제1절 연구의 배경 및 목적
우리나라는 지난 1960년대 시작된 산업화와 경제발전의 영향으로 인구의 도시 집중화가 급속히 이뤄졌으며 이와 같은 현상은 도시집중화 이전의 단독주택주거형태에서 다수가 거주할 수 있는 고밀도 집합주거형태로 변화하게 하는 요인이 됐다.

발전된 건축기술은 고밀도 집합주거가 가능하도록 한정된 공간에서의 건물 고층화를 이뤄냈으며 공동주택의 대표적 상징으로 표현될만한 아파트라고 하는 공동 집합주거 형태를 탄생시켰다.

그동안 정부의 주택정책이 인구 도시집중화에 따른 주택난 해소 정책에 집중돼 공동주택 관리를 위한 법적·제도적 장치 마련에 미온적이었다는 것은 아파트 관련 분쟁 및 소송사건을 다루고 있는 언론보도에서도 잘 나타나고 있다.

지난 2013년 11월 ‘국토교통부’자료에서 나타난 분쟁의 심각성은 지난 2011년을 시작으로 최근 3년간 아파트관리 민원 건수가 3만5360건이라는 수치로 입증되고 있다.

또한 주택관리의 법적·제도적 미비점은 아파트 관리에 관한 입주민·입주자대표회의·관리사무소간의 분쟁을 유발시키는 원인이 됐고 건물하자 발생시 하자 원인을 빠른 시일 내에 파악해 건물수리를 하는 것이 일반적인 하자보수 과정이라면, 분쟁아파트의 경우 입주민간의 분쟁으로 인한 하자보수 지연이 공동주택 관리에 있어 좋지 못한 결과로 나타나고 있다. 특히 공용시설에서의 하자보수 지연은 시간 경과에 따라 유지·보수비용이 증가했으며 이는 입주민에게 재산상 손해뿐만 아니라 사용 불편 및 안전에 위협적 요소가 됨을 알 수 있었다.

지난 2010년 말, 통계청 자료에 의하면 우리나라 국민의 70% 이상이 공동주택에 거주하는 것으로 조사됐으며, 그 중 약 60% 정도가 아파트에 거주하는 것으로 파악되고 있다. 이같은 수치로 볼 때 우리나라를 아파트 공화국이라 칭해도 무리가 없을 정도다.

지난 2012년 7월, 건물 준공 후 10년이 경과한 아파트는 전국 총 8백76만6000가구 중 전체 가구의 64%를 차지하는 5백87만8000가구로 조사되고 있으며, 이는 건설회사가 보증해야 할 아파트 하자·보수 기간 10년이 지난 것을 의미한다고 할 수 있을 것이다.

아파트 준공 후 건설사 하자·보수기간 10년이 경과한 아파트의 경우, ‘주택법’ 제47조(장기수선계획)에 따라 입주민이 입주시점부터 적립해놓은 장기수선충당금으로 건물 보수공사를 시행해야 하는 시점임을 의미한다고 할 수 있다.

지난 2013년 5월 22일 조선일보에 보도된 국토교통부 통계에 따르면 매월 전국의 아파트에서 적립되는 장기수선충당금은 6백27억원으로, 지난 2012년 7월 기준으로 2조6천5백39억원이 적립돼 있다고 보도하고 있다.

이와 같은 장기수선충당금이 사유재산권에 속한다는 이유로 정부의 통제권에서 벗어나 입주자대표회의 및 관리사무소의 양심에만 맡겨 관리하기엔 너무 큰 금액이라 할 수 있다.

주택은 개인의 자산임과 동시에 국가의 부를 가늠하는 척도라고 할 수 있기에 오랫동안 유지·관리돼야 할 것이다.

그동안 정부에서 실시한 공동주택에 대한 감사 및 언론을 통해 보도된 비리내용을 살펴보면 입주민의 무관심으로 입주자대표회의 및 관리사무소의 관리비 변칙운영·정보 비공개 등 특히 건물 유지보수 및 장기수선충당금으로 집행하는 공사부분에서의 입찰담합 및 공사비 부풀리기 등 공사비 차액을 착복하는 부정과 비리가 만연하고 있음을 알 수 있다.

따라서 공동주택 관리 항목 중 장기수선충당금으로 집행하는 공사부분의 입주민 분쟁과 입주자대표회의 및 관리사무소의 부정·비리를 해소하기 위해 공동주택 관리에 기준이 되는 정부의 법과 제도개선이 필요하다.