국회 국토교통위원회 주승용 의원장은 한국주택관리연구원과 함께 지난달 24일 국회 헌정기념관 대강당에서 ‘공동주택의 주거 및 생활안전 이대로 좋은가?’를 주제로 토론회를 개최했다.
이날 토론회는 주택관리사제도 23주년을 기념해 공동주택의 안전관리와 복리개선의 새로운 패러다임을 제시하기 위해 관련 전문가, 국토교통부·안전행정부 공무원 등이 참석한 가운데 개최됐다.
토론회 발제자로 나선 한국주택관리연구원 김정인 연구위원은 ‘3000만 공동주택 거주자의 주거 및 생활안전을 위한 주택관리사의 역할’이라는 주제로 다양한 자료를 토대로 향후 주택관리사의 역할 확대를 위한 정책 방향을 제안했다.
발제가 끝난 후 한국주택관리연구원 하성규 연구원장의 사회로 국토교통부 주택건설공급과 김수상 과장, 안전행정부 생활안전과 박정주 과장, 강원대학교 부동산학과 김갑열 교수, 인천대학교 안전공학과 김성중 교수, 한국건설산업연구원 두성규 박사, 한국생활안전연합 윤선화 공동대표 등이 참여한 가운데 공동주택 관리에 대한 다양한 현안과 문제점에 대한 심도 있는 검토와 개선방안이 논의됐다.
이에 토론회에서 발제된 공동주택 주거 및 생활안전을 위한 주택관리사의 역할과 토론자들의 발언내용을 정리해본다.

 
 발제

김정인 연구위원 / 한국주택관리연구원

▶ 공동주택 내 주거안전 현황
불특정 다수가 생활하는 공동주택은 고층·고밀이며, 복잡한 설비로 이뤄진 건물의 특성과 더불어 건물의 유지를 위한 적절한 계획, 관리비용 산출 및 징수를 해야 하며, 거주자의 생활 편의를 위한 각종 불편 사항 해소 및 지원이 필요하다.
공동주택 관리의 목적은 건축물과 설비의 수명을 연장함으로써 쾌적한 주거환경을 조성하고 사회·경제적으로 비용절감 및 환경보호의 측면도 갖고 있다.
특히 공동주택 관리는 매우 광범위해서 관리업무를 규정하는 주택법 이외에도 건축물의 유지관리, 안전관리, 각종 주요 설비에 대한 안전관리, 세대에 공급하는 전기나 수도, 가스 사업자 관련 등 다양한 범주의 법률의 기준을 준수해야 할 필요가 있다.
공동주택에서 발생하는 안전사고는 자연재해로 인한 사고, 관리부실이나 이용자 부주의에 의한 승강기 안전사고, 놀이터 사고 등 다양하며, 최근에는 공동주택 내 각종 범죄와 층간소음을 둘러싼 이웃간 분쟁 등이 증가해 사회적으로 이슈가 되고 있다.
공동주택은 거주자가 공동의 책임으로 공용부분의 관리를 수행해야 한다는 특성상 안전에 대한 문제가 중요한 관리쟁점이며, 협의의 안건인 재난으로부터의 건물안전, 각종 범죄로부터의 안전뿐만 아니라 커뮤니티 활성화를 통한 주거안전 등 광의의 안전까지 효율적인 주택관리를 통해 실현돼야 한다.

