새누리당 김성태 의원은 (사)한국주거환경학회, 한국주택관리연구원과 함께 지난 4일 국회 제2의원회관 제2소회의실에서 ‘주택관리제도 개선 특별세미나’를 개최했다.
이날 세미나는 공동주택 유지관리에 대한 정책 확대에 따른 개선, 주택관리사 자격제도 개선을 통한 전문성 강화 방안 등을 모색하기 위해 관련 전문가, 공무원, 아파트 입주민 등이 참석한 가운데 열렸으며, 발제는 한국주거문화연구소 은난순 연구위원이 ‘주택관리사의 자격제도 개선을 통한 전문성 강화 방안’을, 경기대학교 홍용석 교수가 ‘주택의 유지관리 적용범위확대에 대한 법제도적 방향’을 주제로 발표했다.
발제가 끝난 후 한국주택관리연구원 하성규 원장의 사회로 강원대학교 김갑열 교수, 한국주택관리연구원 한영화 수석연구원, 국토교통부 주택건설공급과 김수상 과장, 국토교통부 건축기획과 김상문 과장, 인천대학교 윤석윤 교수, 한국사이버대학교 지규현 교수 등이 참여한 가운데 주택관리제도 개선을 위한 다양한 방안이 논의됐다.
이에 토론회에서 발제된 내용과 주택관리제도를 개선하기 위한 토론자들의 주요 의견을 정리해본다. 

발제 1     
한국주거문화연구소 은난순 연구위원

▶ 주택관리사(보) 자격제도
주택관리사(보) 자격증은 국가전문자격증으로 응시자격에는 제한이 없으며, 주택관리사는 주택관리사(보)로서 주택법 시행령 제73조 각 호에 해당하면 서류상의 신청에 의해 자격을 인정받는다.
주택관리사(보) 자격시험은 지난 2011년 제14회부터 1, 2차 시험으로 구분해 시행하고 있으며, 2011년 기준 합격률은 18.8%, 2차 합격률은 79.5%로 나타나고 있다.
주택관리사(보)로서 관리소장으로 배치된 날(주택관리사보로서 관리소장이던 자가 주택관리사의 자격을 취득한 경우에는 그 자격 취득일을 말한다)부터 1년 이내인 자, 관리소장으로 배치 받으려는 주택관리사(보)는 법정관리교육을 받아야 한다.
또한 휴먼자격자 보수교육은 주택관리사(보)로서 배치예정일부터 직전 5년 이내에 관리소장, 공동주택 관리기구의 직원 또는 주택관리업자의 임직원으로서 종사한 경력이 없는 자를 대상으로 하고 있다.
이어 주택관리사(보) 사전관리교육은 관리소장으로 배치 받으려는 주택관리사(보)를 대상으로 하고 있으며, ▲공동주택 관리 입문 ▲회계관리실무 ▲문서 및 계약관리 ▲시설물관리 ▲공동주택 관리제도 등을 교육받게 된다.
▶ 주택관리사(보) 처우 현황
대한주택관리사협회에서 2013년 주택관리사(보) 교육생을 대상으로 월평균 급여를 조사한 결과 조사대상의 관련 업무 경력 및 기타 자격, 세대수, 지역 등 여건에 따라 급여편차가 크게 나타났다.
아울러 지난 2008년 전국 아파트 관리소장 459명을 대상으로 한 조사에서는 관리소장의 월평균 급여가 2백47만원으로 나타났으며, 노동부에서 발표한 2006년도 주택관리사 평균연봉(2천7백71만원, 월평균 2백31만원)보다는 조금 높은 것으로 나타났다.
구간별로는 2백1만원에서 2백50만원 이하가 44.9%로 가장 많았으며, 2백51만원에서 3백만원 이하인 응답자는 31.4%로 조사됐다.
주택관리사(보) 자격 수당, 방화자격 등 기타자격 수당, 직책수당, 판공비, 직무수당, 월차수당, 연차수당, 복리·기타수당 등 주택관리사(보) 자격 수당은 최소 5만원에서 최대 60만원으로 평균 26만9100원이었다.
