공동주택관리법 시행규칙 제정안

공동주택관리법 시행규칙을 다음과 같이 제정한다

공동주택관리법 시행규칙

제1장 총 칙

제1조(목적) 이 규칙은 「공동주택관리법」 및 같은 법 시행령에서 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

제2장 공동주택의 관리방법

제2조(관리방법의 결정 및 변경 신고) 입주자대표회의 회장(직무를 대행하는 경우에는 그 직무를 대행하는 사람을 포함한다. 이하 같다)은 「공동주택관리법 시행령」(이하 "영"이라 한다) 제3조제2항에 따라 해당 공동주택의 관리방법의 결정이나 변경을 신고하는 경우 별지 제1호서식의 관리방법의 결정 및 변경 신고서에 관리방법의 제안서 및 그에 대한 입주자등의 동의서를 첨부하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다.

제3조(공동주택의 공동관리 등) ① 입주자대표회의는 「공동주택관리법」(이하 "법"이라 한다) 제8조제1항에 따라 공동주택을 인접한 공동주택단지와 공동관리하거나 500세대 이상의 단위로 구분하여 관리하고자 하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 입주자등에게 통지하고 입주자등의 서면동의를 얻어야 한다. 이 경우 공동관리의 경우에는 공동주택단지별로 입주자등의 과반수의 서면동의를 얻어야 하며, 구분관리의 경우에는 구분관리 단위별 입주자등의 과반수의 서면동의를 얻어야 하되, 관리규약으로 달리 정한 경우에는 그에 의한다.
1. 공동관리 또는 구분관리의 필요성
2. 공동관리 또는 구분관리의 범위
3. 공동관리 또는 구분관리를 하는 경우의 입주자등이 부담하여야 하는 비용변동의 추정치
4. 그 밖에 관리규약으로 정하는 사항
② 법 제8조제2항에서 "국토교통부령이 정하는 기준"이라 함은 다음 각 호의 기준을 말한다.
1.세대수가 1천5백세대 이하일 것. 다만, 의무관리대상 공동주택단지와 인접한 300세대 미만의 공동주택단지를 공동으로 관리하는 경우를 제외한다.
2. 공동주택 단지 사이에 「주택법」제2조제12호 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설이 없는 인접한 단지일 것
③ 입주자대표회의는 공동주택을 공동관리하거나 구분관리할 것을 결정한 때에는 지체없이 그 내용을 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 통보하여야 한다.

제3장 입주자대표회의 및 관리규약

제1절 입주자대표회의

제4조(입주자대표회의 임원의 업무범위 등) ① 회장은 입주자대표회의를 대표하고, 그 회의의 의장이 된다.
② 이사는 회장을 보좌하고, 회장이 부득이한 사유로 그 직무를 수행할 수 없는 때에는 관리규약에서 정하는 바에 따라 그 직무를 대행한다.
③ 감사는 관리비ㆍ사용료 및 장기수선충당금 등의 부과ㆍ징수ㆍ지출ㆍ보관 등 회계관계 업무와 관리업무 전반에 대하여 관리주체의 업무를 감사한다.
④ 감사는 제3항에 따라 감사를 실시하는 경우에는 관리주체로부터 영 제25조제2항에 따른 사업실적서 및 결산서를 제출받아 감사한 후 감사보고서를 작성하여 입주자대표회의와 관리주체에 제출(법 제26조에 따라 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」 제3조제1항에 따른 감사인에게 의뢰하여 회계감사를 실시하는 경우는 제외한다)하여야 한다.
⑤ 감사는 입주자대표회의에서 의결한 안건이 관계 법령 및 관리규약에 위반된다고 판단되는 경우에는 재심의 요청서를 입주자대표회의에 제출할 수 있다.
⑥ 제6항의 재심의 요청서에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.
1. 입주자대표회의에서 의결한 사항
2. 관계 법령 및 관리규약을 위반하는 내용
3. 재심의 제안 내용
⑦ 제5항에 따른 재심의 요청서를 제출받은 입주자대표회의는 이를 지체 없이 관계규정에 적합하게 다시 심의하여야 한다.

제5조(범죄경력 확인 및 회신) ① 영 제16조제4항에 따른 범죄경력 확인 요청서는 별지 제2호서식에 따른다.
② 영 제16조제2항에 따른 범죄경력 확인 동의서 는 별지 제3호서식에 따른다.
③ 영 제16조제3항에 따른 범죄경력 확인 회신서는 별지 제4호서식에 따른다.

제2절 관리규약 등

제6조(관리규약의 제정 및 개정 등 신고) 입주자대표회의 회장(관리규약의 제정의 경우에는 사업주체를 말한다)은 영 제19조에 따라 해당 공동주택 관리규약의 제정 또는 개정, 입주자대표회의의 구성 또는 변경을 신고하는 경우 별지 제5호서식의 관리규약의 제정 및 개정 등 신고서에 다음 각 호의 구분에 따른 서류를 첨부하여 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다.
1. 관리규약의 제정 및 개정: 관리규약의 제정·개정 제안서와 그에 대한 입주자등의 동의서
2. 입주자대표회의의 구성 및 변경: 입주자대표회의 구성 현황(임원 및 동별 대표자의 성명·주소·생년월일 및 약력과 그 선출에 관한 증빙서류를 포함한다)

