1. 하자의 의의와 범위
(1) 하자의 의의
일반적으로 ‘하자’라 함은 흠 또는 결함으로 인해 계약의 적합성을 갖추지 못한 것을 말한다.
그런데 우리 민법은 매도인의 담보책임(제580조), 증여자의 담보책임(제599조), 대주의 담보책임(제602조), 수급인의 담보책임(제667조) 등 여러 조항에서 하자라는 용어를 사용하고 있지만, 구체적으로 하자의 의미가 무엇인지에 대해선 규정을 두지 않고 있다.
이에 대한 학설은 크게 객관적 하자개념과 주관적 하자개념으로 나뉘어 진다.
전자에 의하면 ‘하자’란 계약목적물인 물건을 중심으로 그 물건이 거래관념상 통상 갖추고 있어야 할 내구성이나 강도 등과 같은 품질을 제대로 갖추지 못해 통상 기대되는 객관적 성질이나 성능을 결여한 경우 등을 말한다.
후자에 의하면 하자의 존재여부는 계약에 의해 전제된 용도에 따라 당사자의 합의내용에 의해 구체적으로 판단되는데, 완성된 물건이 계약에서 정한 내용과 다른 구조상·기능상 결함에 의해 합의된 당위적 성질이나 품질을 갖추지 못한 경우를 말한다.
대법원은 “건축물의 하자라고 함은 일반적으로 완성된 건축물에 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적·기능적 결함이 있거나, 거래관념상 통상 갖춰야 할 품질을 제대로 갖추고 있지 않은 것을 말하는 것으로 하자 여부는 당사자 사이의 계약내용, 해당 건축물이 설계도대로 건축됐는지 여부, 건축 관련법령에서 정한 기준에 적합한지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려해 판단돼야 한다.”라고 하면서 나아가 “건축을 목적으로 매매된 토지에 대해 건축허가를 받을 수 없어 건축이 불가능한 경우, 위와 같은 법률적 제한 내지 장애 역시 매매 목적물의 하자에 해당한다”고 해 법률적 장애도 물건의 하자에 포함된다고 판시하고 있다.
(2) 하자의 종류
공동주택의 하자는 그 발생원인에 따라 설계상 하자, 시공상 하자, 유지·관리상 하자로 나눌 수 있으며, 그 성질에 따라 건물의 균열·파손·누수등의 ‘물리적 하자’와 건축법령 위반 등의 ‘법률적 하자’, 해당 건물에 대해 소위 불결하다는 등의 감정적인 결함인 ‘심리적 하자’로 나눌 수 있다.
주택법은 후술하는 바와 같이 하자를 ‘내력구조부 하자’와 ‘시설공사 하자’로 구분하고 있다.
아파트관리신문
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