▶ 주택관리사 전문화 방안
주택관리사는 주택관리사(보)로서 주택법 시행령 제73조 각 호에 해당하면 서류상의 신청에 의해 자격을 인정받는다. 이러한 절차는 단순히 경력만을 인정해 주택관리사(보)와 주택관리사의 구분을 두는 것으로, 객관적인 평가기준이나 자질에 대한 검증 없이 부여하는 자격으로 인해 자격과 경력을 갖춘 전문가로서 인정받는 데 한계점이 있다.
주택관리사 도입 초기의 제도에 대한 검토 결과, 주택관리사 배출제도의 본래 취지는 현장에서의 일정 경력을 쌓고 나서 시험과정을 거쳐야 주택관리사가 될 수 있도록 하고자 했다.
그러나 당시 공급되는 공동주택에 비해 관리배치 인력의 수요가 급증하는 상황을 고려해 시험제도를 없애고 경력만으로 주택관리사 자격증을 부여해 왔다.
주택관리사는 기술부분, 운영부분, 대인관계 부분 등 다양한 업무분야를 포괄해야 하는 종합적인 업무의 성격을 지닌 바, 지속적으로 실무상황과 관계법 변화, 관리시장 변화에 대해 시시각각 대처해야 한다.
주택관리사(보) 자격취득 후 관리소장으로 공동주택에 배치된 주택관리사(보)는 1년 이내에 의무적으로 법정관리교육을 이수해야 한다. 하지만 현 법정관리교육만으로는 첨단화되는 공동주택의 시설·설비에 대한 전문지식의 향상이 어려우며, 다양한 입주민들의 요구에 부응하는 전문가로서 역량을 발휘하기에는 부족하다.
현 법정관리교육 외에 정기적인 사후교육 이수를 통해 주택관리사 자격을 강화할 필요가 있다. 이같은 ‘주택관리사 자격유지 제도’의 도입은 전문 자격증으로의 경쟁력이 강화될 것이다.
주택관리사는 공동주택에서의 관리책임자로서 역량뿐만 아니라 다양한 분야에서 주거관리 전문가로서의 역량을 발휘할 수 있는 준비가 필요한 시점이다.

발제 2    
경기대학교 법학과 홍용석 교수

▶ 사법 및 공법상의 유지관리 영역 충돌
주택은 단독주택과 공동주택으로 구분되고, 단독주택의 관리는 건축법에 의한 건축지도원에 의한 지도·단속이나 건축물의 철거 및 멸실 신고 등의 관리 외에는 사적관리체계를 유지해 왔다.
지난 7월 23일 정부안으로 발의된 건축법 일부개정안 중 제35조의2에서 규정하고 있는 단독주택의 아파트식 관리서비스는 그 취지에는 충분히 공감하지만 건축행정의 기본법이며, 건축경찰법의 성질을 갖는 건축법에 사회복지제도의 일종으로서 가장 중요한 급부행정의 일종인 주거복지제도를 입법화한다는 것은 법체계상 문제점이 있다고 생각한다.
또한 취약계층이 소유하고 있거나 생활하고 있는 주택이면, 공동주택이라 할지라도 주택법에 의해 관리주체 및 관리방법이 결정된 주택이든 아니든 모두 포함해 건축법과 분리된 별도의 입법이 타당하다.
아울러 공동주택은 집합건물의 일종이어서 집합건물법도 적용되고 주택법도 적용되는 바, 그 관리권의 범위도 유사한 부분이 많다. 그러나 우리나라 법제는 집합건물의 사법적 관리의 근거법인 집합건물법에서 소유와 관리를 일체로 한 관리권의 주체를 관리단과 관리인을 두고 있고, 공법적 관리의 일반적 근거법인 주택법에서 소유와 관리, 관리에 관한 사항의 의결과 집행을 분리한 입주자대표회의와 관리주체를 두고 있다.
따라서 이 두 법제간 공·사법상의 충돌이 필연적으로 발생하고 있다.
