1. 질의
주택법 시행규칙 별표5에 규정돼 있는 공동주택 공용부분 주요시설의 수선공사를 하려는 경우, 가. 입주자대표회의와 관리주체는 반드시 이를 장기수선계획에 반영해야 하는지, 나. 반드시 장기수선계획에 반영해야 한다면, 수선공사에 소요되는 비용을 잡수입에서 바로 사용할 수 있는 것인지.

2. 회답
공동주택 공용부분 주요시설의 수선공사를 하려는 경우 입주자대표회의와 관리주체는 반드시 이를 장기수선계획에 반영해야 하며, 공동주택 공용부분 주요시설의 수선공사를 하려는 경우 수선공사에 소요되는 비용을 잡수입에서 바로 사용할 수는 없다.

3. 이유
먼저, 주택법 제47조 제1항 및 같은 법 시행령 제63조 제2항에서는 300세대 이상의 공동주택(제1호) 등을 건설·공급하는 사업주체에게 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하도록 규정하고 있고, 같은 법 제47조 제2항에서는 입주자대표회의와 관리주체에게 장기수선계획을 조정할 수 있도록 규정하면서, 수립·조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체·보수하도록 규정하고 있다. 그리고 주택법 시행규칙 제26조 제1항, 별표5에서는 각 시설별 수선공사의 종류, 수선 방법, 수선주기, 수선율을 규정하면서, 공동주택에 보편적으로 존재하는 공용부분 중 정기적인 수선·유지가 필수적인 주요시설을 장기수선계획의 수립 대상으로 규정하고 있다.
그렇다면, 공동주택의 주요시설은 공동주택 공용부분 중 장기수선계획을 수립·조정할 때 반드시 포함해야 하는 최소한의 시설에 해당한다고 할 것이므로, 그 시설을 새로이 설치하려면 장기수선계획에 반영한 후 계획에 따라 수선공사를 해야 한다.
이와 함께 주택법 제51조 제1항 및 같은 법 시행령 제66조 제1항에서는 관리주체에게 장기수선계획에 따라 공동주택 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수해 적립하도록 규정하고 있고, 같은 법 제51조 제2항 각 호 외의 부분 본문에서는 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따르도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제66조 제2항에서는 장기수선충당금을 사용하려는 경우, 관리주체가 수선공사의 명칭과 공사 내용, 수선공사 대상시설의 위치 및 부위, 수선공사의 범위 및 예정공사금액 등이 포함된 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고 입주자대표회의의 의결을 거쳐 사용하도록 규정하고 있다.
또한, 주택법 제43조의4 제2항에서는 입주자대표회의 및 관리주체에게 장기수선충당금을 같은 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용해서는 안 되도록 규정하고 있어, 장기수선충당금의 용도는 원칙적으로 같은 법 제51조에 따른 공동주택 수선공사의 비용으로 엄격하게 제한하되, 같은 법 제51조 단서에서 예외적으로 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에 한해 공동주택 하자보수와 관련한 조정, 하자진단 및 감정에 드는 비용으로 사용할 수 있도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제58조 제2항·제7항에서는 장기수선충당금을 관리비와 구분해 징수하고, 별도의 계좌로 예치·관리하도록 규정하고 있다.
그렇다면, 장기수선충당금은 ‘공동주택 공용부분 주요시설의 수선공사’라는 특별한 목적을 위해 관리비, 사용료, 잡수입과 구분해 징수·적립·관리하고, 그 용도 및 사용 방법도 징수 목적에 따라 엄격하게 제한되는 금원이라 할 것이므로, 공동주택 공용부분 주요시설 공사는 이를 위해 별도로 적립하고 있는 장기수선충당금에서 그 비용을 사용해야 하고, 이를 잡수입에서 바로 사용할 수는 없다고 할 것이다.

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