3) 본 연구의 차별성
상기 선행연구들의 주안점은 공동주택관리의 문제점과 이를 토대로 한 개선방안 연구들로 이뤄져 있다. 선행연구 내용 중 대부분의 문제점들은 현재 시행되고 있는 주택법을 기본으로 하고 있으며,공동주택 관리에 관한 법령과 일선 아파트 관리사무소 및 입주자대표회의 등에서 이뤄지고 있는 사항과 많은 차이점에서 비롯된다고 서술하고 있다.
선행연구들이 주로 공동주택 관리의 전체적인 문제점들을 제기하는 내용들로 이뤄졌다면, 본 연구는 공동주택 관리의 많은 문제점 중 장기수선충당금으로 시행하는 공사로 한정해 이에 대해 집중적으로 문제제기를 함으로써 기존 연구들과의 차별성을 뒀다.참고자료로는 선행연구 자료 외에 대부분 언론·방송을 통한 현실적인 자료를 활용코자 했다.
본 연구에서는 건물 사용전검사 후(이하 ‘준공’), 건설사와 입주민간의 공사부위별 하자보수 책임기간이 끝나고 나서 건물에 하자가 발생했을때 행해지는 하자보수공사의 입주민 분쟁과 공사의 문제점을 다뤘다(이하 ‘장기수선공사’).
장기수선공사는 입주민이 공동주택 입주시점부터 적립해 온 장기수선충당금으로 시행하는 보수공사이며, 장기수선공사에 대한 입주민의 무관심과 관리주체의 전문성 부족으로 공사입찰과 공사시작부터 종료까지 많은 문제점과 분쟁이 발생되고 있다.
본 연구에서는 선행연구의 차별성을 위해 장기수선공사로 실제 분쟁이 발생한 아파트를 대상으로 했다.
2. 연구 분석틀
1) 하자보수공사와 장기수선공사의 차이점 비교
건물 준공 후 시행하는 하자보수와 장기수선공사의 차이점 이해를 위해 ‘하자보수와 장기수선공사의 비교’로 설명한다.
① 건설사 구간은 건축공사가 끝난 것을 의미하며, ② 건설사 관리 구간은 건설사 하자보수기간을 의미한다. 건설사 하자보수기간은 마감공종 1년부터 기둥과 내력벽 10년까지 여러 가지 공종으로 구분된다. ③ 관리주체 관리 구간은 건설사 하자보수기간 10년이 끝나고 장기수선충당금으로 장기수선공사를 시행해야하는 시점을 의미한다. 장기수선공사는 장기수선충당금으로 집행되고 유지보수공사는 관리비로 집행됨을 의미한다.
2) 연구 분석틀
본 연구는 장기수선공사로 인한 입주민과 입주자대표회의, 관리사무소의 분쟁사례에 관한 연구이며, 이를 토대로 장기수선공사의 문제점을 파악·개선함으로서 입주민의 주거만족도를 높이는데 의의가 있다. 장기수선공사로 인한 분쟁사례 분석대상은 의무관리대상 공동주택의 의결기구인 입주자대표회의, 집행기구인 관리사무소의 문제점과 공동주택 관리의 기준이 되는 정부 법제도 규정을 연구했다. 입주민간 분쟁원인을 파악하기 위해 관계 전문가를 대상으로 심층면접을 실시했으며, 장기수선공사의 분쟁해소 대책을 분석했다.
이러한 분석 결과를 기초로 장기수선공사의 분쟁 해소방안을 정책적 시사점으로 제언했다.
서울시립대 도시과학대학원 부동산학과
김강열 K7640@nate.com