2. 부도임대주택의 관리주체
임대주택에서 임대사업자가 부도를 내면 주택기금 수탁자는 지체없이 관할 시장·군수·구청장에게 그 사실을 신고해야 하고 시장·군수·구청장은 즉시 이를 상급관청에 보고해야 하며, 해당 부도임대주택의 임차인에게 부도사실과 대책을 알려줘야 한다(임대주택법 제23조).

부도임대주택의 임차인들은 임차인대표회의를 구성해 시장·군수·구청장에게 설립신고를 해야 하며, 임대사업자의 소재불명 등 일정한 사유가 있는 경우에는 부도임대주택의 임차인대표회의는 임대사업자를 대신해 부도임대주택 공용부분의 유지·보수 등 그 임대주택을 관리할 수 있도록 시장·군수·구청장에게 승인을 요청할 수 있다.

시장·군수·구청장은 임대주택분쟁조정위원회의 심의를 거쳐 임차인대표회의에게 임대주택의 관리를 승인할 수 있다(임대주택법 제30조).

위와 같이 부도임대주택의 경우에는 임대사업자가 공동주택 관리에 관한 사실상의 지배력을 상실하고 임차인대표회의가 그 권한을 행사하는 경우가 많다. 더욱이 임차인대표회의가 임대사업자를 대신해 당해 임대주택의 관리에 대한 승인을 관계행정청으로부터 득한 경우에는 법률의 규정에 따라 임차인대표회의가 임대사업자를 대신해 관리권을 행사할 수 있게 된다.

이 경우에 부도임대주택의 임차인대표회의는 관리주체인 임대사업자를 대신해 관리를 수행하는 것이므로, 당연히 관리주체의 권한과 의무를 다해야 한다.

여기서, 부도임대주택의 임차인대표회의가 주택법을 위반해 관리행위를 할 경우에 임차인대표회의를 주택법상의 관리주체로 의제해 행정벌을 가할 수 있는지가 문제된다.

생각건대, 부도임대주택의 임차인대표회의를 수범자로 보는 주택법상의 규정은 없고, 죄형법정주의와 질서위반행위 기본법상의 질서위반법정주의에 따라 행정벌은 반드시 법률에 그 근거가 있어야 하기 때문에 부도임대주택의 임차인대표회의를 주택법상 관리주체나 관리소장에게 부과할 수 있는 행정벌을 가하기는 어렵다고 본다.

즉, 임대사업자의 소재불명 등 일정한 사유로 부도임대주택 임차인대표회의가 관리권을 행사하는 경우에는 주택법 적용의 사각지대가 발생하는 결과를 초래한다.

김광영
충북대학교 법무대학원 법학과 공공법무전공

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