적격심사제

지난해 7월 1일부터 적격심사제가 전면 시행됐으나 아직도 최저낙찰제를 고수하고 있거나 적격심사제와 최저낙찰제를 병행하는 단지가 대다수인 것으로 나타났다. 이러한 현상의 원인이 무엇이라 생각하는지.
김원일 사무총장: 일부 단지에서는 적격심사제를 시행할 경우 특정 업체에 몰아주기를 한다는 의구심과 최저금액을 제시한 업체가 떨어질 경우 공정성 등을 이유로 분쟁이 생길 수 있으므로 꺼리는 것 같고 적격심사제를 할 수 있도록 해당 단지 관리규약을 개정 하지 않아 최저낙찰제를 시행하고 있는 단지도 많이 있는 것 같다.
박신영 연구위원: 입주민들의 의식문제를 지적하고 싶다. 우리나라 공동주택 입주자들의 의식이 아직까지 공동주택 장수명화를 염두에 두고 필요한 공사를 제대로 해야 된다고 생각하기보다는 적은 비용으로 공사를 하는 것이 이익이라고 생각하기 때문에 최저낙찰제를 고수하는 것 같다.
최승관 변호사: 입주민들의 의식 문제도 있지만 제도적 문제도 간과할 수 없다. 최저낙찰제는 가격 요소만 평가의 대상이 되므로 평가가 쉽지만, 적격심사제는 평가대상이 많고 표준평가표에 제시된 기준이 추상적이어서 선택하기가 쉽지 않다.

적격심사제로 사업자를 선정하는 관리소장들은 사업계획의 적합성 등을 담은 사업제안서를 평가할 때 가장 큰 어려움을 느낀다고 하는데 이러한 어려움을 덜어줄 수 있는 대안이 있다면.
박병남 사무총장: 사업자 선정지침의 적격심사제 표준평가표 평가항목 및 점수를 해당 공동주택 관리규약으로 달리 정할 수 있으므로 이를 통해 좀 더 평가가 용이한 다른 항목이나 배점 배분을 통해 해결방안을 모색해야 한다.
김철중 사무총장: 공감한다. 구체적인 평가방법은 각 단지별 선호도와 중요성 지표에 따라 달라지므로 관리규약으로 세부적인 점수배분 방법을 정해야 하며, 국토부나 지자체에서 최소한의 세부적 기준을 제시하고 각 단지의 선택에 따라 배점을 달리하도록 하는 것이 바람직할 것으로 생각한다.
최승관 변호사: 세부적 기준을 제시할 필요가 있다는 의견에 동의한다. 적격심사제 평가기준이 지나치게 추상적이어서 부정이 개입될 여지를 제공하거나 적격심사제의 시행에 지장을 주고 있으므로 다른 구체적인 평가 요소로 대체하는 것이 바람직하다.
이용직 사무관: 올해 하반기 중 각 단지별로 ‘사업계획의 적합성’과 ‘협력업체와의 공생발전지수’의 평가요소 등 실제운영 사례를 조사, 우수한 사례를 발굴하고 이를 전국의 공동주택 단지에 전파해 관리소장이 애로를 느끼는 적격심사제도 사업제안서 평가시 참고토록 할 계획이다.

실제로 사업제안서의 경우 주관적 요소가 개입될 여지가 많은데, 사업제안서 평가시 공정성을 확보하기 위한 방안에는 어떤 것들이 있을지.
박신영 연구위원: 협력업체와의 공생발전지수 등 사업제안서 항목평가의 세부기준과 어울리지 않는 평가항목을 제외하는 것이 필요하다. 또한 심사자가 업체별로 점수를 부여할 때, 근거를 평가서에 제시하도록 하는 등 평가의 근거를 남기도록 해야 한다.
박병남 사무총장: 비슷한 의견이다. 관리규약상 평가항목 및 배점을 달리 정해 주관적 요소의 개입을 배제하는 것이 사업제안서 평가시 공정성 확보를 위한 한 가지 방법이 될 수 있을 것이라 본다.
김철중 사무총장: 주택관리업자가 실제적으로 관리업무를 추진할 수 있도록 기준을 제시해 해당 단지의 실정에 맞게 평가기준을 정리, 재계약 평가 등에 반영토록 해야 한다.
이용직 사무관: 적격심사제가 공동주택 단지의 관리여건이나 구체적인 필요를 반영하는 제도라는 점을 감안할 때 약간의 주관성은 필요하다고 본다. 공정성 문제는 별개 사안이라고 생각하는데 단지의 관리여건이나 구체적인 필요에 따라 평가요소나 그 방법·절차를 해당 입주민의 의사를 반영해 확정한 다음 이를 관리규약에 반영해 투명하게 운영한다면 공정성·투명성은 제고될 수 있을 것으로 판단된다.