제4장 시설관리 및 행위허가

제7조(장기수선계획의 수립기준 등) ① 영 제29조에서 "국토교통부령이 정하는 기준"이라 함은 별표 1의 기준을 말한다.
② 입주자대표회의와 관리주체는 법 제29조제2항에 따라 장기수선계획을 조정하려는 경우에는 관리주체가 장기수선계획의 조정안을 작성한 후 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다.
③ 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 조정하려는 경우 「에너지이용 합리화법」 제25조에 따라 산업통상자원부장관에게 등록한 에너지절약전문기업이 제시하는 에너지절약을 통한 주택의 온실가스 감소를 위한 시설 개선 방법을 반영할 수 있다.
④ 영 제98제3항제1호에 따라 장기수선계획의 조정교육에 관한 업무를 위탁받은 기관(이하 "조정교육수탁기관"이라 한다)은 교육실시 10일전에 교육의 일시ㆍ장소ㆍ기간ㆍ내용ㆍ대상자 그 밖에 교육에 관하여 필요한 사항을 공고하거나 관리주체에게 통보하여야 한다. 이 경우 관리주체는 법 제29조제4항에 따라 장기수선계획을 조정하기 전에 해당 공동주택의 관리사무소장에 대하여 그 교육을 받게 할 수 있다.
⑤ 시ㆍ도지사는 조정교육수탁기관으로 하여금 다음 각 호의 사항을 이행하도록 하여야 한다.
1. 매년 11월말까지 다음 각목의 내용이 포함된 다음연도의 교육계획서를 작성하여 시ㆍ도지사의 승인을 얻을 것
가. 교육일시ㆍ장소 및 교육시간
나. 교육예정인원
다. 강사의 성명ㆍ주소 및 교육과목별 이수시간
라. 교육과목 및 내용
마. 그 밖에 교육시행과 관련하여 시ㆍ도지사가 요구하는 사항
2. 당해연도의 교육종료 후 1개월 이내에 다음 각 호의 내용이 포함된 교육결과보고서를 작성하여 시ㆍ도지사에게 보고할 것
가. 교육대상자 및 이수자명단
나. 교육계획의 주요내용이 변경된 경우에는 그 변경내용과 사유
다. 그 밖에 교육시행과 관련하여 시ㆍ도지사가 요구하는 사항

제8조(폐쇄회로 텔레비전의 설치 절차 및 관리) ① 공동주택단지에 폐쇄회로 텔레비전을 설치하거나 설치된 폐쇄회로 텔레비전을 보수하려는 경우에는 법 제29조에 따른 장기수선계획에 반영하여야 한다.
② 공동주택단지에 설치하는 폐쇄회로 텔레비전은 다음 각 호의 기준에 적합하게 관리하여야 한다.
1. 선명한 화질이 유지될 수 있도록 관리할 것
2. 촬영된 자료는 컴퓨터보안시스템을 설치하여 30일 이상 보관할 것
3. 폐쇄회로 텔레비전이 고장 난 경우에는 지체 없이 수리할 것
4. 폐쇄회로 텔레비전의 안전관리자를 지정하여 관리할 것

제9조(촬영자료 열람ㆍ제공 등의 제한) 관리주체는 폐쇄회로 텔레비전의 촬영자료를 보안 및 방범 목적 외의 용도로 활용하거나 타인에게 열람하게 하거나 제공하여서는 아니 된다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 촬영자료를 열람하게 하거나 제공할 수 있다.
1. 정보주체에게 열람 또는 제공하는 경우
2. 정보주체의 동의가 있는 경우
3. 범죄의 수사와 공소의 제기 및 유지에 필요한 경우
4. 범죄에 대한 재판업무수행을 위하여 필요한 경우
5. 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우

제10조(장기수선충당금의 적립) 법 제30조제3항에 따른 공동주택의 주요시설의 범위, 교체ㆍ보수시기 및 방법 등에 필요한 사항은 별표 1에 따른다.

제11조(공동주택의 보관서류) 영 제31조의 규정에 따른 “국토교통부령으로 정하는 서류”는 다음 각 호의 서류를 말한다.
1. 준공도면 및 공사도면
2. 안전점검 결과보고서
3. 교체 및 보수 등에 따른 사진정보
4. 감리보고서
5. 시설물의 교체 및 유지보수 등의 이력(시설공사 전․후의 도면 및 공사 사진을 포함한다)
6. 사업주체의 공용부분에 관한 하자보수 이력

제12조(안전관리진단대상 등) ① 영 제32조제1항제8호에서 "국토교통부령이 정하는 시설"이라 함은 다음 각 호의 시설을 말한다.
1. 석축ㆍ옹벽ㆍ담장ㆍ맨홀ㆍ정화조 및 하수도
2. 옥상 및 계단 등의 난간
3. 우물 및 비상저수시설
4. 펌프실ㆍ전기실 및 기계실
5. 주차장ㆍ경로당 또는 어린이놀이터에 설치된 시설
② 영 제32조제2항제2호의 규정에 따른 시설의 안전관리에 관한 기준 및 진단사항은 별표 2과 같다.

제13조(방범교육 및 안전교육) ① 법 제32조제3항의 규정에 따른 방범교육 및 안전교육은 다음 각 호의 기준에 의한다.
1. 교육기간 : 연 2회 이내, 매회별 4시간
2. 대상자
가. 방범교육 : 경비책임자
나. 소방에 관한 안전교육 : 시설물 안전관리책임자
다. 시설물에 관한 안전교육 : 시설물 안전관리책임자
3. 교육내용
가. 방범교육 : 강도ㆍ절도 등의 예방 및 대응
나. 소방에 관한 안전교육 : 소화ㆍ연소 및 화재예방
다. 시설물에 관한 안전교육 : 시설물 안전사고의 예방 및 대응
② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 법 제32조제3항의 규정에 따라 방범교육 및 소방에 관한 안전교육을 각각 관할경찰서장 및 관할소방서장 또는 법 제32조제3항제1호 및 제2호의 규정에 따라 인정받은 법인에게 위탁한다.
③ 「소방시설 설치유지 및 안전관리에 관한 법률 시행규칙」 제16조에 따른 소방안전교육 또는 같은 법 시행규칙 제36조에 따른 소방안전관리자 실무교육을 이수한 자에 대해서는 제1항에 따른 소방에 관한 안전교육을 이수한 것으로 본다.
④ 법 제32조제3항에 따른 시설물에 관한 안전교육에 관하여는 제7조제4항 전단 및 같은 조 제5항을 준용한다. 이 경우 "관리주체"는 "대상자"로, "시ㆍ도지사"는 "시장ㆍ군수 또는 구청장"으로 본다.

