3) 고용방식 중 자치관리는 아파트 입주자대표회의에서 모든 직원들을 직접고용하며, 위장위탁관리는 관리소장은 관리회사(본사 대표이사)에서 고용 후 관리회사(본사 대표이사 대리인으로 모든) 직원을 고용하는데 입주자대표회의의 간섭이 따른다. 도급관리는 관리회사에서 직접 고용이 이뤄진다.
4) 교육은 자치관리와 위장위탁관리의 경우 관리소장은 법정교육에 한해 실시하며, 관리직원들의 경우 관리비 절감차원에서 배제되는 경우가 다반사다.
도급관리에서는 도급계약에 의해 도급비 내 교육비가 책정돼 모든 직원들을 상대로 본사에서 각 분야별 전문가를 청빙해 체계적이고, 능률적인 교육이 이뤄진다.
5) 훈련은 자치관리와 위장위탁관리는 관리소장이 자체적으로 실시하기에 비체계적이며 훈련의 효율성도 떨어지고, 도급관리에서는 관리회사 관련부서의 전문가에 의한 체계적인 지도와 점검, 예방훈련(회계, 행정, 법률, 각종시설물 등)이 효율적으로 이뤄지고 있다.
6) 주택 관리업 계약형태는 자치관리의 경우 관리소장 임명 후 아파트 자치로 관리하기에 주택관리업체와의 계약형태가 따로 존재하지 않는다. 위장위탁관리는 입주자대표회의와 관리회사와의 위·수탁 관리계약으로 존재하며, 도급관리는 입주자대표회의와 관리회사와 도급관리계약을 체결함으로 관리계약형태가 이뤄진다.
7) 경비·미화 등 용역업체와의 계약형태는 자치관리의 경우 입주자대표회의와 용역회사와 용역계약 체결해 운영하거나, 입주자대표회의에서 경비·미화를 직접 고용해 운영하는 경우도 있으며, 위장위탁관리에서는 국토교통부 고시 제2014-393호 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 의거해 관리소장이 용역회사와 직접 계약을 체결한다.
도급관리에서는 도급관리 계약시 경비·미화 등 용역계약을 포함해 일괄적으로 계약하는 것이 일반적이다.
8) 회사구성 및 운영방식의 경우 자치관리는 해당 아파트 단지 입주자대표회의가 직접 운영하기에 해당이 없고, 위장위탁관리는 공동주택 관리업체로 등록된 회사가 위·수탁 관리계약 형태로 계약을 체결하고, 위·수탁 계약방식에 의한 관리로 회사는 위탁 수수료만 받고, 기타 여러 관리비용은 해당 단지 자체에서 부담한다. 도급관리에서는 공동주택 관리업체로 등록된 회사가 해당 아파트와 도급관리계약을 맺고, 모든 업무를 관리회사에서 총괄해 운영하는 제도다. 도급 수수료를 포함해 모든 관리비용을 도급 계약시 체결된 금액 전부를 관리회사에 지급하며 모든 운영도 관리회사가 책임 하에 관리한다.
9) 전배의 경우 자치관리와 위장위탁관리는 해당 없으며, 도급관리는 관리회사 본사 차원에서 유사단지로 전배, 발령한다.
10)직원 결원시 채용 및 경로 면에서도 자치관리와 위장위탁관리는 지연, 학연 등에 의한 채용이 주이며 조속한 인사발령이 곤란하고, 도급관리에서는 관리회사가 보유한 인력풀을 활용한 객관적인 채용(순환보직 등)이 쉽고 해당 단지에 적정하고, 즉각적인 인사발령이 용이하다.
11) 복리후생 면에서는 자치관리 및 위장위탁관리는 입주자대표회의의 생각에 따른 주관적 판단으로 결정이 나며, 도급관리에서는 도급관리 계약시도급비에 각종 복리비용이 포함돼 있기에 본사 차원에서 계약대로 성실히 이행된다.
12) 해당 단지 지원제도는 자치관리는 해당이 없으며, 위장위탁관리는 1년에 2회 형식적인 단지점검 뿐이고, 도급관리에서는 1년2회 정밀점검 및 특화된 서비스를 제공(CS교육, 각종 기술지원, 조경점검, 회계감사, 법률 및 노무 상담 등)한다.
13) 반복적 갱신여부에서는 자치관리와 위장위탁관리는 관리소장과 입주자대표회의의 주관적 판단에 의해 결정되며, 도급관리의 경우 도급관리계약 체결된 계약기간이 존속되는 한 근로자들의 고용이 안정적으로 유지되는 것이 여타의 관리방식보다 일반적이다. 왜냐하면 도급관리의 특성상 입주자대표회의의 간섭을 여타의 방식에 비하여 최소화할 수 있는 장점이 있기 때문이며 실무적으로 도급관리방식 공동주택의 경우 입주자대표회의가 관리주체가 집행하는 많은 업무에 대하여 간섭하는 경우가 자치관리나 위장위탁관리보다 적은 특성이 있기에 순수한 관리를 행할 수 있다. 즉 관리 본연의 업무에 충실할 수 있으므로 업무에 대한 스트레스도 적고 이로 인한 직원들의 업무 태도나 일에 대한 만족도 높아지며, 그로 인하여 입주민 서비스 만족에도 영향을 끼치며 이로 인한 도급관리계약이 지속적으로 이루어지기 때문이다.
서울과학기술대학교 주택대학원
주택경영학과 고일남