현행 적격심사 제도의 개선점이나 적격심사제를 효율적으로 사용하기 위한 다른 방안이 있다면.
김원일 사무총장: 국토부가 고시한 적격심사제 표준 평가표는 공동주택 실정에 맞지 않는 부분이 일부 있다. 예를 들어 ‘행정처분 건수당 낮은순’으로 정해져 있지만 일부 업체들은 행정처분을 받아도 상고심에 항소해 처분 자체를 면피(免避)하는 경우가 많아 보완이 필요하며, 입주자 등 만족도, 관리실적 등의 보완도 필요하다.
최승관 변호사: 적격심사제 세부평가표를 관리규약에 첨부하도록 제시된 관리규약준칙에 대한 검토 및 보완도 시급하다고 생각한다. 표준평가표를 관리규약에 첨부하도록 하되 입찰하는 용역에 맞게 이를 변경할 수 있도록 제도를 운영하는 것이 바람직하다.

전자입찰

개정 주택법령에 따라 앞으로 주택관리업자 및 공사용역업자를 선정할 때 전자입찰을 시행할 수 있고 내년부터는 전자입찰방식으로 선정토록 의무화되는데 전자입찰 시행이 사업자 선정 비리문제 해소 등에 실효성이 있을 것으로 생각하는지.
김원일 사무총장: 전자입찰제가 정착되면 업체 선정 비리, 특정단체 공동구매 선동 등이 많이 개선되리라 본다.
박병남 사무총장: 현행 전자입찰은 최저낙찰제로 입찰가격만 전자적으로 투찰하는 방식이라 진정한 전자입찰 시행이라 볼 수 없다. 사업자 선정과 같은 공사·용역 입찰은 적격심사제 입찰이 타당하므로, 입찰가격 투찰만이 아닌 적격심사와 관련된 항목을 전자적으로 처리할 수 있어야 한다. 따라서 전자입찰은 ‘원스톱 서비스(one stop service)’를 지향해야 진정한 효과를 볼 수 있을 것으로 봐 이러한 기능을 구현하기 위해 국토부와 협의중이다. 다만 내년부터 시행되는 전자입찰방식(최저낙찰제)도 그동안 공동주택 사업자 선정과정에서 발생했던 분쟁 및 민원을 상당수 해결하는 긍정적 효과를 낼 것으로 생각한다.
최승관 변호사: 과거 공공분야에서도 일부 공공기관 관계자가 특정 기업과 무리하게 수의계약을 체결하는 등 석연찮은 계약 과정이 문제가 됐으나, 지난 2002년 나라장터 개통 이후 입찰비리가 크게 감소된 예가 있다. 전자입찰 제도를 통해 입찰과 계약 체결시 공무원과 대면 접촉 기회를 없애고, 예정가격을 입찰 담당 공무원조차 모르게 암호화해 비리 소지를 차단했기 때문이다. 공동주택 분야에서도 전자입찰제 실시로 입찰 비리 문제를 감소시킬 수 있는 가능성은 충분하다고 판단한다.

일부에서는 정부가 운영하고 있는 전자입찰시스템인 ‘나라장터’에서 해킹으로 낙찰가를 조작하는 일이 벌어지는데 국토부에서 위탁운영 하는 공동주택관리정보시스템을 이용한 전자입찰의 안전성을 우려하고 있다. 이에 대한 생각과 해결방안은.
박신영 연구위원: 전자입찰과 관련된 부당행위를 시도하거나 관여하는 개인 및 업체에 대한 엄중한 처벌제도를 마련하고 공동주택관리정보시스템 고도화 작업을 신속히 추진해 관련 문제를 해소해야 할 것이다.
김철중 사무총장: 전자입찰을 할 경우 입찰의 안전성보다 주택관리업자의 관리만족도를 위한 능력평가에 초점이 맞춰져야 하며, 검증기간 동안의 시범 운영 기한 확대 및 보안 프로그램 등을 통한 안전성 확보가 최선의 대안이라고 판단된다.
박병남 사무총장: 현행 공동주택관리정보시스템의 전자입찰시스템은 공개키·개인키 암호화 방식으로 국가공인인증기관을 통해 신원확인을 거친 후 입찰가를 암호화해 전송하는 방식이며, 사용자 PC에서 작성한 모든 내용은 암호화해 데이터를 전송하고 있다. 또한 내년부터 전자입찰 시행이 의무화됨에 따라 사용자 PC에서부터의 키보드 보안, 실시간 서버 보안 등을 위해 많은 노력을 기울여야 한다.