▶ 공동주택 유지관리 서비스 확대적용
집합건물법상 관리단은 당연설립기관이긴 하지만 현실적으로는 그 실체가 없어 관념적으로만 구성이 의제될 뿐이고, 실질적으로 조직행위를 해 구성돼 관리업무의 기능을 수행하는 것은 입주자대표회의이다.
그러나 구분소유자가 아닌 사용자가 포함된 단체인 입주자대표회의는 관리단과 동일한 실체가 아니라는 것에서부터 유지관리에 대한 충돌은 시작된다. 두 법제간의 충돌은 필연적으로 예정돼 있었다고 밖에 볼 수 없다. 두 법제간의 입법적인 태동동기부터 달랐기 때문이다.
집합건물법은 개인의 재산권인 구분소유권의 보호를 위한 입법이었는데 비해 주택법은 공영주택의 건설·공급·관리의 목적에서부터 출발해 공동주택 공급의 선분양제도 및 국민주택기금 등 자금의 조달·운용 등에 관한 사항을 정함으로써 국민의 주거안정과 주거수준의 향상을 목적으로 해 입법된 법이기 때문이다.
따라서 이러한 문제점을 해결해 유지관리업무를 체계화하고 효율적인 관리업무를 수행하며 유지관리업무를 확대하기 위한 방안으로 집합건물학계에서는 가칭 ‘집합건물기본법’의 제정이나 ‘단지집합건물의 관리에 관한 법률’의 제정을 제안하는 두 견해가 있다.
‘집합건물기본법’의 제정을 주장하는 견해에 의하면 집합건물법과 주택법에서 집합건물관리를 규정하고 있는 이유는 집합건물의 공공재적 성격에 따라 공용부분 관리의 규제를 통해 집합건물의 안전을 확보하고, 구분소유자 사이의 이해관계를 조절하기 위한 것이다. 따라서 집합건물관리의 공공성을 부각시키고 행정청의 적극적인 개입을 가능하게 하기 위해 집합건물의 일반에 적용될 수 있는 기본법을 제정하는 것이 필요하다고 주장하고 있다.
한편 ‘단지집합건물의 관리에 관한 법률’의 제정을 제안하는 견해에 의하면 집합건물법이 집합건물의 소유관리에 관한 기본법임을 감안하면 집합건물법과 주택법을 일부 개정해 관리의 현실화를 도모하는 것보다는 대형화되고 단지화된 집합건물의 관리에 대한 특별 법률로서 ‘단지 집합건물의 관리에 관한 법률’을 제정해 관리의 현실화를 도모하는 것이 바람직할 것으로 판단된다고 주장하고 있다.
전자인 ‘집합건물기본법’의 제정을 주장하는 견해의 논리적 근거는 집합건물의 ‘공공성과 행정청의 적극적인 개입’이다. 그러나 집합건물의 관리권은 개인의 재산권인 구분소유권에 터 잡아 발생한 것이고, 공유부분의 관리는 공공성이라기보다는 단체성에 기인한 것이다.
이제는 집합건물의 관리체계를 공법과 사업의 분리체계가 아닌 단일화된 법제화의 공법과 사법의 결합 법리에 의한 관리체계가 시대적 요청에 부응되는 것이라고 본다. 따라서 공·사법을 결합한 사회법의 일종인 특별법으로서 ‘복합용도 및 단지집합건물의 관리에 관한 법률’을 제정하는 것이 주택법뿐만 아니라 모든 집합건물의 관리 법리와 관리효율화에 보다 적합하다고 사료된다.
이와 같이 가칭 ‘복합용도 및 단지집합건물의 관리에 관한 법률’을 제정해 현재 의무관리적용대상 공동주택에만 주택관리사나 보를 관리소장으로 하고 있는 것을 ▲단독주택 관리 ▲집합건물 관리인 ▲준주택이나 도시형 생활주택 관리 등에도 주택관리사의 전문적 관리와 전문 위탁관리업체의 관리업무 범위를 확장시킨다면 효율적 관리와 지속가능한 공동주택 관리 전문가를 만드는 계기가 될 것으로 보인다.

토론자 주요 발언
“입주민 편익증대 방향으로 주택관리사 자격제도 개선해야”
김갑열 교수 / 강원대학교 부동산학과

오늘 세미나 주제인 공동주택 관리제도 개선에 대해서는 두 가지의 주제로 나눠 발표가 진행됐다.
