안건: 13-0650
회신일: 2014. 2. 27
의뢰기관: 국토교통부

1. 질의
장기수선계획에 따라 공동주택의 지붕 방수공사를 하는 경우 입주자대표회의는 그 대금을 지급하기 위해 적립된 장기수선충당금을 담보로 대출을 받을 수 있는지.

2. 회답
장기수선계획에 따라 공동주택의 지붕 방수공사를 하는 경우 입주자대표회의는 그 대금을 지급하기 위해 적립된 장기수선충당금을 담보로 대출을 받을 수는 없다.

3. 이유
먼저 주택법 제47조 및 제51조, 같은 법 시행령 제58조 및 제66조, 같은 법 시행규칙 제26조 및 별표5 등을 종합해 보면, 장기수선충당금이란 관리주체가 장기수선계획에 따라 공동주택의 수선공사(공동주택 공용부분의 보수·교체 및 개량을 말함. 이하 같음)를 위해 해당 공동주택의 소유자로부터 징수하는 적립금(법제처 2011. 7. 15. 회신 11-0289 해석례 참조)으로, 공동주택의 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 적립하고, 그 사용 또한 장기수선계획에 따르며, 필요하면 장기수선계획을 조정해 공사비용에 상응하는 장기수선충당금을 적립할 수 있도록 하는 완결적 구조에 따라 진행된다.
또한 주택법 제51조 제2항 각 호 외의 부분 본문에서 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다고 규정하고 있는데, 여기서 장기수선충당금의 사용이란 장기수선충당금을 공동주택의 수선공사 비용으로 지급하는 등 적립된 장기수선충당금의 가치 감소를 가져오는 일체의 행위를 말한다.
그런데 입주자대표회의가 장기수선충당금을 담보로 제공하는 것은 그 담보로 대출한 금액만큼 장기수선충당금 채권의 시장가격이 하락하고 입주자대표회의로부터 담보권자에게 장기수선충당금의 가치가 이전되는 결과가 돼 입주자대표회의의 입장에서는 장기수선충당금의 가치가 감소되므로, 이는 장기수선충당금의 사용에 해당한다 할 것이다.
다음으로 주택법 제43조의4 제2항에서 입주자대표회의 및 관리주체는 장기수선충당금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용해서는 안된다고 규정하고 있고, 장기수선충당금의 용도는 같은 법 제51조 제1항 및 제2항에서 공동주택의 수선공사 비용의 용도 및 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우로 한정해 하자보수와 관련한 조정 등의 비용, 하자진단 및 감정에 드는 비용 등의 용도로 엄격하게 제한하고 있는 점에 비춰 볼 때, 대출을 받을 목적으로 장기수선충당금을 담보로 제공하는 것은 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용하는 것이라고 할 것이다.
그렇다면 비록 이 사안과 같이 장기수선계획에 따른 공동주택의 지붕 방수공사 대금을 지급하기 위한 것이더라도 입주자대표회의는 그 대금을 지급하기 위해 적립된 장기수선충당금을 담보로 대출을 받을 수는 없다.
한편, 장기수선충당금의 담보 제공을 금지하는 명문의 규정이 없으므로 입주자대표회의는 공동주택의 수선공사 대금을 지급하기 위해 장기수선충당금을 담보로 대출을 받을 수 있다는 의견이 있을 수 있으나, 만일 입주자대표회의가 적립된 장기수선충당금을 담보로 대출을 받게 되면 그 대출금을 변제하기 전까지 담보로 제공된 장기수선충당금의 사용에 제약을 받게 되는 바, 이는 공동주택의 기능 저하와 노후화를 방지함으로써 주택의 수명 단축 방지로 인한 주택 소유자의 손실 절감, 거주자의 주거안정 도모 등을 목적으로 장기수선계획에 따라 적시에 수선공사 대금을 지급하려는 장기수선충당금 제도의 취지(대법원 2008. 10. 2. 선고 2005마988 결정례 참조)에 반한다.
따라서 장기수선계획에 따라 공동주택의 지붕 방수공사를 하는 경우 입주자대표회의는 그 대금을 지급하기 위해 적립된 장기수선충당금을 담보로 대출을 받을 수는 없다.

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