제14조(공동주택의 안전점검) 시장ㆍ군수 또는 구청장은 영 제33조제3항의 규정에 해당하는 공동주택에 대하여는 다음 각 호의 조치를 하고 매월 1회 이상 점검을 실시하여야 한다.
1. 공동주택단지별 점검책임자의 지정
2. 공동주택단지별 관리카드의 비치
3. 공동주택단지별 점검일지의 작성
4. 공동주택단지내 관리기구와 관계 행정기관 간 비상연락체계의 구성

제15조(주택관리사 및 주택관리사보에 대한 안전점검교육기관) 영 제33조제1항제2호에서 "국토교통부령으로 정하는 교육기관"이란 다음 각 호의 교육기관을 말한다.
1. 「시설물의 안전관리에 관한 특별법 시행규칙」 제4조제1항 각 호에 따른 교육기관
2. 법 제81조제1항에 따른 주택관리사단체

제16조(행위허가신청 등) ① 법 제35조제1항제3호에서 "국토교통부령으로 정하는 경미한 행위"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 말한다.
1. 창틀ㆍ문틀의 교체
2. 세대내 천장․벽․바닥의 마감재 교체
3. 급·배수관 등 배관설비의 교체
4. 난방방식의 변경(시설물의 파손ㆍ철거를 제외한다)
5. 구내통신선로설비, 경비실과 통화가 가능한 구내전화, 지능형 홈네트워크 설비, 방송수신을 위한 공동수신설비 또는 폐쇄회로 텔레비전의 교체
6. 보안등, 자전거보관소· 안내표지판 또는 보도블럭의 교체
7.폐기물보관시설(재활용품 분류보관시설을 포함한다), 택배보관함 또는 우편함의 교체
8. 조경시설 중 수목의 일부제거, 식재 및 교체
9. 주민운동시설(실외․내)의 교체(다른 운동종목으로의 변경을 포함하며, 면적변경이 있는 경우는 제외한다)
10. 실외에 설치된 종목별 주민운동시설 내에 설치하는 햇빛·바람 등의 가림막 용도의 가시설물(높이 2.5m, 면적 15㎡ 이내로 한정 한다)
11. 부대시설 중 각종 설비나 장비의 수선·유지·보수를 위한 부품의 일부 교체
12. 그 밖에 제1호부터 제11호까지에서 정한 사항과 유사한 시설·배관·설비 및 장비의 유지·보수·교체하는 행위로서 시장․군수․구청장이 인정하는 경우

② 영 별표 1 제6호에 따른 공동주택의 증축의 허가 또는 신고 기준은 다음 각 호의 구분에 따른다.
1. 영 별표 1 제6호 공동주택 및 입주자 공유가 아닌 복리시설의 허가기준란 나목에서 "국토교통부령으로 정하는 범위"란 다음 각 목의 기준을 모두 충족하는 경우를 말한다.
가. 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호마목부터 차목까지(사목은 제외한다)에 해당하는 주민공동시설일 것
나. 가목의 주민공동시설로 증축하려는 필로티 부분의 면적 합계가 해당 주택단지 내의 필로티 부분 총면적의 100분의 30 이내일 것
다. 나목에 따른 주민공동시설의 증축 면적을 해당 공동주택의 바닥면적에 산입할 경우 용적률이 관계 법령에 따른 건축 기준에 위반되지 아니할 것
2. 영 별표 1 제6호 부대시설 및 입주자공유인 복리시설의 신고기준란에서 "국토교통부령이 정하는 경미한 사항"이란 「주택건설기준 등에 관한 규정」에 적합한 범위에서 다음 각 목의 시설을 사용검사를 받은 면적 또는 규모의 10퍼센트의 범위에서 증축하는 경우를 말한다.
가. 주차장·조경시설·어린이놀이터·관리사무소·경비실·경로당 또는 입주자집회소
나. 대문·담장 또는 공중화장실
다. 경비실과 통화가 가능한 구내전화 또는 폐쇄회로 텔레비전
라. 보안등, 자전거보관소 또는 안내표지판
마. 옹벽, 축대[문주(門柱)를 포함한다] 또는 주택단지 안의 도로
바. 폐기물보관시설(재활용품 분류보관시설을 포함한다), 택배보관함 또는 우편함
사. 주민운동시설(실외에 설치된 시설로 한정한다)

③ 영 제34조제3항에 따른 허가신청서 및 신고서는 각각 별지 제6호서식 및 별지 제7호서식에 따르며, 같은 항에서 "국토교통부령이 정하는 서류"란 다음 각 호의 구분에 따른 서류를 말한다. 이 경우 허가신청 및 신고대상인 행위가 다음 각 호의 구분에 따라 입주자의 동의를 얻어야 하는 행위로서 소음을 유발하는 행위인 때에는 공사기간·공사방법 등을 동의서에 기재하여야 한다.
1. 용도변경의 경우에는 다음 각목의 서류
가. 용도를 변경하고자 하는 층의 변경전과 변경후의 평면도
나. 공동주택단지의 배치도
다. 영 별표 1의 규정에 의하여 입주자의 동의를 얻어야 하는 경우에는 그 동의서
2. 개축·재축·대수선 또는 비내력벽 철거의 경우에는 다음 각 목의 서류
가. 개축·재축 또는 대수선을 하고자 하는 건축물의 종별에 따른 건축법시행규칙 제6조제1항 각호의 서류 및 도서(개축·재축 또는 대수선의 경우에 한한다)
나. 영 별표 1의 규정에 의하여 입주자의 동의를 얻어야 하는 경우에는 그 동의서
3. 파손·철거 또는 용도폐지의 경우에는 다음 각 목의 서류
가. 공동주택단지의 배치도
나. 영 별표 1의 규정에 의하여 입주자의 동의를 얻어야 하는 경우에는 그 동의서
4. 증축의 경우에는 다음 각목의 서류
가. 증축하고자 하는 건축물의 종별에 따른 「건축법 시행규칙」 제6조제1항 각호의 서류 및 도서
나. 영 별표 1의 규정에 의하여 입주자의 동의를 얻어야 하는 경우에는 그 동의서

④ 시장·군수 또는 구청장은 영 제34조제3항 의 규정에 의한 행위허가의 신청 또는 신고가 영 별표 1의 규정에 의한 기준에 적합한 경우에는 각각 별지 제8호서식의 행위허가증명서 또는 별지 제9호서식의 행위신고증명서를 교부하여야 한다.