첫 번째는 현재 아파트 등 공동주택에 거주하고 있는 사람이 국민의 절반이 넘어서면서 공동주택 시설들을 얼마만큼 유지관리를 잘하느냐에 대한 것이다.
또 한 가지의 포커스는 공동주택을 관리하는 전문인력으로서의 주택관리사들이 앞으로의 방향성을 어떻게 할 것인가에 대한 과제이다. 이는 주택관리사가 전문영역으로서의 업무 등 관리시장을 더 확대시킬 것인가, 아니면 아파트만 갖고 심도 있게 관리영역을 개선·증진해 나감으로써 고유영역으로만 머무를 것인가이다.
우선 첫 번째 주제에 대해 말해보면 실제 우리나라는 헌법상에도 사유 재산권이 우선적으로 보장돼 있으며, 사법상의 권리가 우선일 수밖에 없다.
집합건물법이 사법상의 권리로서 우선된다고 보는데, 집합건물법을 찾아 살펴보면 실제 소유 권리에 대한 내용과 어떤 소유권에 대한 분쟁과 조정에 관한 사례 등에 초점을 맞췄으며, 관리영역에 대한 규정들에 대해서는 굉장히 소홀한 것 같다.
관리에 대한 영역은 부동산 정책에서 보면 부동산의 처분, 소유, 이용수익 등에 대한 조정인데, 소유와 처분과 같은 변동에 대한 사항은 사법적인 영역이라면 수익관리, 운영, 자산의 보전 등이 관리에 대한 궁극적인 영역이기 때문에 이 내용에 대해 발제한 홍용석 교수도 관리영역에 대한 부분에서 ‘공동주택 관리법’이나 ‘집합건물기본법’ 등을 주장하는 것이 바람직하다고 본다.
또한 소유영역과 관리영역을 구분해서 법률을 따로 만드는 것이 오히려 관리를 통한 사회적 이익, 단체권의 이익 등이 더 증대될 것으로 본다.
아울러 은난순 연구위원이 발제한 내용에 대해서는 동의한다. 그러나 주택관리사(보) 자격제도 개선이 실제적으로 무슨 목적인지가 중요하다.
관리서비스의 품질을 높이기 위한 것인지, 주택관리사 협회 구성원들의 권익을 더 창출하기 위한 것인지에 대한 명확한 목표가 설정돼야 한다. 이런 부분이 결여된 상태에서 제안이 나왔기 때문에 좀 아쉬움이 있다.
주택관리사 자격제도의 개선이라는 부분은 주택관리사들의 전문성 강화에 포커스를 맞추는 부분 보다는 실제 아파트 입주민들에게 편익이 증대되는 방향으로 개선이 이뤄져야 된다고 본다.
자격증을 따놓고 관리업무에 종사하지 않는 자들이 관리시장에 다시 진입을 할 때에 어느 정도의 재교육을 받았느냐에 따라 자격을 취소하는 제도를 도입하는 것이 자격증의 전문성을 강화하는 것이라고 생각한다.

“전문성·윤리성 강화하기 위해 ‘고유 자격자법’ 제정 필요”
한영화 수석연구원 / 한국주택관리연구원

공동주택 관리의 유일한 전문 자격제도인 주택관리사 업무와 관련해 전문화 방안이 무엇인가에 대해 중점적으로 논의가 진행되고 있다.
먼저 첫 번째 발제한 은난순 연구위원은 주택관리사의 업무 관련해서 내적 전문성을 강화하는 방안에 대해 말했고, 두 번째 발제한 홍용석 교수는 주택관리사의 업무 관련해서 외적 전문성을 확장하는 방안을 중점에 두고 언급했다.
본인도 변호사라는 자격자로서 살아가는 입장에서 자격자 제도를 바라볼 때 기본적으로 자격자가 배출되기 전 단계인 자격시험 단계, 그리고 배출 후 단계인 자격자로서 살아가는 실무경험을 쌓아가는 단계로 크게 나눠서 제도 개선안을 고려해 봐야 한다고 생각한다.