전자입찰제를 생소해 하는 관계자들이 많은데 관련 법령이 내년부터 차질 없이 진행되기 위해서 선행돼야 할 점은.
박신영 연구위원: 입주민, 대표회의, 관리업체 및 개·보수업체 등을 대상으로 전자입찰제의 도입목적, 추진방안, 도입시 장점 등에 대한 지속적인 홍보와 전자입찰제 관련 교육 실시, 지자체 수시점검 등으로 아파트에서 전자입찰로 계약을 체결치 않은 경우 처벌방안 마련 등이 선행돼야 한다.
김원일 사무총장: 국토부가 전자입찰 시행을 앞두고 여러 차례 간담회 등을 해 보완했으나, 내년 1월 1일 전면 시행을 앞두고 있는 만큼 정부기관에서 사용하고 있는 전자입찰과 병행해 보완해주길 바라며, 민간업체들도 참여할 수 있도록 개방을 건의한다.
이용직 사무관: 내년부터 전자입찰제가 의무화되므로 이를 충분히 홍보해 나갈 예정이며, 현재 지자체 공무원을 대상으로 교육중에 있다. 올해 하반기에는 주관협과 한국감정원이 주관해 전자입찰제 시행에 따른 문제점이나 건의사항을 파악해 필요시 추가적으로 제도보완이 될 수 있도록 할 계획이다.

외부회계감사 의무화

개정 주택법령에 의해 내년 1월 1일부터 300세대 이상 공동주택의 관리주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 매년 1회 이상 외부회계감사를 받도록 의무화됐는데 이 법령이 실효성이 있을지.
최승관 변호사: 법 개정 전에도 일부 단지에서는 대표회의가 외부 회계법인을 통해 회계감사를 실시해 왔으며, 이를 통해 관리비, 사용료 등의 흐름을 투명하게 입주민들에게 공개할 수 있다는 장점이 있었다. 다만 외부회계감사를 매년 실시하는 것은 지나치다고 본다. 그 비용도 결국 관리비로 지출되므로 입주민 부담으로 전가될 수 있다는 점을 고려해 2~3년에 1회 정도로 실시토록 하는 것이 좋다고 생각한다.
박신영 연구위원: 외부회계감사가 실효성을 갖추기 위해서는 회계감사가 제대로 이뤄지고 있는지에 대한 지자체의 점검이 필요하며, 입주민들을 대상으로 관리비 회계감사가 있음을 알리고 회계감사가 이뤄지지 않은 단지에 대해서는 해당 지자체에 신고해줄 것을 알리는 것이 필요하다.
이용직 사무관: 비용문제에 대한 지적이 있는데 감사를 통해 관리비 등의 운영이 투명해지고 관리비용이 절감된다면 이는 입주민의 편익이 될 것이므로 외부회계감사 비용은 입주민이 부담하는 것이 타당하고 그 비용은 세대당 월 250여원 수준으로 추정돼 부담도 그렇게 크지 않은 것으로 판단된다.

횡령사실을 숨기기 위해 외부회계감사 보고서를 위·변조해 제출하는 사건이 종종 발생하고 있는데 위·변조된 보고서를 토대로 회계감사를 받을 경우 횡령사실을 적발하지 못하게 된다. 이같은 문제를 해소하기 위해 필요한 방안은.
박병남 사무총장: 회계감사과정에서 현금입출금에 대해 서류만 감사할 것이 아니라 실사를 하도록 해야 한다. 현금취급을 못하도록 하고 반드시 은행계좌를 이용하도록 한다면 횡령과 같은 문제를 예방할 수 있을 것이다.
박신영 연구위원: ‘아파트 관리 회계사 등록제도’를 만들어 등록된 회계사가 아파트 단지의 회계감사를 담당하도록 함으로써 아파트 회계의 전문화를 추구해야 한다. 이 제도는 회계사 중 의식 있는 회계사의 일종의 재능기부 형식으로 운영하되, 회계사 스스로 아파트 관리에 대한 지식을 축적, 아파트 관리비리 척결을 위해 노력해야 한다.
최승관 변호사: 회계법인에서 회계보고서를 직접 공동주택관리정보시스템에 공개하도록 하면 문제를 해소할 수 있을 것이다.
김원일 사무총장: 외부회계감사로 물품 구입 등의 지출에 대해 일일이 감사할 수 없으므로 오히려 관리주체에 면죄부를 줄 수 있으며, 자체 감사가 무력화 될까 우려된다. 외부회계감사 결정은 비용 부담 주체인 해당 단지 입주민들이 관리규약에 의해 결정할 수 있도록 재·개정돼야 한다.

