새누리당 김성태 의원이 지난 7월 31일 대표발의한 ‘공동주택 관리법안’과 관련해 일부 단체에서 특혜입법 등 의혹을 제기하고 관련 부처인 국토교통부가 이에 대한 의견을 담은 보도참고자료를 내는 등 논란이 일고 있다.
이에 본지에서는 (사)전국아파트입주자대표회의연합회, 한국주택관리협회, 대한주택관리사협회 등 공동주택 관리 관련 주요 3개 단체의 법안에 대한 주장·의견을 소개하고 이에 대한 국토부의 입장을 정리한 지면좌담회를 마련했다.
<이인영 기자> iy26@aptn.co.kr
<이현아 기자> aseru@aptn.co.kr

(사)전국아파트입주자 대표회의연합회
이재윤 회장

이번에 발의된 공동주택 관리법안은 ‘국토교통부 장관 또는 지방자치단체의 장은 ▲입주자대표회의 구성원 교육 ▲장기수선계획 조정교육 ▲방범교육, 소방교육, 시설물 안전교육 ▲소규모 공동주택 안전관리 ▲관리소장의 배치 내용 및 직인 신고의 접수 ▲주택관리사보 자격시험의 시행 ▲주택관리업자 및 관리소장에 대한 교육 ▲공동주택관리정보시스템의 구축·운영 등의 권한을 공동주택 관리의 전문화, 시설물의 안전관리 및 자격검정 등을 목적으로 설립된 법인 중 국토교통부 장관 또는 지방자치단체의 장이 인정하는 자에게 위탁할 수 있다’고 규정하고 있다. 그러나 이 법안이 규정한 ‘공동주택 관리의 전문화, 시설물의 안전관리 및 자격검정 등을 목적으로 설립된 법인 중 국토교통부 장관이 인정하는 자’는 사실상 대한주택관리사협회밖에 없어 이 법안이 주관협을 염두에 두고 만든 것이 아닌가 의혹이 든다.
또한 법안은 공동주택 층간소음, 관리비 문제 등 공동주택 관리 분쟁 해결을 위해 국토부에 최대 15명 이내의 위원을 둘 수 있는 중앙 공동주택 관리 분쟁조정위원회를 두기로 했다. 이미 하자심사·분쟁조정위원회, 중앙환경분쟁조정위원회가 있는데 또 다른 중복 위원회를 운영하려는 것이다.
또 법안에서는 중앙 공동주택 관리 분쟁조정위원회 위원 자격기준을 ▲1급부터 4급 상당의 공무원 ▲공인된 대학이나 연구기관의 부교수 이상 ▲판사·검사 또는 변호사의 직에 6년 이상 재직한 사람 ▲공인회계사·세무사·건축사·감정평가사 또는 공인노무사의 자격이 있는 사람으로서 10년 이상 근무한 사람 ▲주택관리사로서 공동주택 관리사무소장으로 10년 이상 근무한 사람으로 제한하고 있다. 공동주택 관련 분쟁의 가장 중요한 이해당사자인 입주민들을 대변할 사람은 위원회에서 배제하고 분쟁 당사자가 되기도 하는 관리소장을 법적 자격자 중 하나로 한 것은 불합리하다.
더불어 ‘국토교통부 장관은 △공동주택 관리 관련 민원 상담 및 교육 △관리규약 제·개정 지원 △입주자대표회의 구성 및 운영 관련 지원 △장기수선계획 수립·조정 지원 또는 공사·용역의 타당성 자문 등 기술지원 △공동주택 관리상태 진단 및 지원 △공동주택 입주자 등의 공동체 활성화 지원 △공동주택 조사·검사 및 분쟁조정 지원 △공동주택 관리실태 조사·연구 △국토교통부 장관 또는 지방자치단체의 장이 의뢰하거나 위탁하는 업무 등을 수행하는 기관 또는 단체를 ‘공동주택 관리 지원기구’로 지정해 고시할 수 있도록 했다. 그러나 현재 유관기관이나 단체 가운데 이러한 지원 분야와 활동영역이 가장 많이 겹치는 단체는 주관협이라 이번 법안이 특정 단체를 지원하는 것은 아닌가 의문이 든다.

