민주당 정책위원회는 윤후덕 의원과 함께 지난 6일 국회 의원회관 신관 제1세미나실에서 ‘아파트 관리비 혁신을 위한 주택법 개정 토론회(댁의 아파트 관리비, 새고 있지 않나요?)’를 개최했다.
이날 토론회는 아파트 관리제도 개선방안을 모색하기 위해 관련 전문가, 공무원, 입주민 등이 참석한 가운데 열렸으며, 발제는 서울시 강맹훈 주택건축정책관이 ‘서울시 아파트 관리비리 특별감사 결과’를, 국토교통부 주택건설공급과 김수상 과장이 ‘국토부 아파트 관리 개선대책’을 주제로 발표했다.
발제가 끝난 후 윤후덕 의원의 사회로 (사)전국아파트입주자대표회의연합회 김원일 사무총장, 대한주택관리사협회 박병남 사무총장, (사)한국주택관리협회 김철중 사무총장, 중앙대학교 사회개발대학원 곽 도 교수, 법무법인 화인 정홍식 변호사, 회계법인 정동 김창훈 회계사, 아파트 비리척결 운동본부 송주열 회장 등이 참여한 가운데 공동주택 관리에 대한 현안과 관리제도 개선을 위한 다양한 방안이 논의됐다.
이에 토론회에서 발제된 내용과 공동주택 관리제도를 개선하기 위한 토론자들의 다양한 의견을 정리해본다.

발제 1. 서울시 강맹훈 주택건축정책관

▶ 아파트 관리 혁신방안 발표
서울시는 지난 3월 아파트 포털사이트인 ‘공동주택 통합정보마당’을 구축·운영해 관리비 정보를 비롯해 공사·용역입찰 및 계약내용, 동대표 선출·해임 및 의결사항, 장기수선충당금 등을 모두 공개토록 하는 등의 내용을 골자로 한 ‘아파트 관리 혁신방안’을 발표했다.
혁신방안은 통합정보마당을 통한 정보공유를 확대해 인근 단지와 공사·용역 공동계약 및 공동구매를 통한 비용절감을 추진하며, 아파트 회계기준을 292개 과목으로 표준화하고, 회계전표를 임의로 수정·삭제하는 것을 엄격히 제한, 이를 통합정보마당에 의무적으로 공개토록 했다.
또한 ‘공동주택 관리 지원센터’를 운영, ▲통합정보마당 관리 ▲입주자대표회의·관리업체 등 교육 ▲아파트 외부감사·공공관리 지원 ▲민원신고·상담 ▲단지 내 갈등 및 분쟁조정 기준·절차 운영 등을 수행케 할 계획이다.
아울러 공사·용역계약 전 과정을 실시간으로 공개해 가격 부풀리기나 업체간 담합 등을 방지하고, 입주민과 전문가들이 참여하는 사전 타당성 조사와 수선공사 이력관리를 통해 불필요한 중복공사를 근절키로 했다.
이어 세입자에게도 입주자대표회의 전체 구성원의 일정비율 범위 내에서 피선거권을 부여해 관리비 부과 및 지출에 관한 의결과정에 참여할 수 있는 방안을 추진토록 했다.
또 입주자대표회의 구성원으로 선출되면 의무적으로 운영·윤리교육을 이수토록 하고 이를 이행하지 않을 경우 해임사유가 되도록 관련 규정을 강화하며, 교육시간도 연 2회로 확대토록 했다.
장기수선계획을 합리화하기 위해 장기수선 표준계획서를 마련, 수선공종을 단순화하고, 아파트에서 연차별 수선계획서를 작성해 보수·보강토록 지원하고 감독하며, 이를 위해 시는 아파트 단지를 대상으로 연 1회 이상 전문가·공무원 합동점검을 실시하고 우수관리단지 평가·인증제를 도입해 안전점검 비용 등 인센티브를 제공토록 했다.
이밖에도 입주민간 소통을 강화하기 위해 주민리더 양성교육을 4개 권역별로 실시하고, 육아·복지·먹을거리 등 실생활과 연계한 아파트 협동조합을 육성키로 했다.