⑤ 법 제35조제4항의 규정에 의하여 같은 조제1항의 규정에 의한 행위를 완료한 후 사용검사를 받고자 하는 자는 별지 제10호서식의 사용검사신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다.
1. 감리자의 감리의견서(건축법상 감리대상인 경우에 한한다)
2. 시공자의 공사확인서

⑥ 시장·군수 또는 구청장은 제5항의 규정에 의한 사용검사신청서를 받은 때에는 사용검사의 대상이 허가 또는 신고된 내용에 적합한지 여부를 확인한 후 별지 제11호서식의 사용검사필증을 교부하여야 한다.

제5장 하자담보책임 및 하자분쟁조정

제1절 하자담보책임 및 하자보수

제17조(주택인도증서) 영 제35조제2항에 따른 주택인도증서는 별지 제12호서식에 따른다.

제18조(하자담보책임 종료확인) 영 제39조제6항에 따른 하자담보책임 종료확인서는 별지 제13호서식에 따른다.

제19조(하자보수보증금의 사용내역 신고) 법 제38조제2항 후단에 따라 의무관리대상 공동주택의 입주자대표회의 회장은 하자보수보증금의 사용내역을 별지 제14호서식의 하자보수보증금 사용내역 신고서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다.
1. 하자보수보증금의 금융기관 거래명세표(입․출금 내역 전부가 기재된 것을 말한다)
2. 하자보수보증금의 세부 사용내역서

제2절 하자심사 및 분쟁조정

제20조(하자심사 또는 분쟁조정 신청) ① 법 제39조제3항에 따라 같은 조 제1항에 따른 하자심사·분쟁조정위원회(이하 "하자분쟁조정위원회"라 한다)에 하자심사를 신청하려는 자는 별지 제15호서식에 따른 하자심사신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 제출하되, 피신청인 인원수에 해당하는 부본(副本)과 함께 제출하여야 한다.
1. 당사자간 교섭경위서(입주자대표회의등이 일정별로 청구한 하자보수 등에 대하여 사업주체등이 답변한 내용 또는 서로 협의한 내용을 말한다) 1부
2. 하자발생사실 증명자료(컬러 사진, 설명자료 등) 1부
3. 영 제41조제1항에 따른 하자보수보증금의 보증서 사본(하자보수보증금의 보증서 발급기관이 사건의 당사자인 경우에 한한다) 1부
4. 신청인의 신분증 사본(법인은 인감증명서를 말하되, 「전자서명법」 제2조제3호에 따른 공인전자서명을 한 전자문서는 신분증 사본에 갈음한다. 이하 이조에서 같다). 다만, 대리인이 신청하는 경우에는 다음 각목의 서류를 말한다.
가. 신청인의 위임장 및 신분증 사본
나. 대리인의 신분증 (변호사는 변호사 신분증을 말한다) 사본
다. 대리인이 법인의 직원인 경우에는 재직증명서
5. 입주자대표회의가 신청하는 경우에는 그 구성 신고를 증명하는 서류 1부
6. 관리사무소장이 신청하는 경우에는 관리사무소장 배치 및 직인 신고증명서 사본 1부
7.「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제24조에 따른 관리단이 신청하는 경우에는 그 관리단의 관리인을 선임한 증빙서류 1부

② 법 제39조제3항에 따라 분쟁조정을 신청하려는 자는 별지 제16호서식에 따른 하자분쟁조정신청서에 제1항 각 호에 해당하는 서류를 첨부하여 제출하되, 피신청인 인원수에 해당하는 부본(副本)과 함께 하자분쟁조정위원회에 제출하여야 한다.

③ 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제52조의9제2항에 따라 집합건물분쟁조정위원회가 하자분쟁조정위원회에 하자 여부 판정을 요청하는 경우에는 별지 제17호서식의 집합건물 하자판정신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여야 한다. 이 경우 집합건물의 하자 여부 판정에 관하여는 법 제43조의 규정을 준용한다.
1. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 당사자가 집합건물분쟁조정위원회에 제출한 서류
2. 그 밖에 하자 여부 판정 판정에 참고가 될 수 있는 객관적인 자료

④ 영 제58조에 따른 하자 여부 판정서는 별지 제18호서식에 따른다. 제3항에 따른 집합건물의 하자 여부 판정 또한 같다.

제21조(선정대표자 선임계) ① 영 제47조제5항에 따라 하자심사 또는 분쟁조정(이하 “조정등”이라 한다) 사건에 대하여 선정대표자를 선정한 공동 신청인은 별지 제19호서식의 선정대표자 선임계를 작성하여 하자분쟁조정위원회에 제출하여야 한다.
② 하자분쟁조정위원회는 제1항에 따른 선정대표자 선임계에 흠결이 있다고 인정하는 경우에는 반려할 수 있다.

제22조(하자분쟁조정위원회 위원의 선정) 영 제51조제2항에 따라 하자분쟁조정위원회의 위원이 되고자 하는 자는 별지 제20호서식의 이력서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 국토교통부장관에게 제출하여야 한다.
1. 재직증명서
2. 경력증명서
3. 자격증 사본(해당자에 한함)
4. 개인정보 및 고유식별 정보활용 동의서(인적사항, 결격사유 확인, 범죄경력 조회를 목적으로 한다)
5. 그 밖에 자격 등의 심사에 객관적으로 참고할 수 있는 자료

제23조(분쟁조정 회부) 영 제57조제2항에 따른 분쟁조정 회부 결정서는 별지 제21호서식과 같다.