자격시험 단계에서 제도 개선안을 언급해 보면 먼저 시험 응시자격 부분을 고려해 볼 수 있다. 고도화된 자격이 요구될수록 기본과목을 이수하거나 관련 학과의 학위를 취득하는 등 자격요건이 강화되는 자격자의 경우를 볼 수 있다. 주택관리사(보) 자격시험의 경우에도 민법이나 회계원리, 주택관리 관계법령 등 많은 과목을 시험과목으로 담고 있음에도 불구하고, 응시자격에 있어서는 특별한 요건이 없기 때문에 장기적으로 그 요건에 있어서 주택관리 관련 과목들을 선취득하거나 관련 학과의 학위를 취득한 사람들로 응시자격을 제한하는 것을 고려해볼 수 있다.
다음으로 주택관리사(보) 자격시험 제도의 개선방안에 대해서는 일단 출제범위가 우선적으로 중요시 돼야 한다고 생각한다. 실무에 나가서 이론적인 자격을 갖춘 자격자인지 테스트가 돼야 된다. 주택법령이 다른 법령에 비해 빈번히 개정되고 있음에도 불구하고 출제범위는 시대의 흐름에 따라오지 못하는 경우가 있다. 그렇기 때문에 최근 공사·용역의 적정성 문제나, 하자 관련해서 문제가 대두되면서 그만큼 개정안이 많이 나오고 있는 바를 고려해서 건축공학실무, 하자관리실무 등의 과목을 추가하는 방안을 고려해야 한다.
또한 시험구성을 고려해 볼 수 있다. 이론에서 실무로 넘어가는 자격을 갖췄는지 확인할 수 있는 시험으로는 객관식보다는 주관식이 필요하지 않나 생각한다. 단순 암기보다 철저한 이해를 기반으로 문제를 해결할 수 있는 테스트가 될 수 있다. 주택법령상으로 제2차 시험은 논문형의 시험이 원칙으로 돼 있음에도 불구하고 단답식 정도로만 그쳐서 진행되고 있는데 이 부분을 논문형으로 현실화 될 수 있도록 제도를 보완해야 한다.
이어 수급조절적인 측면에서 보다 나은 전문인력을 자격시험 통과자로 하기 위해서는 상대평가를 고려함이 바람직한 시점이 되지 않나 생각한다. 사법시험법에 나타난 바와 같이 선발예정인원 규정 등의 도입도 같이 검토해야 한다.
특히 기본적으로 어떤 자격자가 많은 수가 배출되고, 전문성·윤리성에 대해 강화하기 위해서는 ‘고유 자격자법’을 제정할 필요가 있다. 변호사법, 약사법 등 자격자법이 있듯이 주택관리사에 대한 전문성·윤리성에 대한 사회적 요구가 높아진 만큼 업무의 역량 강화, 제재조치 등이 담긴 주택관리사법이 제정돼야 한다.
아울러 관리소장으로 배치돼 근무하고 있는 자들에 한해서는 협회 의무가입이 도입돼야 한다고 생각한다. 이런 시스템적인 기반이 구축된 후 교육을 강화시킬 측면이 고려돼야 한다. 보수교육의 내실화를 기하기 위해서는 기본적으로 전문영역을 강화시키는 교육, 실제로 현실에 부합하는 교육 강화가 절실히 필요하다.
이러한 전문화 방안을 토대로 의무관리대상 공동주택의 범위가 확장될 필요가 있다. 지금 100세대 이상, 150세대 이상 비의무관리대상 공동주택 등에 주택관리가 절실히 필요하다. 이같은 곳에 비전문인력을 배치할 것이 아니라 주택관리사를 배치함으로써 관리영역의 전문성 강화도 동시에 이뤄질 것으로 보인다.
이와 함께 홍용석 교수가 언급한 집합건물법과 건축법, 주택법 등에서 법리적인 충돌이 일어나는 부분에 대해서는 통일적인 공동주택 관리 모법이 제정되고, 공동주택 관리지원센터 구축이 병행되는 등 공동주택 관리에 있어 공조 시스템 구축이 절실하다고 본다.

