노후 옥상 시설물의 낙하사고 신경써야
아스팔트 방수는 균열 부분을 쉽게 알 수 없고 보수도 쉽지 않아 아스팔트 방수 건물에 누수 등의 문제가 발생하면 콘크리트 누름 보호층 위에 합성수지 계통 도료인 에폭시·우레탄계 등의 방수 도료를 도포하는 도막방수 작업을 한다. 합성수지 계통의 도료로 방수 작업을 할 때는 기존 아스팔트 방수층 위까지 공기 밴트를 일정 간격으로 설치하고 루프 드래인부분과 파라페트 부분 등을 잘 해야 한다. 공기 밴트는 누름 콘크리트 밑에 습기가 있거나 물이 고여 있는 것을 제거하고 도막방수 후에 발생하는 습기를 제거하는 역할을 한다. 공기 밴트를 설치하지 않으면 후에 도막이 부풀어 오르는 현상이 생길 수 있다. 도막방수 작업을 할 때는 입주민이 옥상에 설치한 대형 접시안테나, 에어컨 실외기, 아마추어 무선용 안테나 등의 시설물이 장애물이 되므로 가능한 이런 시설물들은 설치하지 않는 것이 좋다.
아파트 옥상지붕에는 아스팔트 싱글 등이 마감돼 있는데 바탕재와의 접착이 부실하거나 시간이 오래되면 접착력이 떨어져 강풍이나 돌풍에 쉽게 탈락돼 땅으로 떨어지면서 사람이나 차량 등에 피해를 줄 수 있으므로 접착력이 유지되고 있는지 자주 점검해야 한다. 그리고 옥상에 부착된 각종 시설물들의 고정 상태도 잘 점검해 낙하로 인한 피해가 발생하지 않도록 관리해야 한다.
아파트 옥상에 나무가 자라는 경우도 있는데 이런 나무는 크기 전에 제거해야 한다. 나무가 자라면 콘크리트 누름층이 부서지고 방수층에 문제가 발생될 수 있기 때문이다.
아파트 옥상은 화재 및 위험이 발생할 때 대피 장소로 활용해야 하는데 평소에는 방범 및 어린이들의 위험 때문에 상시 개방이 어렵다. 그래서 유사시 사용할 수 있도록 고층 세대들과 관리원에게 옥상 출입문 열쇠를 지급해 관리하거나, 자동화재탐지설비와 연계해 화재가 발생하면 옥상 출입문이 자동으로 열릴 수 있는 장치를 설치해 사용하기도 한다.
옥상 시설물 낙하에 의한 민원 사례
사례 1. 00동 0000호 거주. 옥상에서 지붕재가 떨어져 승용차 지붕이 찌그러졌다는 민원
·아파트 옥상에 공동구 지붕과 옥탑지붕에 마감재로 시공돼 있던 아스팔트 싱글이 시간이 지나 접착력이 떨어져 순간 돌풍에 아스팔트 싱글이 바람에 날리면서 낙하해 차량에 피해를 줬다. 만약 사람에게 피해가 생겼다면 문제가 확대될 수 있었을 것이다.
·해결 방법: 문제가 발생한 원인에 대해 설명하고 아파트 각 동 옥상 지붕 마감재를 점검해 탈락되기 쉬운 부분은 철거하고 장기적으로 지붕 마감재를 재시공하거나 마감재를 철거하고 합성수지계 방수 도료로 도막방수 시공을 검토해 반영구적이고 탈락돼도 피해가 발생하지 않을 우레탄계 도료를 도포 시공했다.
제22장 아파트의 지하층
지하층은 주택법 제2조 제1항 제4호에 의해 건축물의 바닥이 지표면 아래에 있는 층으로서 그 바닥으로부터 지표면까지의 평균높이가 당해층 높이의 1/2 이상인 것을 말한다.
지하층은 모든 건축물에 설치돼야 하는 것은 아니지만 공동주택 아파트의 경우 지하층에 각종 배관 및 전기선로, 통신선로 등의 주요 공동시설을 설치해야 하기 때문에 필수적으로 지하층을 설치해야 한다. 건물의 구조상 건물 아래가 주차장으로 돼있는 곳은 지하층과 같이 사용한다.
그런데 이러한 중요 시설이 있는 지하층을 소홀히 하는 경우가 많다. 입주민이나 관리원이 사용하지 않는 생활용품을 보관 및 방치해 시설물 관리에 어려움이 있고 화재위험에도 노출될 수 있다. 그리고 지하층에 칸막이 등을 설치해 입주민의 독서실, 운동시설 등으로 활용하는 아파트도 있다.
대부분 아파트에서는 관리원이나 미화원이 일부 공간을 휴식장소로 사용하고 청소용구 보관이나 걸레 등을 세탁하는 장소로 이용하고 있다. 이러한 공간으로 이용할 때는 전기제품이나 겨울철 난방기구 사용 등에 주의해야 한다.
주택법 제21조 제1항 주택건설기준 등의 부대시설 및 복리시설의 설치기준을 보면 관리사무소, 경로당, 주민공동·운동시설 등의 설치기준은 있으나 미화원, 관리원 등의 휴식 공간에 대한 기준은 없다.
앞으로는 관리자들의 휴식 공간도 법으로 설치기준을 정했으면 한다.
서울시 성동구
행당한진타운아파트 관리소장
김 인 상
아파트관리신문
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