제24조(하자 여부 판정에 대한 이의신청) ① 법 제43조제4항에서 “안전진단기관 또는 관계 전문가”라 함은 다음 각 호의 자를 말한다.
1. 영 제64조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 기관. 다만, 건축사 또는 해당 분야의 기술사를 보유한 경우에 한한다.
2. 변호사

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 제1항 각 호에 따른 안전진단기관 또는 관계 전문가가 될 수 없다.
1. 해당 사건의 당사자
2. 해당 사건에 관하여 당사자의 대리인으로서 관여하였거나 관여한 자
3. 해당 공동주택 건축공사의 설계․시공 또는 감리에 관여(關與)한 자
4. 해당 사건에 대하여 법 제48조에 따른 하자진단 또는 하자감정을 수행한 자
5. 해당 사건의 하자보수 및 하자적출에 관한 용역을 수행한 자

③ 하자 여부 판정 결과에 대한 이의신청서는 별지 제22호서식과 같다.

④ 안전진단기관 또는 관계 전문가가 하자 여부 판정 결과에 대한 의견서를 작성하는 때에는 별지 제23호서식에 따라 작성한다.

⑤ 법 제43조제8항에 따른 하자 여부 재심의 결정서는 별지 제24호서식에 따른다.

⑥ 법 제43조제6항에 따른 안전진단기관 또는 관계 전문가의 출석에 관한 비용은 이의 신청자가 부담한다.

제25조(조정안의 수락 및 조정서) ① 영 제61조제1항에 따라 하자분쟁조정위원회가 제시하는 조정안에 대한 수락여부 답변서는 별지 제25호서식에 따른다.
② 영 제61조제3항에 따른 조정서는 별지 제26호서식에 따른다.

제26조(신청사건의 흠결보정) 법 제45조제2항에서 “신청사건의 내용에 흠이 있는 경우”라 함은 신청서의 형식적인 요건에 관한 다음 각 호의 사항을 말한다.
1. 제27조제1항에 따른 조정등의 비용을 납부하지 아니한 경우
2. 신청서에 대상시설, 피신청인, 신청취지 및 하자내역 등을 기재하지 아니하거나 잘못 기재한 경우
3. 신청서에 신청인의 서명 또는 날인이 없는 경우
4. 신청서에 첨부서류를 갖추지 아니한 경우
5. 분쟁조정을 신청해야 하는 사건(하자보수보증금 또는 하자에 갈음하는 손해배상금 등 금전의 청구에 관한 사건을 말한다)을 하자심사로 신청한 경우

제27조(조정등의 비용) ① 법 제45조제5항에 따라 조정등을 신청하는 자는 다음 각 호에 따른 조정등의 비용을 부담한다.
1. 하자심사 신청 수수료
2. 분쟁조정 신청 수수료
3. 하자 여부 판정결과에 대한 이의신청 수수료

② 조정등의 진행과정에서 다음 각 호의 비용이 발생할 때에는 당사자 사이에 합의한 바에 따라 부담한다. 다만, 당사자가 합의하지 아니하는 경우에는 위원회에서 부담비율을 정한다.
1. 조사, 분석, 검사에 소요되는 비용
2. 증인 또는 증거의 채택에 소요되는 비용
3. 통역 및 번역 등에 소요되는 비용
4. 그 밖에 당사자의 요청에 따라 소요되는 비용

제28조(조정등의 통지) ① 하자분쟁조정위원회는 조정등의 신청을 받은 때에는 법 제46조제1항에 따라 지체 없이 별지 제27호서식에 따른 하자심사·분쟁조정 사건통지서를 작성하여 상대방에게 통지하여야 한다.
② 제1항에 따른 통지를 받은 상대방은 법 제46조제2항에 따라 하자심사 사건은 별지 제28호서식에 따른 하자심사사건 답변서를, 분쟁조정 사건은 별지 제29호서식에 따른 분쟁조정사건 답변서를 각각 작성하여 하자분쟁조정위원회에 제출하여야 한다.

제29조(하자진단 및 하자감정의 비용) 법 제48조제3항에 따른 하자진단 또는 하자감정에 드는 비용은 다음 각 호의 구분에 따라 부담한다.
1. 법 제48조제1항에 따른 하자진단에 드는 비용은 당사자 사이에 합의한 바에 따라 부담
2. 법 제48조제2항에 따른 하자감정에 드는 비용은 다음 각목에 따라 부담하되, 하자분쟁조정위원회에서 정한 기한 내에 영 제64조제2항에 따른 안전진단기관에 납부하여야 한다.
가. 당사자 사이에 합의한 바에 따라 부담
나. 당사자 사이에 합의가 이루어지지 아니할 경우에는 하자감정을 신청하는 당사자 일방 또는 쌍방이 미리 하자감정비용을 부담한 후 하자심사 또는 분쟁조정의 결과에 따라 하자분쟁조정위원회에서 정하는 비율에 따라 부담

제30조(조사관 증표) 법 제51조제2항에 따른 하자분쟁조정위원회의 사무국 직원을 증명하는 조사관 증표는 별지 제30호서식에 따른다.

제6장 공동주택의 전문관리

제1절 주택관리업

제31조(주택관리업의 등록신청 등) ① 영 제67조제1항에 따른 등록신청서는 별지 제31호서식에 따르며, 같은 항에서 "국토교통부령이 정하는 서류"란 다음 각 호의 서류를 말한다.
1. 재외국민인 경우에는 재외국민등록증 사본
2. 법인인 경우에는 납입자본금에 관한 증빙서류, 개인인 경우에는 자산평가서와 그 증빙서류
3. 장비보유현황 및 그 증빙서류
4. 기술자의 기술자격 및 주택관리사의 자격에 관한 증명서 사본
5. 사무실 확보를 증명하는 서류(건물 임대차 계약서 사본 등 사용에 관한 권리를 증명하는 서류)

② 영 제67조제1항에 따른 등록신청서를 제출받은 시장ㆍ군수 또는 구청장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 건물 등기사항증명서를 확인하여야 하고, 신청인이 재외국민인 경우에는 여권정보, 법인인 경우에는 법인 등기사항증명서, 개인인 경우에는 주민등록표등본, 외국인인 경우에는 「출입국관리법」 제88조에 따른 외국인등록사실증명을 각각 확인하여야 한다. 다만, 여권 정보, 주민등록표등본 및 외국인등록사실증명의 확인에 신청인이 동의하지 아니하는 경우에는 해당 서류를 제출하도록 하여야 한다.