(사)한국주택관리협회
김형주 회장

공동주택관리법안 제64조 제2항 제2호(관리사무소장의 업무 등)에 따르면 장기수선계획의 조정을 관리소장의 업무로 규정하면서도 법안 제101조 제3항 제10호 과태료 규정에서 장기수선계획 조정을 위한 검토, 검토사항 미기록 처벌대상을 관리주체로 규정해 권한과 의무, 책임간 불균형을 이루고 있다.
또 공동주택 관리 분쟁에 보다 효과적으로 대처하고 분쟁 조정을 지원하기 위해 국토교토부에 중앙 공동주택 관리 분쟁조정위원회를 신설하고 그 위원의 자격에 주택관리사로서 공동주택 관리소장으로 10년 이상 근무한 사람을 포함했다. 이는 △판·검사 또는 변호사 직 6년 이상 재직자△공인회계사·세무사·건축사·감정평가사·공인노무사 자격자로서 10년 이상 근무한 사람 등과 동등하게 자격을 부여했으나 관리소장은 이와 관련한 자격시험, 각종 교육 등을 받은 적이 없어 위원회에서 활동이 가능할지 의심된다.
이와 함께 법안 제65조는 입주자대표회의가 관리소장의 업무를 부당하게 간섭하지 않도록 하고 시장·군수·구청장의 사실 조사에 따른 명령 등을 이유로 관리소장을 해임하지 못하게 하면서 처벌규정까지 둔 것은 오해의 소지가 많고 부당의 범위, 의결의 불성실 이행에 대한 규정이 없어 형평성에 문제가 있다. 따라서 입주자대표회의에서 관리주체의 업무를 부당하게 간섭하지 않도록 규정을 두되, 사용자의 관리소장에 대한 징계, 인사권까지 제한해서는 안된다.
더불어 법안 제66조에서 관리소장의 손해배상 책임에 대해 규정했는데 모든 관리책임은 관리주체가 지게 되므로 관리소장의 손해배상 책임보다 관리주체의 손해배상 책임규정이 필요하다. 입주자대표회의는 주택관리업자의 능력을 신뢰해 위탁계약을 한 것이고 관리소장은 관리주체에 대해 구상책임만 있기 때문이다. 예를 들어 관리소장의 업무를 집행하면서 고의·과실로 입주자 등에게 재산상 손해를 입힌 경우 등 문제 발생시 입주자대표회의는 위·수탁 관리계약에 의해 관리주체에 그 손해를 청구하고(무과실 책임주의 원칙) 관리주체는 손해행위를 한 관리소장에게 구상(과실 책임주의)을 하도록 하는 것이 합리적이다. 따라서 관련 규정을 관리주체의 손해배상 책임으로 변경하고 관리소장에 대한 구상여부는 관리주체가 결정토록 해야 한다.
아울러 주택법상 사업자인 주택관리업자는 단체를 설립할 수 있는 근거조항이 없다. 이는 주택임대관리업자 단체 및 주택관리사 단체와의 합리적인 근거가 없는 차별이므로 주택관리업자는 공동주택관리업의 육성·발전과 안전하고 쾌적한 주거환경 유지관리를 도모하기 위해 주택관리업자 단체를 설립할 수 있도록 관련 규정을 추가할 필요가 있다.

대한주택관리사협회
김찬길 회장
공동주택 관리의 중요성이 점점 증가돼 단일 공동주택관리법의 제정이 필요하다고 지속적으로 인식돼 왔다. 이번 공동주택관리법안은 종전 주택법상 관리부분을 떼어와 부분 보완한 것이라 그동안 나타난 문제점을 보완하고 새로운 관리문화를 도출하기에는 한계가 있다. 특히 동대표 등 부당한 업무간섭, 법령 위반 행위 요구에 대해 관리소장이 관련법상의 업무를 소신 있게 집행할 수 있도록 하기 위해 관리소장의 신분을 보장할 확고한 규정이 필요하다.
또한 시행령과 시행규칙 등 하위법령 제정시 주택관리사 및 관리업무 종사자의 근무환경 개선을 위해 부당해고 등으로부터 신분을 보장할 수 있도록 해 관리집행기구로서 역할을 충분히 수행할 수 있도록 보완해야 한다.
또 중앙 공동주택 관리 분쟁조정위원회의 위원 자격 부여에 대해서는 현행 주택법에서도 ‘주택관리사로서 공동주택 관리소장으로 10년 이상 근무한 자’를 하자심사·분쟁조정위원회의 위원으로 위촉할 수 있도록 하고 있고 주택법 제52조 및 동 법 시행령 제67조 제1항 제4호에서도 ‘주택관리사로서 공동주택의 관리소장으로 5년 이상 근무한 경력이 있는 사람’을 공동주택관리분쟁조정위원회 위원으로 위촉할 수 있도록 하고 있으므로 이를 공동주택관리법에서 신설된 특혜라고 볼 수 없다. 변호사, 공인회계사 등 다른 전문 자격자 등도 위원이 될 수 있는데 국가자격시험에 합격한 후 5~10년을 관리업무에 종사해 전문성을 갖춘 주택관리사가 공동주택 관리 관련 위원회 등에 참여하는 것은 당연하다.
더불어 ‘관리소장 업무에 대한 부당 간섭 배제’ 관련 규정에서 ‘대표회의가 관리소장의 업무에 부당하게 간섭해 입주민에게 손해를 초래하거나 초래할 우려가 있는 경우 관리소장은 시장·군수·구청장에게 이를 보고하고 사실조사를 의뢰할 수 있다’, ‘시장·군수·구청장은 사실 조사를 의뢰받은 때에는 즉시 이를 조사해야 한다’고 언급하면서 관리소장을 부당하게 해임하거나 해임하도록 주택관리업자에게 요구한 자에게 1천만원 이하의 과태료를 부과하는 등 처벌규정까지 둔 것은 오해의 소지가 많고 부당의 범위, 의견의 불성실 이행에 대한 규정이 없다는 일부 지적이 있으나 공동주택 관리에 있어서는 의결과 집행에 대한 상호견제·감시기능이 매우 중요하다. 공동주택 관리업무의 투명화와 관리비리 방지를 위해서는 공동주택 관리업무의 의결과 집행이 제대로 분화될 필요가 있고 이를 위해 의결기관인 대표회의의 과도한 월권행위를 막고 소신 있는 관리업무 집행을 할 수 있도록 관리소장 등의 근무안정성을 보장해야 한다. 다만 조문상 불명확한 부분 중 부당의 범위, 의견의 불성실에 대해서는 명확한 의미를 시행령 제정시 반영할 필요가 있다고 본다.

