안건: 14-0539
회신일: 2014. 10. 20.
의뢰기관: 국토교통부

1. 질의
주택법 제43조 제3항에 따른 공동주택의 입주자대표회의 구성에 관한 신고를 시장·군수·구청장이 수리하기 전에 입주자대표회의에서 같은 법 시행령 제51조 제1항의 사항을 의결한 경우 그 의결행위가 유효한지.

2. 회답
공동주택의 입주자대표회의 구성에 관한 신고를 시장·군수·구청장이 수리하기 전에 입주자대표회의에서 주택법령 사항을 의결한 경우 그 의결행위는 유효하다.

3. 이유
주택법 제43조 제3항의 문장 구조를 살펴보면, 사업주체로부터 공동주택을 관리할 것을 요구받았을 때 입주자가 해야 할 사항은 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하는 것, 공동주택의 관리방법을 결정해 사업주체에게 통지하는 것, 그리고 관할 시장·군수·구청장에게 신고해야 하는 것으로 나눠지는 바, 같은 법 시행규칙 제24조를 고려하면 시장·군수·구청장에게 신고해야 하는 사항은 ‘공동주택 관리방법의 결정’과 ‘입주자대표회의의 구성’이다.

여기서, 공동주택의 관리방법을 결정하려면 같은 법 시행령 제51조 제1항 제1호의3에 규정된 ‘공동주택 관리방법의 제안’이라는 입주자대표회의의 의결사항이 전제돼야 하고, 그러한 제안을 하려면 입주자대표회의가 이미 구성돼 있어야 한다. 즉, 입주자대표회의를 구성하고 그 공동주택의 관리방법을 결정해 관할 시장·군수·구청장에게 신고해야 하므로, 이는 구성이 된 후 아직 신고되지 않은 입주자대표회의에서도 의결이 전제된 행위인 공동주택의 관리방법 등의 결정을 예정하고 있는 것으로서 입주자대표회의 구성신고의 수리 여부와 관계없이 의결행위를 비롯한 입주자대표회의의 활동 개시를 인정하는 것으로 보는 것이 타당하다.

또한, 입주자대표회의는 그 법적 성격이 스스로 권리·의무의 주체가 될 수 있는 단체로서의 조직을 갖추고 의사결정기관과 대표자가 있을 뿐만 아니라, 또 현실적으로도 자치관리기구를 지휘·감독하는 등 공동주택의 관리업무를 수행하고 있으므로 법인 아닌 사단에 해당한다(대법원 1991. 4. 23. 선고, 91다4478 판결 및 대법원 2007. 6. 15. 선고, 2007다6307 판결 참조). 이 사안과 같이 사단으로서의 실체를 갖추고 이미 구성된 입주자대표회의의 명칭, 회장·감사, 동대표 등의 사항을 주택법 시행규칙 제24조 등에 따라 신고하는 경우에는 그 신고의 수리 여부와는 별개로 스스로 구성·운영되고 있는 자율적인 조직으로서 입주자대표회의의 실체를 부인할 수는 없다.

한편 입주자대표회의 구성신고가 수리를 요하는 신고이므로 시장·군수·구청장이 신고의 적법성을 확인해 수리한 다음에 의결행위 등 입주자대표회의 활동을 시작하는 것이 타당하다는 주장이 제기될 수 있다. 그러나 입주자대표회의 구성신고는 앞으로 구성될 입주자대표회의의 내용에 관한 사전적 신고가 아니라 이미 구성된 입주자대표회의에 관한 사후적 신고로서, 시장·군수·구청장의 수리를 통해 입주자대표회의 구성에 관한 적법성을 확인한다는 것이지 수리가 있기 전까지는 행위가 제한되고 반드시 수리 이후의 행위만 유효하게 인정할 수 있다는 의미는 아니라는 점, 입주자대표회의 구성신고가 수리돼야만 유효한 활동이 가능하다고 하면 위 신고 전 의결행위의 유효 여부는 전적으로 시장·군수·구청장의 판단에 의존하게 돼 이미 구성된 입주자대표회의의 존재 및 자율성을 부정하게 된다는 점 등을 고려할 때 그러한 주장은 타당하지 않다.

이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 주택법 제43조 제3항에 따른 공동주택의 입주자대표회의 구성에 관한 신고를 시장·군수·구청장이 수리하기 전 입주자대표회의에서 같은 법 시행령 제51조 제1항의 사항을 의결한 경우에도 그 의결행위는 유효하다.

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