지난 2010년 7월 6일 공동주택에서 주택관리업자와 청소·경비·용역 등 각종 사업자를 선정하고자 하는 경우 국토교통부 장관이 고시하는 경쟁입찰방식 등으로 선정하도록 주택법 시행령이 개정되면서 국토교통부 고시로 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’이 제정됐다.
당시 TV 프로그램에서 아파트 관리비리를 연이어 보도했고, 감사원에서도 아파트 관리비 부과 및 집행 관련 감사를 실시하게 되면서 아파트 관리 문제가 사회적 이슈로 부상하게 됐다.
주무부처인 국토교통부에서도 아파트 관리와 관련된 비리를 막기 위해 주택법 시행령을 개정, 특히 주택관리업자와 사업자 선정을 최저(최고)낙찰제 방식으로 정하도록 하는 사업자 선정지침이 제정·시행되면서 아파트 관리 분야에 일대 변혁이 시작됐다.
그러나 이러한 사업자 선정지침 시행으로 관리 현장에서는 큰 혼란이 초래됐다. 특히 1원 이하의 초저가 입찰가격이 제시되면서 저가 낙찰로 수주한 관리업체가 이윤을 위해 부당한 거래를 시도하거나 관리서비스의 질이 저하되는 등 최저낙찰제의 폐해도 크게 부각됐다.
국토교통부에서 이러한 폐단을 시정하기 위해 지난해 9월 11일 기존 최저낙찰제가 아닌 적격심사제 방식으로 사업자를 선정하도록 사업자 선정지침을 개정했고 이를 지난 1월 1일부터 시행하기로 했으나 그 후 시행 과정의 준비 부족을 이유로 그 시행을 미뤄 지난 7월 1일부터 시행에 들어갔다.
개정 사업자 선정지침에서는 입찰가격 이외에 기업신뢰도, 업무수행능력, 사업제안서 등의 항목에 각 배점을 줄 수 있도록 적격심사제 표준평가표를 제시하고 있으며, 입주자 등의 과반수 찬성을 얻어 관리규약으로 정할 경우 각 평가항목과 점수를 표준평가표와 달리할 수 있도록 규정하고 있다.
하지만 적격심사제가 전면 시행됐음에도 국토교통부는 행정절차에 따른 시간소요와 관리규약 개정 필요성 등을 고려해 표준평가표를 일부 개정해 또 다시 관리현장에서 혼란이 발생하고 있다.
이처럼 적격심사제가 본격적으로 시행을 하게 됐으나 아직도 몇 가지 우려할만한 사항이 있어 다시 한 번 이를 지적해 보고자 한다.
첫째, 적격심사제 표준평가표에서는 주택관리업자 선정시 최근 3년 이내의 입주자 등 만족도 평가 평균점수를 평가항목으로 규정하고 있다. 그러나 주택관리업자에 대한 입주자 등의 만족도 평가는 지난 6월 개정 주택법에 규정된 사항이고 그 시행 시기도 오는 12월 5일부터 이므로 향후 최소 3년 동안은 이를 평가의 척도로 삼을 수 없는 점이 문제다.
둘째, 사업제안서 항목 중 5점 배점인 협력업체와의 상생발전지수가 평가항목으로 적정한 점인지 의문이다. 왜냐하면 협력업체와의 상생발전지수는 과거 국토교통부가 도입을 추진하다 포기한 총액관리비 도입을 전제로 표준평가표 항목에 반영된 것이므로 현재 위탁관리수수료 방식의 제도에서는 의미 있는 평가기준이라고 볼 수가 없기 때문이다.
셋째, 적격심사제 시행에 따라 관리규약의 개정을 추진하고 있는데, 국토교통부에서 마련한 관리규약 준칙안을 보면 ‘세부적인 평가표는 별지에 따른다’라고 규정하고 있어 실무상 많은 혼선을 야기하고 있다는 점이다.
적격심사제 표준평가표는 사업자 선정지침과 일체를 이루기 때문에 아파트에서 표준평가표 항목을 수정하지 않고 그대로 따르는 경우에는 관리규약에 표준평가표를 따로 기재할 필요가 없다. 아파트에서 표준평가표의 평가항목과 점수를 달리 정하고자 하는 경우에만 입주자 등의 과반수 찬성으로 표준평가표와 달리 정해진 평가표를 관리규약에 삽입하면 되는 것이다.
더불어 일부 자치단체에서 관리규약 준칙안을 제시하면서 국토교통부가 마련한 적격심사제 세부평가표안(1안, 2안)을 그대로 관리규약에 명기해야 하는 것으로 홍보하고 있는 경우가 있는데, 이는 잘못된 홍보라고 판단된다. 이 세부평가표는 표준평가표 시행을 앞두고 구체적인 평가항목에 따른 점수배점을 설명하기 위한 세부 시안에 불과하고, 만약 이 세부평가표를 관리규약에 명기한다면 사업자 선정 때마다 관리규약을 개정해야 할 수도 있기 때문이다.
이러한 사항 이외에도 적격심사제 및 표준평가표 전면 시행을 맞아 관리 현장에서는 여러가지 우려의 목소리가 있는 바, 제도 시행에 앞서 미진한 점이 없는지 꼼꼼하게 점검하기를 바란다.
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최승관 변호사
법무법인 산하