▶ 아파트 관리 실태조사
지난 6월 한 달 동안 시·구 공무원, 법률·회계 전문가 등이 관내 공동주택 11개 단지를 대상으로 아파트 관리실태를 조사한 결과 ▲규정을 위반한 수의계약 ▲입찰시 업체간 담합 ▲공사비 과다 ▲관리비와 장기수선충당금 혼동 사용 ▲회의록 부실, 운영비 목적 외 사용 등을 총 168건의 부조리 행위를 적발했다.
공사·용역에서 주택관리업자 및 사업자 선정지침을 위반하고 수의계약을 남발한 사례는 10개 단지 총 56건이 적발됐으며, 금액도 39억2백12만여원에 달했다.
또한 공사비를 2백만원 이하로 쪼개 무자격업체와 수의계약한 사례도 총 42건이 적발됐으며, 2개 단지는 입찰참가자격이 없는 업체와 2건의 수의계약을 맺은 것으로 나타났다.
공정한 입찰을 방해해 업체간 담합한 사례는 2개 단지 총 11건이 적발됐고, 공사·용역 계약당사자는 관리주체(관리소장)임에도 권한이 없는 입주자대표회장이 직접 계약한 사례도 총 16건인 것으로 드러났다.
이와 함께 관리비와 장기수선충당금을 구분하지 않고 혼동해 운영, 조경시설물 교체 등 시설비를 관리비로 부과하는 등 소유자 부담 장기수선충당금이 거주자(세입자)에게 전가된 사례도 총 15건이 적발됐다.
장기수선계획의 경우 형식적으로 수립·조정되고 있었으며 장충금 적립액도 계획대비 7∼21% 이내의 수준인 것으로 나타났고, 조사대상 단지 중 한 단지에서는 동대표 소송관련 비용 1억1천1백만원 등 총 1억9천1백만원의 장충금을 용도 외로 부당 집행하기도 했다.
아울러 입주자대표회의가 관리주체의 권한을 침범하고 수의계약 및 관리비 전용 등 이권 다툼으로 관리 공백이 나타나는 경우가 많았으며, 선거소송 등 분쟁으로 입주자대표회의 기능이 마비되거나 임시대표 등이 관리하고 있는 사례도 있었다.
또 입주자대표회의와 비상대책위원회간 분쟁으로 인해 각각 관리업체를 선정해 두 개의 업체가 중복 관리해 인건비와 경비비 등을 이중으로 지급하는 사례가 적발되기도 했다.

발제 2. 국토교통부 주택건설공급과 김수상 과장

▶ 아파트 관리의 문제점
아파트 입주민의 상당수가 입주자대표회의 존재자체를 모르거나 그 구성원인 동별 대표자도 후보자가 없어 선출이 어려운 상황이다. 입주민의 무관심과 참여 저조에 따라 부정한 이권을 노린 소수 동별 대표자나 주택관리업체·관리소장에 의해 아파트 관리에 필요한 공사나 용역이 부당하게 결정되고 있다.
또한 아파트 관리의 의사결정은 주로 입주자대표회의에서 이뤄지나, 회의록 공개 등 과정을 투명하게 공개하지 않은 경우가 있고, 관리비 등 집행내역, 공사·용역 계약서 공개 등 집행과정도 제대로 공개되지 않아 입주민과 마찰을 겪는 경우가 발생한다.
특히 주택관리업체는 영세한 업체가 많아 단순 인력 파견업체에 불과한 경우도 있으며, 본사에 의한 직원 통제력도 미흡해 직업윤리가 저하되는 문제가 있다. 입주자대표회의도 시·군·구에 의한 교육제도(연간 4시간)가 있으나, 임의규정이 있어서 실효성이 떨어지며, 관리소장은 현장 배치 후 평생 1회만 직무교육을 받도록 돼 있어 정기적인 교육을 통한 윤리성이나 전문성 제고에 한계가 있다.
이와 함께 정기적인 감사체계가 있는 공공부문(공무원·공사)이나, 상법 등에 따라 정기 회계보고 등의 감시·감사체계가 구축된 주식회사 등과 달리 아파트는 관리비 등의 지출규모가 적지 않으면서도 정기적이고 체계적인 감사기능은 미흡하다. 따라서 공사·용역 계약·집행, 관리비 지출 등에 대한 부정 또는 횡령여부, 공사·용역의 시행시기·비용의 타당성에 대한 감시·감사·자문 기능은 매우 취약하다.
아울러 아파트 관리와 관련해 부정한 재물이나 재산을 취득한 경우 처벌규정이 있으나, 1년 이하 징역이나 1천만원 이하 벌금에 불과하다. 지자체에서 아파트 관리와 관련해 필요한 경우에는 시정명령을 할 수 있으나, 이행하지 않을 경우 5백만원 이하의 과태료만 부과하고 있다.
이밖에도 전 국민의 60% 가량이 아파트에 거주하고 있으나, 아파트 관리를 담당하는 공무원은 중앙부처 3~4명, 각 시·도 또는 시·군·구별로 2~3명에 불과해 접수되는 민원처리에 급급하고, 중장기적인 제도개선 검토나 지자체의 실효적인 감독기능 발휘 등에 한계가 있다.

