그런데, 집합건물법상의 하자담보책임의 존속기간은 주요구조부의 하자의 경우에는 10년, 그 외의 하자의 경우에는 5년 이하의 범위에서 대통령령으로 정하도록 하고 있고 집합건물법상의 주요구조부는 건축법의 분류에 따른다.

한편, 주택법상의 하자담보책임 기간은 ‘공동주택이 무너진 경우나 안전진단 실시 결과 무너질 우려가 있는 경우’로서 내력벽과 기둥은 10년, 보·바닥 및 지붕은 5년으로 규정하고 있다.

위 규정들은 지난 2012년 12월 집합건물법의 개정에도 불구하고 주택법의 하자담보책임 기간은 집합건물법의 그것과 일치하지 않음을 보여준다. 즉, 집합건물법상 주요구조부를 이루는 기둥·바닥·보·지붕틀·주계단은 그 하자담보책임 존속기간이 10년인데 비해 주택법상의 기둥·바닥·보는 주요구조부에 해당하는지 여부와 관계없이 그 하자담보책임기간이 5년이다. 또한, 주택법상의 내력구조부 하자는 ‘공동주택이 무너진 경우나 안전진단 실시 결과 무너질 우려가 있는 경우’로 한정함으로써 그와 같은 한정이 없는 집합건물법상의 주요구조부 하자의 범위에 비해 문언상으로 볼 때 대단히 제한적으로 해석될 수 밖에 없다.

뿐만 아니라 민법이나 집합건물법에서는 하자의 범위에 대해 명문의 규정을 두고 있지 않지만, 주택법 제46조 제1항과 동법 시행령 별표6은 하자를 ‘시공상 잘못으로 인한 균열·침하·파손 등’으로 한정적으로 규정함으로써 무과실책임인 집합건물법상의 하자담보책임을 ‘과실’ 책임으로 오인하거나 ‘설계상 하자’를 포함하지 않는 것으로 해석할 수 있도록 표현돼 있는 것은 타당하지 못한 것으로 평가된다.

따라서 하자담보책임에 관한 주택법의 규정은 집합건물법의 규정보다 구분소유자에게 불리하다. 또한 주택법 제46조 제1항은 하자담보책임의 모든 부분을 대통령령에 위임하고 있고 주택법 시행령 별표6 내지 7에서 공동주택의 하자담보책임 기간을 규정하고 있는 바, 이는 포괄위임입법으로 평가될 가능성이 매우 높다.

동 조 제3항은 하자담보책임기간 내에 발생한 하자에 대한 사업주체의 손해배상책임을 ‘내력구조부의 중대한 하자’로 한정하고 있는 것은 민법이나 집합건물법상 하자에 갈음하는 손해배상 청구소송을 제기할 수 있음은 별론으로 하더라도 법률의 문언상 구분소유자의 권리를 합리적인 근거 없이 제한하는 것이라는 의문이 제기된다.