안건: 15-0089
회신일: 2015. 4. 27.
의뢰기관: 민원인

1. 질의
가. 주택법 제2조 제6호의2에 따른 혼합주택단지의 경우, 임대주택법 제2조 제1호에 따른 임대주택의 임차인이 주택법 시행령 제50조 제2항 및 제3항에 따라 동대표를 선출할 수 있는 사용자에 해당하는지. 나. 주택법 제2조 제6호의2에 따른 혼합주택단지의 경우, 임대주택법 제2조 제1호에 따른 임대주택의 임차인이 주택법 제44조 제4항 전단에 따라 혼합주택단지에 공통적으로 적용할 수 있는 관리규약을 정할 수 있는 사용자에 해당하는지.

2. 회답
가. 질의 가에 대해
혼합주택단지의 경우, 임대주택의 임차인은 주택법 시행령에 따라 동대표를 선출할 수 있는 사용자에 해당하지 않는다.
나. 질의 나에 대해
혼합주택단지의 경우, 임대주택의 임차인은 혼합주택단지에 공통적으로 적용할 수 있는 관리규약을 정할 수 있는 사용자에 해당하지 않는다.

3. 이유
가. 질의 가에 대해
주택법 제6조 제1항에서는 임대주택의 관리에 관해 임대주택법에서 정하지 않은 사항에 대해 주택법을 적용한다고 규정하고 있으므로, 임대주택 관리에 관해서는 임대주택법이 우선 적용되고, 임대주택법에서 규정하지 않은 사항은 주택법이 보충적으로 적용된다고 할 수 있다. 따라서 임대주택과 관련해 주택법에서 규정하고 있는 ‘사용자’의 범위를 해석하는 경우에도 임대주택법의 관련 규정을 먼저 살펴봐야 한다.
그런데, 임대주택법 제28조에서는 임대주택의 관리주체를 임대사업자로 정하고 있고, 같은 법 제29조 및 같은 법 시행령 제28조에서는 임대사업자가 20호수 이상의 임대주택을 공급하는 공동주택에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성할 수 있다고 규정하고 있다.
이처럼 임대주택의 관리주체와 임차인대표회의에 관한 사항은 임대주택법에서 별도로 규율하고 있다는 점에서 이와 양립할 수 없는 주택법의 관련 규정은 임대주택의 경우에는 적용될 여지가 없다. 따라서 주택법 제43조에 따른 입주자대표회의에 관한 규정과 같은 법 시행령 제50조 제2항 및 제3항에 따른 동대표 선출에 관한 사항은 분양을 목적으로 한 공동주택에만 적용되는 규정으로서, 임대주택에는 처음부터 적용될 여지가 없다. 또한, 주택법 시행령 제50조 제2항 및 제3항에 따른 ‘사용자’의 범위에 임대주택의 임차인이 포함된다고 해석하게 되면, 임대주택 임차인은 임차인대표회의와 입주자대표회의를 모두 구성할 수 있게 돼 이중으로 혼합주택단지의 관리에 참여하는 문제가 있고, 임대주택의 관리주체를 임대사업자로 규정하고 있는 임대주택법과 배치돼 임대사업자의 재산권을 제약하게 되는 바, 이는 결국 임차인대표회의를 직접 관리주체로 규정하지 않고 임대사업자와의 사전협의 대상으로만 규정한 주택법 제43조 제10항의 취지에도 반한다.
나. 질의 나에 대해
임대주택의 관리에 있어서는 임대주택법이 우선적으로 적용되는데, 임대주택법 제29조에서는 임대주택의 관리규약을 임대사업자가 정하되 임차인대표회의와 협의하도록 규정하고 있어 임대주택의 관리규약에 대해서는 해당 규정이 우선적으로 적용된다. 따라서 입주자·사용자가 공동주택의 관리규약을 정하도록 하고 있는 주택법 제44조 제2항은 분양을 목적으로 건설한 공동주택에 적용되는 것이다. 그렇다면 주택법 제44조 제4항은 분양을 목적으로 건설한 공동주택과 임대주택이 함께 있는 경우 관리규약을 정하는 방법에 대한 규정이고, 각각의 공동주택에서 관리규약을 정하는 주체들이 서로 협조해 해당 공동주택 단지에 공통적으로 적용할 수 있는 관리규약을 정하라는 의미다. 결국, 주택법 제44조 제4항 전단에 따른 사용자는 분양을 목적으로 건설한 공동주택의 사용자를 말하는 것이고, 임대주택의 임차인은 이에 해당하지 않는다.

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