▶ 아파트 관리제도 개선대책
일부 부도덕한 관리주체의 관리비 비리를 근절하기 위해 입주자대표회의가 요청하는 경우 등에만 외부 회계감사를 실시하던 것을 300세대 이상의 단지는 매년 외부 회계감사를 실시하도록 의무화하고, 관리비·잡수입 등의 징수·사용에 관한 회계서류를 5년 이상 보관하지 않고 임의 폐기하는 경우 과태료를 부과토록 했다.
또한 아파트 공사·용역 시행과 관련해 비리가 집중될 수 있다는 점을 감안해 관리소장이 입주민에게 공사·용역 계약서를 공개토록 의무화하고, 수의계약처럼 악용되고 있는 지명경쟁입찰을 개선하기 위해 지명경쟁입찰을 할 수 있는 경우를, 특수 장비·기술 등을 보유한 자가 10인 이내인 때로 한정하며, 지자체·공공기관이 공사·용역계획의 적정성과 타당성 등에 대해 입주자대표회의나 관리소장에게 자문을 할 수 있도록 개선했다.
아울러 관리주체와 입주자대표회의에 대한 감시체계를 강화하기 위해 지자체장이 비리신고 단지 등에 대해 중점적으로 감사를 할 수 있는 법적근거를 마련토록 했다.
또 관리비 횡령, 공사·용역 등을 둘러싼 뒷돈 거래 등의 부정행위를 근절할 수 있도록 부정한 재물이나 재산을 취득한 경우에 대해 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하의 벌금을 부과하고 있던 것을 2년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금을 부과하도록 처벌을 강화할 예정이다.
이어 지자체 관리감독과 분쟁조정 역할이 강화될 수 있도록 시·군·구에서 운영하는 ‘공동주택 관리 분쟁조정위원회’ 위원에 관리주체 등 분쟁 당사자는 제외하고 법률전문가, 회계전문가, 주택관리 전문가 등으로 위원을 구성토록 했고, 지자체의 시정명령 등에 불응한 경우 5백만원 이하의 과태료를 부과하던 것을 1천만원 이하의 과태료를 부과토록 강화했으며, 선거관리위원회에 대해서도 지자체 감독대상에 포함해 입주자대표회의 구성원 선출 단계에서부터 공정성을 제고할 계획이다.
특히 공동주택 관리 관련자의 윤리성과 전문성을 제고하기 위해 관리소장은 배치된 이후 평생 1회만 교육을 받던 것을 3년마다 보수 교육을 받도록 하고, 해당 시·군·구에서 입주자대표회의를 대상으로 임의적으로 교육하던 것을 앞으로는 의무적으로 교육토록 개선했으며, 입주자대표회의 감사가 내실 있게 감사 업무를 수행할 수 있도록 표준 감사 업무매뉴얼을 마련해 배포토록 했다.
더불어 주택관리업체의 전문성을 강화하고 그 책임과 권한을 명확히 하는 것이 필요하다는 점을 감안해 주택관리업체에 대해 일제 점검한 후 등록기준 미달업체 등에 대해서 등록을 말소하고 등록기준도 강화해 나가는 한편, 주택관리업자에 대한 입주민의 만족도를 평가해 업체의 관리능력 향상을 유도할 방침이다.
이밖에 아파트 관리에 대한 입주민의 적극적인 참여와 관심을 제고하기 위해 전자투표제를 도입하고, 관리주체가 아파트 관리 현황, 공사·용역계약 절차, 동별 대표자 선거 등을 입주민에게 안내할 수 있도록 ‘공동주택 관리 안내 리플릿’을 작성, 배포했다.

