에 기해 하자보수를 요구할 수 있다고는 하나, 임차인의 지위에서 인정되는 하자보수청구권과 분양을 받은 소유자의 지위에서 인정되는 하자담보추급권은 그 법적 성질 및 기능이 동일하다고 보기는 어려운 점 등에 비추어 볼 때, 분양전환된 A아파트의 경우에도 구 집합건물법 제9조 제1항 및 이에 의하여 준용되는 민법 제667조 내지 제671조가 적용된다고 봄이 상당하다.

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판례해설
하자담보책임은 집합건물법 제9조, 민법 제667조 내지 제671조가 적용돼 10년의 제척기간이 적용되고 이는 강행규정에 해당한다.

한편 최초 임대주택이었다가 분양 전환된 경우에도 위와 같은 법리가 적용되느냐 여부 즉 분양전환 당시 이미 하자 등이 고려돼 분양 전환가격이 고려된 것인지 여부 등이 문제될 수 있었다.

그러나 대법원에서는 판시에서 보는 바와 같이 분양 전환 가격결정에 이미 아파트의 노후화 정도가 고려됐다고 하더라도 하자까지 모두 종합하여 그 가격이 결정됐다고 볼 수 없고, 분양전환전의 임차인이 가지는 하자보수추급권과 분양전환 후 소유자가 가지는 하자보수추급권이 동일하다고 볼 수 없다고 판단해 분양 전환된 아파트 역시 집합건물법과 민법 등이 적용돼 하자보수 청구 또는 이에 갈음하는 손해배상청구권이 인정된다고 판시한 것이다.

건물의 상태와 하자보수추급권이 소유자가 변경됨에 따라 바뀌는 것이 아니라는 점을 고려해 본다면 법원의 판결은 타당하다고 보인다.