③ 영 제67조제2항의 규정에 의한 주택관리업등록증은 별지 제32호서식에 의한다.

④ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 주택관리업등록증을 교부한 때에는 별지 제33호서식의 주택관리업등록대장에 그 내용을 등재하여야 한다.

⑤ 법 제52조제1항 후단의 규정에 의한 등록사항 변경신고를 하고자 하는 자는 변경사유가 발생한 날부터 15일 이내에 별지 제34호서식의 주택관리업등록사항변경신고서에 변경내용을 증명하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다.

⑥ 제4항의 주택관리업등록대장은 전자적 처리가 불가능한 특별한 사유가 없으면 전자적 처리가 가능한 방법으로 작성ㆍ관리하여야 한다.
 

제2절 관리주체의 업무와 주택관리사

제32조(관리주체의 업무) 법 제63조제1항제7호에서 "국토교통부령이 정하는 사항"이라 함은 다음 각 호의 사항을 말한다.
1. 공동주택관리업무의 공개ㆍ홍보 및 공동시설물의 사용방법에 관한 지도ㆍ계몽
2. 입주자등의 공동사용에 제공되고 있는 공동주택단지안의 토지ㆍ부대시설 및 복리시설에 대한 무단 점유행위의 방지 및 위반행위시의 조치
3. 공동주택단지안에서 발생한 안전사고 및 도난사고 등에 대한 대응조치
4. 법 제37조제1항제3호에 따른 하자보수청구 등의 업무

제33조(관리사무소장의 업무 등) ① 법 제64조제2항제4호에서 "국토교통부령이 정하는 업무"라 함은 다음 각 호의 업무를 말한다.
1. 법 제63조제1항 각호 및 이 규칙 제32조 각호의 업무를 지휘·총괄하는 업무
2. 입주자대표회의 운영에 필요한 업무의 지원 및 사무처리
3. 법 제32조제1항의 규정에 따른 안전관리계획의 조정. 이 경우 3년마다 조정하되, 관리여건상 필요하여 당해 공동주택의 관리사무소장이 입주자대표회의 구성원 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있다.
4. 입주자대표회의에 상정되는 안건의 제안이유, 주요내용, 비용추계서, 근거규정 등의 사전검토. 이 경우 관리사무소장은 그 검토의견을 입주자대표회의 회장 및 감사에게 서면으로 제출하여야 한다.
5. 법 제27조제1항에 따라 월별로 작성한 장부와 예금통장, 금융기관의 잔액증명서 등의 증빙서류를 매월 입주자대표회의에 보고. 이 경우 입주자대표회장 및 감사는 관리사무소장으로 하여금 입주자대표회의의 승인을 얻은 내용을 입주자등이 쉽게 알 수 있도록 정리하여 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지[인터넷 홈페이지가 없는 경우에는 인터넷포털에서 제공하는 유사한 기능의 웹사이트(관리주체가 운영ㆍ통제하는 경우로 한정한다)를 말하며, 해당 공동주택단지의 관리사무소 및 동별 게시판 등을 포함한다. 이하 같다]에 공개하고 입주자등에게 개별 통보하여야 한다.
6. 법 제93조제1항 및 제94조에 따른 명령, 조사 또는 처분 등을 받거나 제97조부터 제102조까지에 따른 처벌을 받은 내용을 명시한 해당 기관 문서의 사본 공개. 이 경우 관리사무소장은 입주자등이 쉽게 알 수 있도록 해당 공동주택단지의 인터넷 홈페이지에 공개하여야 한다.
7. 입주자대표회의에서 의결한 안건이 관계 법령 및 관리규약에 위반된다고 판단되어 입주자대표회의에 재심의를 요청하는 절차 등에 대하여는 제4조제6항 및 제7항을 준용한다.

② 법 제64조제5항 전단에 따라 배치 내용과 업무의 집행에 사용할 직인을 신고하려는 공동주택의 관리사무소장은 배치된 날부터 15일 이내에 별지 제35호서식의 관리사무소장 배치 및 직인 (변경)신고서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 영 제98조제9항에 따라 접수업무를 위탁받은 주택관리사단체(이하 "주택관리사단체"라 한다)에 제출하여야 한다.
1. 법 제70조제1항에 따른 관리사무소장 교육 또는 같은 조 제2항에 따른 주택관리사등의 보수교육 이수현황 1부. 다만, 주택관리사단체가 해당 교육 이수현황을 발급하는 경우에는 제출하지 아니할 수 있다.
2. 배치를 증명하는 임명장(법 제13조에 따른 관리업무의 인계․인수서 사본 포함) 등 사본 1부
3. 주택관리사보자격시험 합격증서 또는 주택관리사 자격증 사본 1부
4. 영 제72조 및 제73조에 따라 주택관리사등의 손해배상책임을 보장하기 위한 보증설정을 입증하는 서류 1부

③ 법 제64조제5항 후단에 따라 신고한 배치 내용과 업무의 집행에 사용하는 직인을 변경하려는 공동주택의 관리사무소장은 변경사유가 발생한 날부터 15일 이내에 별지 제35호서식의 관리사무소장 배치 및 직인 (변경)신고서에 변경내용을 증명하는 서류를 첨부하여 주택관리사단체에 제출하여야 한다.

④ 주택관리사단체는 업무가 종료된 관리사무소장의 제3항에 따른 변경신고 접수가 완료된 경우에 한하여 업무가 시작된 관리사무소장의 제2항에 따른 신고를 접수하여야 한다. 다만, 해당 공동주택 단지에 관리사무소장이 최초로 배치되는 경우에는 그러하지 아니하다.