토론자 주요 발언

“입주민간 자율적 해결 유도해야”
김원일 사무총장 / 전국아파트입주자대표회의연합회
일부 아파트를 제외하고는 아파트 입주민의 아파트 관리에 대한 무관심은 생각보다 심각한 수준이다. 동대표 정원의 2/3 이상의 구성원을 충족하지 못한 아파트도 상당하며, 부득이 부족한 구성원으로 업무에 대한 결정을 내리고 집행하고 있다. 현실이 이러함에도 현실과 동떨어진 개정안이 시행되면 입주자대표회의가 구성되지 못해 업무가 마비되는 아파트가 속출될 것이다.
동별 대표자 임기를 2년으로 하되, 한차례만 중임할 수 있도록 한 주택법령은 동대표의 부패를 지나치게 강조해 입법의 한계를 넘어선 것으로 보인다. 일부 동대표의 부패는 장기집권에서 나오는 것이 아니라 나머지 동대표들의 무능과 입주민들의 무관심에서 비롯된 것이다. 결국 동대표의 부패를 막는 방법은 감시·감독의 강화, 정보의 투명화로 해결해야 한다.
또한 선거관리위원회가 오히려 입주자대표회의보다 상부기관처럼 행세하는 문제가 있다. 직선제로 선출된 회장, 감사가 선거관리위원회 또는 자생단체 때문에 해임되는 경우도 많다. 선출된 회장, 동대표는 적법한 절차에 의해 입주민 2/3 이상 찬성으로 해임이 가능하도록 법령을 개정해야 하며, 선거관리위원회는 동대표 선출 후 곧바로 해산해야 된다.
공동주택 주거 문화 개선의 핵심은 입주민간 소통이므로 과거같이 각 아파트마다 반상회를 부활시키고 반장제도를 둠으로써 입주민간 자율적 해결을 유도하고 비리에 대해서는 엄격하게 법을 적용해 처벌해야 하며, 법령 숙지 미숙 등으로 인한 행위에 대해서는 관대하게 적용토록 해야 한다.

“주택관리사 고용안정 보장 시급”
박병남 사무총장 / 대한주택관리사협회
공동주택의 효율적 관리 및 문제점 해결을 위한 국회와 정부의 제도개선 대책은 공동주택 관리 문제점을 개선하고 공동주택의 주거문화 형성을 위해 시의적절한 조치로 볼 수 있다.
다만 일부 대책에 대해서는 임시방편적인 처방에 불과해 그 근본적인 제도개선 효과에는 적극적으로 미치지 못할 우려가 있다.
자치관리의 경우 관리소장은 고용자의 입주자대표회의에서 채용하고, 위탁관리의 경우도 표면적으로는 주택관리업체에 의해 고용되지만 근무지의 입주자대표회의 승인을 거쳐 채용되고 있다. 이러한 고용구조는 관리업무의 집행을 주도하는 관리소장이 입주자대표회의의 영향력을 벗어나기 힘들다. 형식적인 입주자대표회의의 윤리성 강화 및 관리주체의 전문성 강화만으로는 근본적인 해결책이 되지 못한다.
또한 주택관리사의 과다배출 등으로 인한 주택관리사 취업시장의 붕괴되는 문제가 발생하고 있다. 2012년 기준 주택관리사보 합격자 4만3000여명 중 취업자는 1만3000명에 불과하다. 이에 따라 취업을 전제로 금품요구 등의 행위가 만연하고 있다.
이에 적정수요를 고려해 주택관리사를 배출할 수 있는 장치를 둬 취업시장의 과열을 방지하고 정예로 선발된 자격자에게 양질의 교육시스템을 통해 전문가로서의 역량을 갖출 수 있도록 할 필요가 있다. 시대에 부합하는 시험과목의 조정(건축공학, 적산, 상담심리학 등의 전문 과목 추가) 등을 통해 전문성을 갖춘 유능한 인력을 양성할 필요가 있다.
아울러 주택관리사 등에게도 근로기준법 등에 의한 해고사유 이외의 부당한 사유로 임의 해고를 할 수 없도록 고용안정을 보장해 전문가로서 소신을 갖고 적법한 업무집행을 수행할 수 있는 근로환경을 조성할 필요가 있다.

