넷째, ① 주택법 제46조와 동 법 시행령은 시설공사의 하자범위를 지나치게 포괄적으로 규정하고 있고 ② 하자를 ‘공사상 잘못으로 인한’ 또는 ‘설계상 하자’와 같이 하자범위 내에서 벗어난 것처럼 표현한 것은 집합건물법상의 하자담보책임이 무과실책임인 점에 비춰 구분소유자에게 불리하고 ③ 내력구조부의 하자범위와 담보책임기간을 정하고 있는 주택법 시행령 별표7은 하자를 ‘공동주택이 무너진 경우와 무너질 우려가 있는 경우’로 지극히 제한하고 있을 뿐만 아니라, 기둥·보 등 일부 부분의 하자담보 책임기간은 집합건물법상의 주요구조부 하자에 대한 담보책임존속기간에 비춰 구분소유자에게 불리하다. 그러므로 하자에 대한 개념이나 담보책임기간에 대해 중요한 사항은 법률에 규정하고, 집합건물법상의 하자담보책임기간보다 구분소유자에게 불리하게 규정된 주택법상의 하자담보 책임기간에 관한 규정은 집합건물법의 관련규정과 동일한 수준 이상으로 개정해야 할 것이다.

다섯째, 관리주체의 지위·업무와 관련해 ① 자치관리인 경우에는 입주자대표회의가 관리주체인 관리소장의 사용자가 돼 불평등하고 ② 위탁관리인 경우에도 관리주체의 업무를 관리소장이 지휘·총괄하도록 규정하고 있는 개정 주택법 제55조 제2항 제3호는 주택법상의 다른 규정들과 모순돼 법령의 체계정당성이 인정되기 어려울 뿐만 아니라 관리주체에 대한 행정벌의 귀속주체를 불분명하게 하며 ③ 부도임대주택에서 행정청으로부터 관리권을 승인받은 임차인대표회의는 사실상 관리주체로서 관리업무를 수행하고 있음에도 관리주체의 범위에 포함되지 않아 법령적용의 사각지대에 놓이게 된다.

따라서 ① 자치관리인 경우, 관리주체의 지위를 ‘위임’으로 규정하고 관리주체인 관리소장으로 하여금 그 소속 근로자들에 대한 인사권을 독립적으로 행사할 수 있도록 보장해야 하며, ② 위탁관리인 경우, 관리주체와 관리소장의 업무상 관계에 대한 명확한 규정을 두고 관리주체에 대해 가해지는 행정벌의 귀속주체에 대한 규정도 동 영역에 맞도록 개정할 필요가 있다. 또한 ③ 부도임대주택의 임차인대표회의를 관리주체에 포함시키거나, 임대주택의 경우에도 관리방법에 따라 관리주체를 달리 정의하는 입법적 개선이 필요하다.

여섯째, ① 공동주택에서 최초로 관리규약을 제정할 때 사업주체에게만 제안권을 주고 있는 주택법 시행령 제57조 제2항은 부도임대주택이나 입주예정자 단체가 결성돼 있는 경우와 같이 입주민들이 관리규약을 제안할 수 있는 경우를 고려하지 않은 규정으로, 주택법 제44조의 규정과 부합하지 않는다. 그러므로 주택법 시행령 제57조 제2항은 일정한 요건(총 세대수의 1/10)을 갖춘 입주민 또는 입주예정자들이 관리규약 제안권을 행사할 수 있도록 개정하는 것이 타당하다. ② 입주민들의 행위제한에 관한 주택법 시행령 제57조 제4항은 모법인 수권법률에 그 위임근거가 없으므로 수권법률에 위임근거를 둬야 한다. ③ 회계관련서류의 보존기간을 일률적으로 5년으로 정하고 있는 주택법 시행령 제55조 제2항을 개정해 관리주체의 중요문서 보관의무를 법률로 규정하고, 시행령에서 문서를 중요성에 따라 분류해 보존기간을 규정함으로써, 회계서류 뿐만 아니라 주택의 건축과 관리업무 수행에 의해 작성된 중요문서들이 일정기간동안 보존될 수 있도록 하고, 위반시 실효성을 확보할 수 있도록 관련규정을 개정할 필요가 있다.

이상 주택법상 주택관리에 관한 위임입법의 문제점들을 도출하고 그 개선방안을 검토했다. 요컨대, 본 논문이 다루고자 했던 주택법상 위임입법의 문제점들을 포함해 공동주택 관리와 관련된 전반적인 문제점들에 대한 보다 더 심층적이고 체계적인 연구를 통해 그 개선방안을 도출하고 이를 토대로 공동주택 관리에 관한 기본법을 제정할 필요성이 있다고 본다.

충북대 법무대학원 공공법무전공
김광영

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