▲ 공동주택 층수·면적 기타 조건 도표

제2장 공동주택관리와 장기수선공사에 관한 이론적 고찰

제1절 공동주택 관리와 장기수선충당금
1.공동주택 관리의 의의와 목적
공동주택 관리의 의의와 목적을 연구하기 위해 이와 관련된 용어 층수·면적규정·기타 조건에 대한 법적기준을 조사했다. 이에 대한 내용은 다음과 같다.

용어의 정의, 주택법 제2조 제1항 “‘주택’이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속 토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.”, 동법 제2조 제2항 “‘공동주택’이란 건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.”라고 규정하고 있다.

주택법 시행령 제2조 제1항(공동주택의 종류와 범위)에서는 “건축법 시행령 [별표1]의 제2호 가목에서 라목의 규정이 정하는 바에 의한다.”라고 규정하고 있다. 따라서 공동주택의 종류와 범위 구분은 다음과 같다.

건축법 시행령 [별표1]의 제2호 ㉮아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개층 이상인 주택, ㉯연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660㎡를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택, ㉰다세대주택: 주택으로 쓰는 1개동의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이고 층수가 4개층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) ㉱기숙사: 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위해 쓰는 것으로서 공동취사 등을 할 수 있는 구조를 갖추되 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것(교육기본법 제27조 제2항에 따른 학생복지주택을 포함한다)으로 규정하고 있다.

이상 공동주택의 용어·층수·면적·기타 조건을 알아봤으며, 지금까지 법령에 나타난 내용을 도식화하면 <표>와 같다.

표에서의 구분처럼 아파트는 공동주택의 한 분류로 ‘주택법 제5장 주택의 관리’, ‘제1절 주택의 관리방법 등’의 규정, ‘제42조(공동주택의 관리 등) 제1항’에 “관리주체는 공동주택(부대시설과 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 이 법 또는 이 법에 따른 명령에 따라 관리해야 한다.”라고 규정하고 있다. 따라서 연구하고자 하는 아파트는 공동주택 관리를 받아야 하는 건물임을 알 수 있다.

대다수의 건물은 준공 후 건물 사용 및 시간의 경과에 따라 기능저하·건물하자 등 많은 문제점들이 나타나고 있다. 이런 문제를 원활히 해결해 입주민의 쾌적한 생활을 유지시켜 주는데 공동주택 관리의 중요한 의미가 있다 할 것이다. 또한 공동주택은 관리 여부에 따라 준공 후 건물의 질과 수명에 많은 영향을 미칠 수 있다. 공동주택 관리의 목적은 건물에 대한 사전관리로 입주민의 안정된 주거생활을 보장하고 입주민들의 불편사항을 해소하며 건물의 가치를 높이는데 있다 할 것이다.

서울시립대 도시과학대학원 부동산학과
김강열 K7640@nate.com

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