“위탁관리시 일반관리비 도급화해야”
김철중 사무총장 / (사)한국주택관리협회
아파트 위탁관리 계약시 총액도급제 및 위탁관리수수료 계약방식에 대한 구분이 필요하다. 총액도급제 계약시는 주택관리업자가 계약주체로서 일반보수, 각종용역 등의 계약업무를 집행함으로써 회계상 매출을 발생시킬 수 있지만 위탁관리 계약시 주택관리업자의 매출은 위탁관리 수수료일 뿐이고, 각 단지의 입주자대표회의 구성원 성향에 따라 제반 계약업무가 입주자대표에 의해 이뤄지는 것이 현실인 점을 감안할 때 계약업무의 모든 절차와 권한은 입주자대표회의가 행사하고 사업자는 어떠한 역할도 못한 상황임에도 결과에 따른 무거운 책임만 지는 현행 주택법에 중대한 문제점이 있다.
이같이 현실적으로 예상되는 문제점에 대한 대안은 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 총액도급 방식과 위탁관리수수료 방식을 구분해 계약주체를 명시함으로써 제도 시행 후 입주자대표회의와 사업자간의 분쟁과 갈등을 방지할 수 있을 것이며, 주택관리업자의 회계처리 업무도 실질적으로 발생하는 매출을 기준으로 관리업무를 공정하고 합리적으로 수행할 수 있을 것이다.
또한 위탁관리시에도 일반관리비의 도급화를 통해 사용자인 위탁관리회사에서 관리직원의 능력에 맞춰 인사 및 급여를 직접 결정하고 지급하도록 함으로써, 관리직원의 자기계발 동기를 부여하고 전문가로서의 소속감을 고취하게 함과 동시에 고용안정 및 복리대책을 개선할 수 있도록 해야 한다.

“아파트 공동체 지도자 양성해야”
곽 도 교수 / 중앙대학교 사회개발대학원
공동주택 관리의 발전을 위해서는 전문 관리업체와 관리소장을 비롯한 관리자의 절대적인 협조가 필요하며, 이들의 협조없이는 공동주택 관리 개선은 불가능하다.
이를 위해 관리업체의 적정이윤 보장으로 중소 관리업체를 육성해야 한다. 현재 주택관리업은 타 업종에 비해 매우 영세하며 관리자 역시 매우 열악한 환경에서 최저임금 수준의 급료로 근무하고 있어 근무조건을 시급히 개선해야 한다.
또한 정부와 민간이 공동 출연하는 ‘공동주택관리센터’ 전담기구를 만들어 공동주택 관련 정책개발을 비롯해 상담 및 기술지원, 교육 및 훈련, 연구 및 조사, 커뮤니티 활성화 등 아파트 유지관리와 함께 아파트 공동체 활성화를 위한 각종 프로그램 개발과 시행 등 중요한 업무를 일관성 있게 처리해야 한다.
이와 함께 공동주택 관리를 담당할 전문가 양성을 위해 대학에 공동주택관리학과를 설치해야 한다. 4년제 대학에 공동주택관리학과를 신설해 졸업생에게는 주택관리사 시험의 일부과목을 면제토록 해 전문적인 교육을 받은 주택관리 전문가를 양성해야 한다.
또 연간 약 20억원 정도의 예산을 지원해 아파트 공동체 지도자를 양성해야 한다. 우수한 인재를 선발해 2년 정도의 전문 교육을 마친 후 아파트 단지에서 채용해 입주민의 건강 프로그램 실시와 유아 보육, 어린이 교육, 실버계층에 대한 프로그램은 국가가 전부 책임지기 어려운 분야를 아파트 단지에서 담당하도록 해야 한다.