⑤ 주택관리사단체는 제2항에 따른 신고 또는 제3항에 따른 변경신고를 접수하기 어려운 사유가 있거나 영 제5조제4항 또는 같은 영 제68조제1항에 따라 관리사무소장의 선임 또는 배치가 이루어지지 아니하고 결원 상태가 지속되는 것을 발견한 경우에는 지체없이 시장·군수·구청장에게 보고하여야 하며, 보고를 받은 시장·군수·구청장은 법 제93조제1항에 따라 해당 공동주택의 관리현황을 파악한 후 제2항에 따른 신고 또는 제3항에 따른 변경신고의 접수가 원활하게 진행될 수 있도록 필요한 조치를 하여야 한다.

⑥ 제2항에 따른 신고 및 제3항에 따른 변경신고를 접수한 주택관리사단체는 그 접수현황을 시장·군수·구청장에게 분기별로 보고하여야 한다.

⑦ 주택관리사단체는 관리사무소장이 제2항에 따른 신고 또는 제3항에 따른 변경신고에 대한 증명서 발급을 요청하면 즉시 별지 제36호서식에 따라 관리사무소장의 배치 및 직인 (변경)신고증명서를 발급하여야 한다.

제34조(주택관리사 자격증 등) ① 법 제67조제1항의 규정에 따른 주택관리사보자격시험 합격증서 및 영 제75조제1항의 규정에 따른 주택관리사 자격증은 별지 제37호서식에 의하고, 영 제75조제2항의 규정에 따른 자격증 발급 신청서는 별지 제38호서식에 의한다.

② 주택관리사등은 주택관리사 자격증 또는 주택관리사보자격시험 합격증서의 분실 또는 훼손으로 이를 재교부받고자 하는 경우에는 별지 제39호서식의 주택관리사 자격증(주택관리사보자격시험 합격증서) 재교부신청서를 시ㆍ도지사에게 제출하여야 한다.

제35조(응시원서) ① 영 제79조제1항에 따른 주택관리사보자격시험의 응시원서는 별지 제40호서식에 따른다.

② 영 제79조제2항에서 "국토교통부령으로 정하는 수수료"란 다음 각 호의 구분에 따른다.
1. 제1차시험: 21,000원
2. 제2차시험: 14,000원

③ 영 제79조제3항에 따른 응시수수료(이하 "수수료"라 한다)의 반환기준은 다음 각 호와 같다.
1. 수수료를 과오납한 경우에는 그 과오납한 금액의 전부
2. 시험시행기관의 귀책사유로 시험에 응하지 못한 경우에는 납입한 수수료의 전부
3. 응시원서 접수기간 내에 접수를 취소하는 경우에는 납입한 수수료의 전부
4. 응시원서 접수 마감일의 다음 날부터 시험 시행일 20일 전까지 접수를 취소하는 경우에는 납입한 수수료의 100분의 60
5. 시험 시행일 19일 전부터 시험 시행일 10일 전까지 접수를 취소하는 경우에는 납입한 수수료의 100분의 50

④ 수수료의 반환절차 및 반환방법 등은 영 제78조제2항에 따른 시험시행공고에서 정하는 바에 따른다.

제36조(주택관리업자 등의 교육) ① 법 제70조제1항에 따라 주택관리업자(법인인 경우에는 그 대표자를 말한다) 또는 관리사무소장은 다음 각 호의 구분에 따른 시기에 영 제98조제3항제2호에 따라 주택관리에 관한 교육업무를 위탁받은 기관 또는 단체(이하 "교육수탁기관"이라 한다)로부터 교육을 받아야 하며, 교육수탁기관은 관리사무소장으로 배치받으려는 주택관리사등에 대하여도 주택관리에 관한 교육을 시행할 수 있다.
1. 주택관리업자: 주택관리업의 등록을 한 날부터 1년 이내
2. 관리사무소장: 관리사무소장으로 배치된 날(주택관리사보로서 관리사무소장이던 사람이 주택관리사의 자격을 취득한 경우에는 그 자격취득일을 말한다)부터 1년 이내

② 법 제70조제2항에 따른 관리사무소장의 직무에 관한 보수교육은 주택관리사와 주택관리사보로 구분하여 실시한다.

③ 공동주택의 관리사무소장으로 배치받아 근무 중인 주택관리사가 법 제70조제3항에 따라 3년마다 받는 주택관리에 관한 교육은 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.
1. 공동주택의 관리 책임자로서 필요한 관계 법령 및 소양에 관한 사항
2. 공동주택 주요시설의 교체 및 수리 방법 등 주택관리사로서 필요한 전문 지식에 관한 사항
3. 공동주택의 하자감소, 하자확대방지 및 분쟁해결에 관한 교육

④ 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 교육기간은 3일로 한다.

⑤ 법 제70조제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 주택관리에 관한 교육 및 관리사무소장의 직무에 관한 보수교육에 관하여는 제7조제4항 전단 및 같은 조 제5항을 준용한다. 이 경우 "관리주체"는 "대상자"로 본다.

제7장 공동주택관리 분쟁조정

제37조(조정의 신청 등) ① 법 제74조제1항에 따라 공동주택의 관리와 관련한 조정을 신청하려는 자는 별지 제41호서식에 따른 공동주택관리 분쟁조정신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 법 제71조에 따른 중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회(이하 "중앙분쟁조정위원회"라 한다)에 제출하여야 한다. 이 경우 법 제22조에 따른 전자적 방법으로 필요한 서류를 제출할 수 있다.
1. 해당 분쟁사건의 당사자간 교섭경위서(공동주택관리 분쟁이 발생한 때부터 조정을 신청할 때까지 해당 분쟁사건의 당사자 간 일정별 교섭내용과 그 입증자료를 말한다) 1부
2. 신청인의 신분증 사본(대리인이 신청하는 경우에는 신청인의 위임장 및 인감증명서와 대리인의 신분증 사본을 말한다) 각 1부
3. 입주자대표회의가 신청하는 경우에는 그 구성 신고를 증명하는 서류 1부
4. 관리사무소장이 신청하는 경우에는 관리사무소장 배치 및 직인 신고증명서 사본 1부
5. 그 밖에 분쟁조정신청사건의 조정에 참고가 될 수 있는 객관적인 자료

② 중앙분쟁조정위원회는 조정의 신청을 받은 때에는 법 제74조제2항에 따라 즉시 별지 제42호서식에 따른 공동주택관리 분쟁조정 사건통지서를 작성하여 상대방에게 통지하여야 한다.