일부에서는 개정 주택법에는 피감인 신분에 불과한 대표회의와 관리주체가 외부회계감사의 감사인을 선정하거나 그 결과를 보고·공개토록 돼 있어 불합리하다는 의견을 제시하고 있는데 이에 대해 어떻게 생각하는지.
김철중 사무총장: 건축법상의 감리제도도 건축주의 부담으로 감리를 하도록 하되 감리업무는 독립해 실시하고 부실감리시 감리자를 처벌하도록 하고 있으므로 이와 유사하게 운영해야 하며, 특단의 경우 지자체에 회계감사인을 등록하게 하고 지자체에서 무작위로 선정해 각 단지에 배정하는 방법도 고려할 수 있을 것이다.
박신영 연구위원: 대표회의와 관리주체가 회계사를 선임하는 것이 아니라, 지자체에 아파트 단지 외부회계감사를 신청하면 지자체가 외부회계 감사인으로 앞에서 언급한 등록된 회계사를 순번에 따라 배치하는 방식으로 외부회계감사가 이뤄지게 해야 한다.
최승관 변호사: 엄밀하게 말하면 외부회계감사의 피감인은 대표회의가 아니라 관리주체인 바, 대표회의가 감사인을 선정하면 이 결정을 보고·공개하는 업무만을 관리주체가 수행하도록 한 것이므로 특별히 불합리한 부분은 없다고 본다.
이용직 사무관: 외부회계감사의 감사인을 지자체에서 직접 선정·계약토록 한다면 입주민의 자율성을 지나치게 제약할 수 있는 점, 감사보고서에 대한 공동주택관리정보시스템 공개를 통한 책임성 제고 등 감사 공정성 확보를 위한 보완이 가능한 점 등을 감안, 현재는 입주민의 대표라고 할 수 있는 대표회의가 감사인을 선정토록 했다. 다만 감사의 공정성이 현저하게 침해되는 사례가 지속적으로 발생한다면 감사인 선정을 지자체가 추천하거나 직접 선정토록 하는 등 추가적인 제도개선 방안을 강구할 계획이다.

외부회계감사는 횡령이나 부적절한 회계처리 등을 적발할 수 있지만 공사 뒷돈을 수수하는 등의 행위를 적발하거나 예방할 수는 없다는 지적이 나오고 있는데 이를 방지하기 위한 방안이 있다면.
박병남 사무총장: 리베이트 당사자들의 자성과 각성 등 범사회적측면에서 자정을 위한 노력이 필요하며, 리베이트 수수가 있었다고 의심되면 리베이트 수수의 간접적 증거(상황증거)를 확보해 수사기관에 고발 조치해야 한다.
김철중 사무총장: 부정행위자는 관련 규정을 둬 가중 처벌하고 지자체에 상시감독 기관을 두고 일정 기준의 신청이 있을 경우 감독을 실시하되 부정행위가 확인될 경우 추징 또는 벌금액의 일부를 포상금으로 지급하는 이른바 ‘관리파파라치’ 제도를 검토해 볼 수 있다. 그러나 이 경우 관리업무의 원활한 집행을 위해 ‘무고’에 대한 기준도 정해야 할 것이다.
최승관 변호사: 현재 입주자대표회의 감사는 대표회의의 구성원이자 대표회의 임원의 지위에서 관리비·사용료 및 장기수선충당금 등의 부과·징수·지출·보관 등 회계 관련 업무는 물론 관리주체가 수행하는 업무전반에 대해 감사를 하도록 하고 있다. 입주자대표회의 및 관리주체의 업무에 대한 감시·감독을 맡는 독립기구에 대한 입법을 고려해야 할 것이다.
이용직 사무관: 관리주체에 대한 감시·감독 독립기구 신설이나 ‘공동주택 관리 파파라치’ 제도 도입은 각각 예산 또는 인사당국과의 추가 협의가 필요해 쉽지 않은 점과 분쟁·갈등이 많은 아파트 현실을 감안할 때 오히려 이를 부추길 수 있는 측면이 있다. 지난해 아파트 관리제도 개선을 위해 많은 부분이 신설·보완됐으므로 당분간 이의 안정적인 정착을 유도하며, 추이를 지켜봐 제도보완 여부를 검토할 계획이다.