“공동주택 관리 전담조직 신설해야”
정홍식 변호사 / 법무법인 화인
최근 일간지에서 아파트 관리비리와 관련된 기획기사를 대대적으로 보도함으로써 그동안 수면 아래 잠재돼 있던 문제가 정책적 처방이 시급한 의제로 부각된 것 같다. 사실 아파트 관리비를 둘러싼 각종 의혹과 비리는 어제 오늘의 문제만은 아니었다.
하지만 공공이 개입하기 곤란한 영역이다 보니 투명성이나 공정성은 뒷전이고, 관리주체와 입주자대표회의 그리고 입주민간의 불신으로 인해서 분쟁과 민원이 끊이지 않았다.
아파트 관리비와 공사용역 등에 소요되는 자금집행규모가 연간 10조원대라고 한다. 자금 집행과정에서 회계의 투명성이라든가 관리직원의 윤리성·전문성이 필요함은 물론이지만 무엇보다 공동체의식 제고가 절실하다.
아파트 관계자 모두가 장기수선충당금이나 관리비가 내 돈이라고 생각한다면 임의로 유용하거나 비리를 저지르지는 않은 것이다. 교육과 홍보를 대대적으로 강화할 필요가 있다.
윤후덕 의원이 발의한 법안 내용 중 공동주택 단지에서 시행하는 공사·용역 등의 적정성에 대해 국토부 장관이 지정해 고시하는 기관 또는 단체에 자문할 수 있도록 하는 규정은 자칫 관리주체나 입주자대표회의의 결정에 면죄부를 줄 수 있는 규정으로 작용할 소지가 있을 수 있으므로 신중한 검토가 필요하다.
최근 공동주택 관리와 더불어 하자보수에 대한 다양한 민원과 소송 사건이 가파르게 증가하고 있다. 물론 소비자보호와 알권리 확대차원에서 긍정적인 측면도 있으나, 무분별한 소송 등으로 인해 사회적 비용이 증가하는 부작용도 고려해야 한다.
앞으로 도시재생사업 등을 통해 아파트 거주비율이 갈수록 증가할 추세이다. 새로운 아파트 거주문화와 패러다임 변화에 효율적으로 대응하기 위해서는 지금의 국토교통부의 조직과 기능으로는 역할 수행에 한계가 있으므로 (가칭) 주택청 주택관리본부와 같은 공동주택 관리 전담조직을 신설하는 것을 검토할 필요가 있다.