③ 제2항에 따른 통지를 받은 상대방은 별지 제43호서식에 따른 공동주택관리 분쟁조정 사건 답변서를 작성하여 위원회에 제출하여야 한다.

④ 법 제74조제4항에 따라 당사자는 위원회가 제시하는 조정안에 대한 수락여부를 별지 제44호서식에 따른 공동주택관리 분쟁 조정안 수락여부 답변서에 작성하여 위원회에 제출하여야 한다.

제38조(조정의 비용) ① 법 제74조제1항에 따라 조정을 신청하는 자는 다음 각 호에 따른 비용(이하 "조정비용"이라 한다)을 국토교통부장관이 고시하는 바에 따라 미리 납부하여야 한다.
1. 분쟁조정 신청 수수료
2. 조사, 분석, 검사에 소요되는 비용
3. 증인 또는 증거의 채택에 소요되는 비용
4. 통역 및 번역 등에 소요되는 비용
5. 그 밖에 조정에 소요되는 비용

② 제1항에 따라 조정을 신청하는 자가 납부한 조정비용은 당사자 간의 합의로 정하는 바에 따라 정산한다. 다만, 당사자 간에 비용부담에 대하여 합의가 되지 아니하는 경우에는 위원회에서 부담비율을 정한다.

제39조(선정대표자 선임계) ① 영 제86조에 따른 분쟁조정 사건에 대하여 선정대표자를 선정한 공동 신청인은 별지 제45호서식의 선정대표자 선임계를 작성하여 중앙분쟁조정위원회에 제출하여야 한다.

② 중앙분쟁조정위원회는 제1항에 따른 선정대표자 선임계에 흠결이 있다고 인정하는 경우에는 반려할 수 있다.

제40조(조사관 증표) 법 제76조제2항에 따른 중앙분쟁조정위원회의 사무국 직원을 증명하는 조사관 증표는 별지 제46호서식에 따른다.
 

제8장 보칙

제41조(검사공무원의 증표) 법 제92조제3항의 규정에 따른 공무원의 권한을 표시하는 증표는 별지 제47호서식에 의한다.

제42조(검사공무원의 증표) 법 제93조제1항에 따른 공무원의 권한을 표시하는 증표는 별지 제48호서식에 의한다.

제9장 벌칙

제43조(규제의 재검토) ① 국토교통부장관은 다음 각 호의 사항에 대하여 다음 각 호의 기준일을 기준으로 3년마다(매 3년이 되는 해의 기준일과 같은 날 전까지를 말한다) 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.
1. 제2조 및 제6조에 따른 관리방법 결정 및 입주자대표회의 구성 등의 신고: 2014년 1월 1일
2. 제12조제2항 및 별표 2에 따른 공동주택 시설물의 안전관리에 관한 기준 및 진단사항: 2014년 1월 1일
3. 제31조에 따른 주택관리업의 등록신청 등: 2014년 1월 1일
4. 제36조에 따른 주택관리업자 등의 교육: 2014년 1월 1일

② 국토교통부장관은 다음 각 호의 사항에 대하여 다음 각 호의 기준일을 기준으로 2년마다(매 2년이 되는 해의 기준일과 같은 날 전까지를 말한다) 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.
1. 제16조에 따른 행위허가신청 등: 2015년 1월 1일
2. 제33조에 따른 관리사무소장 배치 및 직인 신고 시 첨부하여야 하는 서류의 종류 등: 2015년 1월 1일

부 칙

제1조(시행일) 이 규칙은 2016년 8월 12일부터 시행한다.

제2조(하자 여부 판정에 대한 이의신청에 관한 적용례) 제24조의 규정은 이 영 시행 후 하자심사ㆍ분쟁조정위원회의 하자 여부 판정서를 송달 받은 분부터 적용한다.

제3조(장기수선계획의 수립기준에 관한 적용례) 별표 1의 개정 규정은 이 규칙 시행 후 법 제29조에 따라 장기수선계획을 수립하거나 조정하는 경우부터 적용한다.

제4조(폐쇄회로 텔레비전 설치에 관한 적용례 등) 2011년 1월 6일 이전에 폐쇄회로 텔레비전을 설치하여 교체가 이루어지지 않은 경우에는 제8조제1항의 규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

제5조(공동관리하는 인접한 단지기준에 관한 경과조치) 2010년 7월 6일 이전에 공동관리하고 있는 공동주택에 대하여는 제3조제2항제2호의 규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

제6조(다른 법령의 개정) ① 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 일부를 다음과 같이 개정한다.

제24조 중 “「주택법 시행규칙」별표 5”을 “「공동주택관리법 시행규칙 별표 5」”로 한다.

② 시설물의 안전관리에 관한 특별법 시행규칙 일부를 다음과 같이 개정한다.

제4조제1항 중 “「주택법 시행령」제65조제1항제2호”를 “「공동주택관리법 시행령」제33조제1항제2호”로 하고, “「주택법 시행규칙」제28조의2”를 “「공동주택관리법 시행규칙」제15조”로 한다.

제7조(다른 법령과의 관계) 이 규칙 시행 당시 다른 법령에서 종전의 「주택법 시행규칙」 및 그 규정을 인용하고 있는 경우에 이 규칙 가운데 그에 해당하는 규정이 있는 때에는 종전의 「주택법 시행규칙」 또는 그 규정을 갈음하여 이 규칙 또는 이 규칙의 해당 규정을 인용한 것으로 본다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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