2. 공동주택 관리의 주요 업무내용
공동주택 관리기구는 크게 입주자대표회의와 관리주체로 구분할 수 있다.
입주자대표회의는 각 동에서 선출된 동대표로 구성되며 공동주택 관리업무에 대한 의결과 관리주체의 업무가 원활하도록 지원·감독하는 기구다. 관리주체는 입주자대표회의 의사결정사항·관리규약과 법령에 대한 집행 기구라 할 수 있다.
공동주택 관리의 주체인 입주자대표회의 및 관리주체의 구체적 업무 내용을 알아보기로 한다.

1) 입주자대표회의의 업무
입주민의 투표로 선출된 입주자대표회의의 권한은 공동주택 관리규정의 의결과 관리주체에 대한 감사기능 등을 수행하며, 그 외 건물운영 및 유지관리에 대한 공사입찰·심의·기타사항 의결 등 아파트 전반에 관여하는 아파트 대표기구라고 할 수 있다. 그러나 대부분 입주민의 무관심으로 입주자대표회의는 다음과 같은 문제점을 나타내고 있다.
첫째, 입주민의 무관심 속에 선출된 동대표와 입주자대표회의는 권한을 이용해 부정과 비리에 빠질 수 있다.
둘째, 공동주택 관리에서 입주자대표회의 의결·감사권과 관리사무소의 집행권이 양분화돼 있으나 관리소장 임명권이 입주자대표회의에 속하므로 독단으로 흐르기 쉽다.
셋째, 입주민간 분쟁 및 입주민과 입주자대표회의와의 분쟁 발생시 분쟁조정 기구가 없다.
넷째, 입주자대표회의 구성원의 전문성 부족으로 운영에 많은 착오가 발생하는 경향이 있다. 특히 입주자대표회의의 비전문성이 업무효율 극대화에 많은 지장을 초래하고 있으며, 보수공사와 같은 공사부분에서의 잘못으로 인해 입주민간 분쟁을 유발시키는 원인이 되기도 하기 때문이다.

2) 관리주체의 업무
도시발전에 따른 공동주택의 고층화 및 설비기계의 정밀화는 관리에 대한 전문성을 요구하게 됐으며 이와 같은 필요성이 공동주택 관리를 전문으로 하는 주택관리업을 탄생시키는 계기가 됐다.
관리주체의 업무내용은 ‘주택법 시행령’제55조 제1항 유지·보수 및 안전, 일반관리 및 관리비 징수, 입주자대표회의 의결사항 집행 등에 관해 규정하고 있다.
주택관리업을 행하고자 하는 자는 ‘주택법’제53조 및 ‘주택법 시행령’제2절 주택의 전문관리 등, 제68조부터 제82조의2까지 등록기준에 따라 관계관청에 등록하고 공동주택의 관리를 업으로 영위할 수 있다.
‘주택법’제2조 제14항 가)에서 라)호, ‘관리주체’란 주택관리업 등록 조건을 갖추고 공동주택을 관리하는 자를 말하며, 가) 공동주택의 관리소장 나) 관리업무 인계하기 전의 사업주체 다) 주택관리업자 라)‘임대주택법’제2조 제4호에 따른 임대사업자 등이 대표적인 관리주체라 할 수 있다.
공동주택 관리 방식은 ‘주택법’ 제43조에 의해, 1) 입주민 스스로 공동주택을 관리하는 ‘자치관리’방식 2) 건설업체가 공사종료 후 입주민 입주 전까지 관리하는 ‘사업주체관리’방식 3) 일정 자격요건을 갖추고 주택관리업을 업으로 하는 업체에 위탁해 관리하는 ‘위탁관리’방식으로 구분된다. 본 연구에서는 입주민 분쟁 발생이 위탁관리업체 선정부터 시작된 사례를 모델로 했기에 ‘위탁관리’방식의 문제점만을 서술한다.
첫째, 위탁관리 계약만료시 관리업체간 입찰 출혈경쟁으로 서비스 질이 나빠질 수 있다.
둘째, 출혈경쟁을 복구하기 위한 관리직원의 근무조건 악화 및 관리부실이 우려된다.
셋째, 위탁관리업체 교체로 인한 관리직원의 고용 불안정과 위탁업체 위탁수수료 삭감 등의 대금 지불에 문제 발생이 우려된다.
3) 관리소장의 업무
‘주택법’제55조에 언급한 “관리소장은 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리해 공동주택의 입주민 및 사용자의 권익을 보호하기 위해 다음 각 호의 업무를 집행 한다.”고 규정하고 있다. 관리소장의 업무 내용을 더 살펴보면, 입주자대표회의 의결에 따라 공동주택 운영·관리·유지보수·교체·개량에 관한 업무, 관리비·경비의 청구·수령·지출, 건축물 안전점검·하자보수, 관리규약과 법령 외 많은 부분에 대해 업무를 규정하고 있다.

서울시립대 도시과학대학원 부동산학과
김강열 K7640@nate.com

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