“실효성 있는 외부회계감사 실시돼야”
김창훈 회계사 / 회계법인 정동
아파트 관리비로 인한 비리 문제는 피해의 인접성, 지속성, 무차별성 및 그 확장 가능성 등 여타 비리와 다른 심각한 특성을 갖고 있다.
아파트 비리의 심각성에 비해 현재와 같은 허술한 제도 및 미약한 처벌로는 비리척결이 요원한 상황으로, 제도개선은 ‘투명성 강화’와 ‘처벌 강화’에 초점이 맞춰져야 한다.
주택법 개정안은 모두 300세대 이상 공동주택의 경우 외부회계감사를 의무화하도록 하고 있다. 다만 회계감사가 갖는 고유의 특성을 무시한 단순한 외부회계감사 의무화는 오히려 비리에 대한 면죄부만 양산할 가능성이 있다.
회계감사가 제대로 기능하기 위해서는 ‘감사인의 독립성’ 확보가 선결요건이나, 감사 대상인 관리사무소 및 입주자대표회의가 감사인을 선임하는 현재의 구조 하에서는 태생적으로 독립성이 유지되기 어렵다.
특히 ‘최저입찰제’는 회계감사 수행에 필요한 최소한의 시간 투입도 어려운 구조로 자연스럽게 ‘회계감사의 부실’을 초래할 뿐 아니라 입주민들에게도 ‘관리비를 아꼈다’라는 인식을 주는 명분까지 부여함으로써 결과적으로 외부회계감사의 무용론을 부채질하고 있다.
현재 발의돼 있는 주택법 개정안에 따르면 ‘회계감사의 감사인은 입주자대표회의가 선정하되, 이 경우 입주자대표회의는 시장·군수·구청장 또는 공인회계사법 제41조에 따른 한국공인회계사회에 감사인의 추천을 의뢰할 수 있다’라고 하고 있으나, 만약 비리를 저지른 당사자라면 싼값에 입맛에 맞는 감사인을 선임할 것인지, 한국공인회계사회에 감사인 추천을 의뢰할 것인지 생각해 본다면 자명한 결과가 예측된다.
외부회계감사는 부족한 행정력으로 인한 관리공백과 잠재적 비리의 발생을 예방할 수 있는 현실적으로 가장 효과적인 대안이다. 회계감사 보수에 대한 현실적인 수준의 가이드라인 등 실효성을 담보하는 외부회계감사 시스템을 마련해 수박 겉핥기식 회계감사가 더 이상 비리집단의 방패막이로 전락되는 상황을 방지해야 한다.

“민법보다 우선하는 특별법 제정 절실”
송주열 회장 / 아파트 비리척결 운동본부
주택법은 이해가 안 될 정도로 기득권을 보호하는 쪽으로 기울어져 있고, 법 규정이 애매해 법을 다르게 해석할 여지가 많아 상대적으로 입주민이 불리하다. 따라서 입법을 할 때는 반드시 집합건물법 학회 등에 자문을 구해 이 법이 민법이나 집합건물법 등에 저촉되거나 상충되는 일이 없도록 해야 한다.
아파트에 분쟁이 발생할 조짐이 보이는 즉시 해당 민원이 해소되지 않으면 감정싸움으로 비화돼 고소고발로 이어지고 분쟁조정위원회 같은 곳에서는 해결이 불가능하다. 따라서 (가칭) ‘공동주택 관리청’이라는 전담기구를 설립해야 한다. 하지만 ‘공동주택 관리청’ 설립은 정부 조직법을 개정해야 하고 예상 편성 등 많은 절차 때문에 시간이 오래 걸릴 수도 있다. 따라서 현재의 주택법을 (가칭) ‘공동주택 관리 기본법’으로 분리해 집합건물법과 통합하고 민법보다 우선하는 특별법 제정이 시급하다. 또한 (가칭) ‘공동주택 분쟁 중재원’ 같은 신속하게 분쟁을 중재해주는 기구 설립도 필요하다.
또한 아파트에서 발생하는 비리 유형은 공사비를 부풀려서 뒷돈을 받는 형태가 대부분이므로 비리 당사자들의 내부 고발이 없으면 발각되기가 쉽지 않다. 하지만 불이익만 염려되는 상황에서 관리직원들이 고발을 하고 싶어도 보복이 두려워 할 수도 없는 구조다. 이에 신고 포상제를 실시하면 효과적인 비리 척결이 가능할 것으로 예상된다.
아울러 매달 통장 내역서를 공개하고 공사계약서나 기타 용역 계약서를 의무적으로 관리비 부과 내역서에 공개하도록 해 비리를 즉시 예방할 수 있도록 해야 한다. 매월 관리비 부과 내역서를 공개할 때 회계 프로그램의 열람용 ID를 입주자 등에게 공개하고, 통장 거래 내역서와 잔고 증명을 같이 공개하도록 하면 비리는 상당히 줄어든다.
정부가 공정한 규칙을 만들어 공정한 심판을 보게 되면 공동주택 비리를 척결할 수 있게 되는 등 주거문화의 선진화를 실현할 수 있을 것이다.