▶ 주거안전을 위한 관리자의 역할
공동주택 거주자의 주거안전을 위해서 건축물, 시설 및 설비의 안전관리는 매우 중요하며 특히 재해로부터의 건축물 파손 및 정점, 침수 등의 피해를 사전에 예방하기 위한 관리자의 안전관리계획 및 비상대응 능력이 요구된다.
관리소장의 업무 중 유지관리와 관련한 주요업무는 크게 장기수선계획의 조정, 시설물 안전관리계획의 수립, 건축물 안전점검 등 세 가지로 나눌 수 있다.
장기수선계획은 적절한 수선유지공사를 수행할 수 있도록 미래를 예측해 작성하는 것이지만 10년 전에 작성된 장기수선계획만을 근거해 건물의 유지보수를 할 수 없다. 더욱이 수선유지공사 건물의 노후 정도나 상태는 인간의 예측한 바와는 달리 관리수준에 따라 더 빨리 노후하거나 덜 노후하게 될 여지는 충분하므로 일정 기간마다 장기수선계획을 현재의 상태에 맞춰 조정할 필요가 있다.
이처럼 장기수선계획의 수립과 더불어 일정 기간마다 수립된 장기수선계획을 건물의 상태를 감안해 조정함으로써 미래의 수선공사를 다시 예측하는 것은 공동주택 안전을 위해 관리책임자가 수행하는 중요한 업무다.
또한 공동주택 시설물로 인한 안전사고를 예방하는 것이 목적이기 때문에 시설물 안전관리책임자는 소화, 연소 및 화재예방 등 소방에 관한 안전교육 및 시설물 안전사고의 예방 및 대응에 관한 시설물 안전교육을 받도록 하고, 경비책임자는 강도 및 절도 등의 예방 및 대응에 대한 교육을 받도록 하고 있다.
아울러 정기적인 안전점검을 통해 건물의 안전성 여부를 판단하고 수선 등의 조치가 필요한 부분에 대해 신속한 대처를 할 필요가 있다.

▶ 주택관리사의 역할 및 현실
주택관리사의 역할은 주택법에 근거해 공동주택의 중요한 유지보수, 안전관리, 안전점검 등을 비롯해 관리비 청구 및 집행 등 관리업무 전반에 대한 책임을 지고 있다.
또한 관리주체가 수행해야 하는 업무를 지휘, 총괄하는 업무를 규정하고 있어 관리주체가 수행해야 하는 모든 업무의 책임소재는 관리소장, 즉 주택관리사에게 있다.
그러나 현실은 주택관리 전문가로서의 지위를 보장받지 못하고 있다. 관리소장의 근무의욕과 직업만족도에 미치는 영향요인분석 연구(2003)에서는 관리소장의 업무수행의욕은 높은 반면 직업만족도는 낮았으며, 직업만족도에 영향을 미치는 임금, 고용, 업무환경 등 근무환경 개선의 필요성이 제기되고 있다.
또한 주택관리현장의 열악함은 위탁관리업 종사자의 의견조사(2012)에서도 잘 나타나는데 근무환경이 열악해 직원의 이직률이 높고 고용불안의 문제가 있다는 점이 큰 문제점으로 지적됐으며, 입주자대표회의의 지나친 업무간섭이나 마찰, 갈등에 대한 문제, 급여나 복리후생의 열악함 등이 문제점으로 지적돼 10년이 지난 시점에서도 주택관리의 현장은 여전히 열악한 것으로 나타나고 있다.
특히 주택관리사보 시험 합격자는 제14회까지 44678명을 배출하고 있으나 의무관리 공동주택의 수는 15000단지가 채 되지 않아 수급 불균형으로 취업 경쟁이 과열되는 부작용이 발생함과 동시에 근로환경도 열악하게 만들고 관리부실의 우려가 있다.
아울러 주택관리사보 합격자 중에서 주택관리사 자격증을 발급받을 수 있는 요건이 의무관리단지 이외의 단지근무경력을 포함하는 등으로 완화 됨에 따라 주택관리사의 전문성을 오히려 약화시킬 우려가 있다.