보도참고자료를 통한 국토교통부의 의견
김성태 의원이 지난 7월 31일 대표발의한 ‘공동주택관리법’에는 법정단체로서 주택관리사단체만 규정하고 있지 않으며, 주택임대관리업자단체도 규정하고 있다.
또한 주택관리사단체의 공제사업은 세(勢) 확장 도구가 아니라 입주민의 권익보호를 위해 관리소장의 손해배상 책임을 보장하기 위한 제도이며, 국토부의 엄격한 관리감독 아래에 있다. 아울러 동 내용은 ‘공동주택관리법’에서 새로이 신설되는 내용이 아니라 이미 주택법에 규정돼 운영 중인 내용이 그대로 옮겨지는 것에 불과하다.
권한의 위임·위탁 규정도 하나의 단체에 위탁하도록 하는 것이 아니라 국토교통부 장관 또는 지방자치단체의 장이 인정하는 자에게 위탁할 수 있으며, 위탁업무별로 위탁기관은 달라질 수 있다. 이같은 내용도 ‘공동주택관리법’에서 새로 신설되는 내용이 아니라 주택법에서 이미 규정돼 현장에서 운영 중인 내용을 분리해 규정하는 것이다.
주택법령에 따라 실제 운영 중인 업무별 위탁현황과 위탁기관은 ▲방범교육 및 소방안전교육은 경찰서 및 소방서 ▲관리소장의 배치내용 및 직인 신고 접수는 대한주택관리사협회 ▲주택관리사보 자격시험의 시행은 한국산업인력공단 ▲주택관리업자 교육은 (사)한국주택관리협회 ▲공동주택관리정보시스템의 구축·운영은 한국감정원 등이다.
따라서 ‘공동주택관리법’이 주택관리사협회에 특혜를 주기 위한 입법이라는 주장은 전혀 사실과 다르다.
공동주택관리법의 신설되는 내용으로는 공동주택 관리 분쟁을 줄이기 위해 ‘중앙 공동주택 관리 분쟁조정위원회’를 마련하고, 공동주택을 체계적으로 관리할 수 있는 공동주택 관리 지원기구를 설치토록 했다.
더불어 입주민 등의 공동주택 무단 증·개축시 협조한 시공감리자도 함께 처벌해 불법 개조를 막고 전실확장 등 불법행위에 대한 이행강제금 제도도 신설했다.
이와 함께 공동주택 설계도서 보관 및 시설 교체·보수·기록·유지를 의무화하고 하자심사·분쟁조정위원회의 하자판정시 이의절차를 규정해 하자관리 제도를 개선토록 했다.
아울러 입주자대표회의 비리가 관리소장의 협조 없이는 불가능한 점을 감안, 관리소장에 대한 대표회의의 부당간섭시 지자체를 통한 사실조사 및 시정명령을 도입토록 했으며, 현행 시행령에 대부분 규정된 대표회의 구성·운영 등에 관한 주요내용을 법률로 상향하고 동별 대표자 범죄경력 조회 근거 마련 등을 통해 일부 미비점을 보완하도록 했다.

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