“적정규모의 주관사 배출토록 시스템 보완·구축할 계획”
김수상 과장 / 국토교통부 주택건설공급과

주택관리사의 전문성을 강화해야 한다는 내용이 제기되는 이유는 과거에 공급의 시대에서 변화해 제대로된 관리 서비스를 바라는 시대적 요구가 커졌기 때문이라고 생각한다.
기본적으로 주택관리사는 전문성과 윤리성이 많이 요구된다. 평생 한 번에 그치고 있는 주택관리사에 대한 교육을 3년 마다 보수교육을 하는 방향으로 입법개정을 추진중에 있다. 이같은 개정안에 대해 많은 사람들이 관심을 갖고 있기 때문에 개정이 이뤄질 것으로 생각한다. 종전에도 주택관리사에 대한 보수교육을 늘리려 했지만 안됐던 이유는 규제심사위에서 규제가 급격히 늘어난다고 해서 정부입법이 안됐기 때문이다.
적정수의 주택관리사를 뽑는 부분이 중요하다. 너무 많은 수의 합격자가 배출되니까 지난해 합격자 규모인 2400명 정도로 줄이고자 했는데, 시험을 출제하고 있는 한국산업인력공단에서 난이도 조정 등이 쉽지 않다고 의견을 제시했다. 이번에 2차 시험의 결과를 검토한 후 필요할 경우에는 시험과목을 늘리거나, 시험유형을 변경하는 방향으로 적정규모의 주택관리사를 선발할 수 있도록 배출시스템을 보완·구축하겠다.
또한 주택관리사에 대해 논의할 때 위탁관리업체와 함께 논의해야 할 부분이 있다고 본다. 기본적으로 주택관리사의 역량을 강화하는 것은 반드시 필요한데, 막상 주택관리사 대부분은 위탁관리업체를 통해서 고용돼 현장에 나가게 된다. 어떤 주택관리사가 유능하고 기술이 있는 등에 대한 부분에 대해서는 입주자대표회의는 잘 모를 수밖에 없지만 위탁관리업체는 잘 파악할 수 있다. 이처럼 위탁관리업체가 좀더 주택관리사 교육을 강화시켜 해야 하는데, 주택관리사들만의 개별적인 역량강화만 논의되고 있는 것이 아닌가하는 생각이 든다.
지난 5월 ‘아파트 관리개선 대책’에서 내놓은 전문 자문기관 지정과 관련해 앞으로 대한주택관리사협회에서도 참여해 주택관리사의 전문성을 강화했으면 한다.
법리적인 충돌이 발생하는 부분에 대해서는 사적자치와 공적관여의 균형에 대해서는 어느 정도로 해야 할 것인가에 대해 항상 고민하고 있다. 공적관여를 많이 해야 되겠다는 생각이 들기도 하지만 입주민들의 사적자치가 반드시 필요한 부분이기 때문에 주택법 개정시 주저하는 부분들이 많다.
집합건물법과 주택법은 취지와 목적이 서로 다르기 때문에 상호보완적으로 발전해오지 않았나 생각이 든다. 가끔 민원인이 집합건물법과 주택법이 상충되지 않느냐는 민원을 제기하는 경우가 있는데, 양법의 충돌 가능성은 거의 없다. 두 법에 있어 법리적으로는 큰 문제가 없기 때문에 개별적으로 법을 발전해 나가면 될 것 같다.
의무관리대상을 확대해야 된다는 부분은 실무적으로 고려해 볼 필요가 있다. 만약 100세대 이하의 공동주택을 의무관리대상에 포함한다면 연간 관리비가 47만원 정도가 늘어나게 된다. 그것을 의무적으로 주택법이나 집합건물법에 포함해서 강제할 필요가 있는지 의문이다. 100세대 이하의 공동주택에서 관리서비스를 받고 싶은 경우 임의적으로 받을 수 있는 데 굳이 의무관리대상으로 강제해 관리비를 늘어나게 하는 것이 바람직한지에 대해서는 좀더 심도 있게 논의할 필요가 있다.