▶ 향후 정책 방향
향후 공동주택 관리 종사자의 안전을 통해서 근로자 개인의 안전을 보장하고, 공동주택의 물리적, 사회적 안전을 통해 거주자의 생활안전을 확보한다는 점에서 ‘안전’이라는 키워드가 대두되고 있으며, 이는 궁극적으로 관리현장의 책임자인 주택관리사의 역할이 중요하게 작용한다는 점을 시사하고 있다.
현 법제도 하에 규정돼 있는 주택관리사의 업무 이외에 관리책임자로서 안전에 관한 다양하고 광범위한 사안을 간과할 수 없다는 점에서 주택관리사의 역할 확대와 더불어 이에 상응하는 지위보장 방안이 필요하다. 이를 위해서는 주택관리사 제도에 대한 신뢰도를 높이기 위한 다양한 제도를 혼합해 시행하는 것도 고려할 필요가 있으며, 주택관리사의 근무환경 개선과 업무영역 확대를 통해 고용안정을 보장할 필요가 있다.
또한 주택관리사보 시험 합격 후 바로 현장에 투입돼 전문성을 발휘하는 것은 쉽지 않기 때문에 주택관리사보 자격취득자의 빠른 현장적응을 유도해 전문성을 함양하고 입주자대표회의와의 적절한 관계속에서 업무를 추진하도록 하기 위해 사전연수제도를 도입하는 방안을 마련해야 한다.
아울러 관리주체와 동대표의 관계를 재정립하기 위한 제도적 방안이 모색돼야 한다. 주택공급이 안정된 대부분의 국가에서는 ‘관리’를 기반으로 하는 법제도를 정비하고 있다. 이러한 기조를 참고해 우리나라도 관리가 제대로 이뤄질 수 있는 법제도의 정착을 고려할 필요가 있다.
이와 함께 다양화 되는 주택의 형태와 관리의 범주 확대에 발맞춰 주택관리사의 역할을 확대해 전문가로서의 위상을 높일 필요가 있다.
특히 과거 동사무소의 행정적 역할 축소와 주민센터로서의 커뮤니티와 복지기능 강화라는 트렌드에 입각해 볼 때, 지자체의 행정서비스를 점진적으로 이관해 공동주택 내 관리사무소를 정부 및 지자체의 행정서비스 제공의 장으로 활용함과 동시에 안전관련 홍보의 주요 채널로 활용하는 방안도 가능하다면 주택관리사의 역할범위를 극대화할 수 있을 것이다.
더불어 불특정 다수가 거주하는 공동주택 거주자와 근로자의 안전 강화를 위해 주택관리사에 의한 안전교육 및 계몽에 관한 권한이 부여될 필요가 있다.
이밖에도 주택관리사보 시험합격 후 일정경력을 통해 취득할 수 있는 주택관리사는 시험합격 이외에 관련 경력을 인정하기 때문에 경력을 쌓는 동안 어느 정도의 전문성과 자질이 확보되는지 검증하기는 쉽지 않다. 따라서 관련 협회 등에서 우수 주택관리사를 선발하는 제도를 도입해 우수한 주택관리사를 보증해 활동영역을 확대하고 입주자의 신뢰를 확보해 처우개선에도 기여할 수 있도록 하기 위한 공정하고 명확한 척도를 개발하는 것이 연구과제다.

 토론자 주요 발언 
 
두성규 박사 / 한국건설산업연구원
“주택관리사 역량 발휘토록 제도적 환경 구축해야” 
실제 공동주택 입주자들이 체감하는 주택관리의 만족도는 그다지 높은 편은 아니며, 공동주택에 거주하는 동안 발생하는 각종 민원에 대해서도 주택관리 전문인력에 의한 충분할 정도의 도움을 기대하기가 어려운 것이 주택관리 현실이다.
이에 주택관리사는 전문성과 기대에 부응하는 능력의 구비, 그리고 수동적인 주택관리에서 보다 능동적인 주택관리로 그 역할을 전환해야 할 시점을 맞이하고 있다.
주택관리사는 정기적인 점검과 입주자 등 사용자에게 위험성을 고지하는 것도 중요하지만 이러한 역할 및 업무가 형식적이고 정형적으로 이뤄지는 상태에 머무를 것이 아니라 실질적인 안전관리 및 예방이 될 수 있도록 적극적이고 주도적인 관찰과 평시 확인 등의 활동으로 이어질 수 있어야 한다.
주택관리사의 책임 및 권한과 관련해 최근 층간소음 등 입주자들 사이에서 발생하는 갈등과 분쟁에서 1차적인 역할을 충분히 다할 수 있도록 공동주택 관련 행정조치의 권한을 일부 위임받을 수 있게 제도개선을 하는 것도 검토할 만 하다고 판단된다.
또한 주택관리사의 역할이 앞으로 확대될 필요성과 충분한 가능성이 있다는 점에서 제도적인 보완을 통해서 정책적인 지원이 있어야 한다고 생각된다. 단순히 급여 인상이나 권한 확대가 아니라 역할 및 책임을 분명하게 제시하고, 그에 비례하는 처우 개선 등을 통해 주택관리사의 역량을 제대로 발휘할 수 있는 제도적 환경을 구축할 필요성이 있다.
이런 점에서 주택관리사보의 충분한 관리 경험의 축적과 주택관리의 질적 제고를 위해 20세대 이상 150세대 미만의 공동주택 관리에 주택관리사보 이상의 유자격자를 의무적으로 배치하는 방안도 검토해 볼 수 있다.
앞으로 주택임대에 대한 관심이 증가하면서 정부도 임대관리업을 신설하는 것과 관련해 주택관리의 전문성 필요라는 측면을 고려할 때 주택관리사들의 참여가 확보돼야 한다.
아울러 주거용 오피스텔의 경우 일반 아파트와 거의 유사한 주거형태이면서도 공동주택 관리의 사각지대에 놓여있는 부분에 대해서 주택관리사(보)의 충분한 역할이 확보될 수 있도록 제도개선도 필요할 것으로 보인다.

