제4장 주택관리규정의 문제점과 개선방안

제1절 입주자대표회의 구성·운영과 관련된 문제점과 개선방안
Ⅰ. 문제의 소재
주택법상 입주자대표회의는 공동주택 입주자 등이 보통·평등·직접·비밀 투표에 의해 선출한 대표기구로서 공동주택의 예·결산의 심의와 승인, 주택방법 및 관리규약의 제안, 주택관리업자의 선정, 장기수선계획과 안전관리계획의 수립·조정, 리모델링의 제안 및 시행, 관리·운영에 관한 중요사항을 의결하고 관리주체의 관리업무를 감독하는 역할을 수행한다.
또한 사업주체에게 주택의 하자에 대한 보수를 청구하거나 사업주체가 예치한 하자보수보증금을 사용해 직접 하자를 보수할 수 있는 등 공동주택의 구분소유자와 점유자들의 생활과 주택의 유지보수와 개량 등 재산가치의 보존에 있어서 매우 중요한 영향을 미친다.
이와 같은 입주자대표회의 법적성질은 후론하는 바와 같이 민법상 비법인 사단에 해당하며, 집합건물법상의 관리위원회와 유사하지만 주택법상의 관리주체와 함께 집합건물법상의 관리인의 업무를 수행하기도 한다.
연혁적으로 볼 때 입주자대표회의는 1981.04. 07. 개정된 주택건설촉진법 제38조 제7항이 입주자대표회의 구성의무를 규정하고, 1983. 06. 10. 개정된 공동주택관리령 제10조에 입주자대표회의 구성과 운영에 관한 조항이 신설되면서 처음으로 공법적 규율을 받게 됐는데, 그 당시에는 동대표 자격이나 입주자대표회의 회의·운영에 관한 사항은 대부분 관리규약으로 정하도록 돼 있었다.
그러나 현행 주택법은 제43조 제3항에서 입주자대표회의 구성의무를 규정하고 같은 조 7항에서 입주자대표회의 구성과 운영에 관한 사항은 이를 대통령령으로 위임했고, 그에 따라 시행령 제50조에서 입주자대표회의 구성방법, 그 구성원인 동대표의 선출방법, 선출절차와 동대표의 결격사유, 임기제한 등에 관한 사항들을 규정하고 있으며, 제50조의2에서는 동대표 등의 선거업무를 담당하는 선거관리위원회의 구성과 선거관리위원회의 선출, 결격사유, 소관업무 등을 규정하고 이어서 제51조에서는 입주자대표회의 의결사항을, 제52조에서는 관리방법의 결정에 관한사항들을 각각 규정하고 있다.
한편, 개정 집합건물법 제2조의2는 ‘집합주택의 관리 방법과 기준, 하자담보 책임에 관한 「주택법」의 특별한 규정은 이 법에 저촉돼 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 않는 범위에서 효력이 있다’라고 규정하고 있어서 공동주택의 관리방법이나 기준과 관련된 주택법상 규정의 한계를 긋고 있다. 즉, 공동주택의 관리방법이나 관리기준과 하자담보 책임에 관한 한 집합건물법상 건물 관리운영기준과 하자담보 책임과 관련된 기준에 비춰 구분소유자의 기본적인 권리를 제한하는 주택법의 규정은 효력이 없다고 봐야 한다.
법적성질이 비법인 사단인 입주자대표회의 구성과 그 구성원인 동대표의 결격사유, 임기 제한과 같은 사항을 행정입법으로 규율하는 것이 타당한가?, 입주자대표회의 구성과 동대표의 자격을 행정입법 형식으로 제한해야 할 공익상 필요가 인정된다고 할 경우에 그 수권법률에는 어느 정도의 규율밀도가 필요한가?, 나아가 주택법령상의 입주자대표회의 구성과 운영에 관한 규정들은 모두 집합주택의 관리방법과 기준의 내포에 있는 사항들이라 할 수 있는데 그렇다면 주택법상의 입주자대표회의와 관리방법에 관한 규정들은 집합건물법상 규정돼 있는 구분소유자들의 기본적인 권리를 해할 가능성은 없는가? 등에 관한 의문이 제기된다.
더욱이 동대표의 선출이나 관리방법의 결정을 위한 입주자 등의 선거관리와 그 업무를 담당하는 선거관리위원회의 구성이나 선거관리위원의 결격사유, 그리고 관리방법의 결정방법에 관한 규정은 수권법률인 주택법에 명문의 위임규정을 두고 있지 않다. 본 항에서는 이와 같은 문제들을 차례대로 검토하기로 한다.
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