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관리업무 유형별 분양주택과 임대주택 표준관리규약의 비교연구 ⑦
승인 2015.03.09 09:57|(1046호)
아파트관리신문 aptnews@aptn.co.kr
3.3 유지관리부문의 관리규약
유지관리업무는 다른 업무에 비해 항목수가 적었다. 분양과 임대 간에 차이가 없이 장기수선계획업무, 보안관리업무, 각종 시설물의 안전관리계획 수립, 주차문제에 대한 규정을 포함했다.

장기수선계획 업무 중 계획에 따라 정기적인 수선에 대해 실천하는 정도를 파악하는 내용은 서울시 관리규약준칙에서 규정하고 있다. 그 규정 내용은 이행현황을 주석사항으로 이행보고서의 양식에 세부항목별 수선주기와 실제수선주기 비교 내역, 추정수선비와 실제수선주기 비교 내역, 실제수선비와 소요재원별 내역 등을 포함하고 있으며 관리주체의 업무를 보다 명확하게 규정하고 있음을 알 수 있다.

보안관리 업무 중 대피관리는 분양에서 포함하고 있으며 교통을 통제하거나 통제구역인 전기실, 기계실 및 위험구역인 정화조 시설 등에 출입하는 행위는 관리자가 동행해야 한다고 규정하고 있다. 이러한 규정내용은 입주민 등에게 피해가 발생된다고 판단되는 행위로서 관리주체의 동의기준과 관련된 것으로 파악된다.

보안관리 중 방화관리자 채용 및 소방시설확보와 관련된 방화관리, 외부 방문자관리 그리고 우편물 및 열쇠보관 등의 서비스관리는 분양·임대 모두 포함하고 있지 않은 것으로 나타났다. 이는 입주민의 치안에 대한 안전성을 확보한다는 차원에서(문영기·방경식, 2005) 보안 서비스에 대한 공지 및 주의사항과 관련해 입주민의 의무와 관리주체의 의무에 대해 보다 분명하게 규정할 필요가 있다고 여겨진다.

안전관리업무는 단지 시설물 안전관리에 관한 특별법에서 규정하는 각종 시설물 안전관리계획을 수립하는 업무 내용만 분양과 임대 모두 포함하고 있었다. 그러나 선행연구에서(은난순, 2004; 장영희, 2001) 포함하고 있는 각 안전관리 책임자의 적절한 배치와 직원의 소방교육실시 업무 그리고 교통안전 시설물 점검업무에 대한 사항은 포함하고 있지 않은 실정이다. 이에 적합한 안전관리의 구체적인 매뉴얼이 작성돼야 할 것으로 판단된다.

주차관리는 분양과 임대에 모두 포함하고 있는 업무로서 주차장관리규정업무와 주차장이용에 대한 관리·홍보 등 안전확보와 주차문제에 대한 규정을 포함하고 있다. 특히 서울시 관리규약준칙에서는 입주자 차량의 범위와 경비원 배치, 출입카드에 대한 규정 등의 세부적인 하부규정까지 마련하고 있었다.

하자보수업무는 분양의 경우 승강기에 대한 보수업무내용으로 서울시에서 규정하고 있었으며 전기, 수도, 난방, 가스 등의 계량기 검침과 계량기의 하자관리를 위해 인천시, 대구시, 경기도 등의 일부 지자체에서는 징수권자의 약관 및 계약에 따라 관리주체의 관리의무로 조정하고 관련된 사항을 구체적으로 규정하고 있었다.

임대에서는 전용부분과 내부시설물을 임차인이 파손하거나 멸실한 부분 또는 소모성 자재의 보수주기 내에서의 보수·수선은 임차인이 부담하되, 세부적인 사항은 임대사업자와 임차인간에 체결한 임대차계약서에 따르도록 규정하고 있다.

이러한 규정은 분양과 달리 임대주택은 사용자 모두가 임차인이므로 하자관리에 대한 책임을 명확하게 하기 위해 하자보수 기간 종료와 재조사 등을 관리규약에 규정해 주택법 시행령의 내용을 좀 더 강조한 것으로 해석한다. 그리고 한국소비자원(2008)에 피해구제로 접수된 것으로, 임대주택에서 퇴거할 때 자연 마모되는 도배, 장판 등의 부분까지 원상복구를 청구하고 임대보증금에서 차감해 반환하는 등의 분쟁을 근거로 볼 때, 관리규약에 추가적으로 임대주택 퇴거시 전유부분 원상복구의무에 대한 명확한 기준을 마련함으로써 임대사업자와 임차인간의 분쟁을 미연에 방지할 수 있을 것이라고 판단된다.

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