김갑열 교수 / 강원대학교 부동산학과
“패러다임 전환 맞아 새로운 역할 모색해야”
지금까지 개발과 주택공급에 의존하던 성장기반은 한계에 도달했고, 향후 부동산업과 관련한 대체 산업은 관리산업으로 대치될 전망이다. 사회구조 및 부동산시장의 패러다임 전환을 맞이해 관리의 중요성 인식이 확대됨으로써 주택관리사들의 역할에 대한 새로운 접근시각을 형성할 필요가 있다.
현재 주택관리사들의 주된 활동의 장인 주택관리시장 규모는 전국 1388만호 중 817만호(59%), 나머지 연립, 다세대 174만호(12.6%) 등이다. 실제 477만호(28.4%) 단독주택과 함께 오피스 및 상업시설 등도 현재 주택관리사들의 서비스대상 영역으로 포함돼야 한다.
최근 대형 오피스빌딩은 자산관리의 영역으로 분화되고 있다. 반면 주택관리사들은 공동주택시장의 독점적 관리에 안주 경향이 있으며, 급격한 변화에 대응하기 위한 개방형 관리시장으로 전환이 필요하다.
주택관리의 목적과 역할이 사고방지를 위한 시설의 안전성, 유지비용을 절감하기 위한 시설의 개선 및 장기수선계획 등의 H/W 관리가 주된 영역이지만 이제 주택관리에서 주거관리로 목표가 새롭게 인식돼야 한다.
또한 주택관리사의 대량 양상에 대한 문제점도 있지만 의무관리단지의 하향 조정을 통한 시장확대가 이뤄지면 해로운 일자리의 창출과 더불어 신규 관리산업의 발전으로 이어질 수 있다.
공동주택의 관리시스템은 상조 관리제도가 아니더라도 출장관리제의 적용을 통한 제도화를 점차 모색해야 한다. 그리고 도시형 생활주택, 상가, 오피스, 원룸, 단독주택 등에 대해 주택관리사에 의한 정기적 안전관리 진단제 시행을 검토해야 할 것이다.
이러한 과정은 거주민의 비용부담에 대한 절감방안의 제시와 서비스를 통해 얻어지는 자산가치가 더 높아짐을 보여주는 관리모델의 제시가 있어야 한다.
주택관리사 및 관리사협회에서 회원의 정당한 권익 찾기도 중요하지만 시장확대 및 제도개선에 대한 요구, 개방적 서비스 경쟁시스템 도입과 전문성 확보, 즉 미래의 변화에 적극적 부응과 사회적 이익에 대한 구체적 대안을 제시해야 할 것이다.

김성중 교수 / 인천대학교 안전공학과
“주택관리사는 전문인 자질 갖추도록 노력해야”
공동주택 입주민의 안전생활을 위해서 주택관리사가 갖고 있는 임무와 책임에 비해 그들에게 주어지는 권한은 매우 미비하다. 안전을 위해 꼭 필요한 지침 등이 전달돼 실행돼야 함에도 입주민들에게 전달되지 못하거나 설령 전달이 돼도 그 중요성이나 진정성이 인정되지 못하고 있다. 그러므로 주택관리사의 권한이 상향 조정돼야 한다.
정부는 산업의 활성화를 위해 ‘규제완화정책’을 채택하고 많은 분야에서 불필요한 규제들을 없앴거나 대폭 완화해 시행한 적이 있다. 이는 긍정적인 점도 있었으나, 다소 안타까운 점이 있었던 것이 사실이다.
특히 안전 분야에서 규제완화란 미명 하에 자격이나 자질 면에서 미숙한 이들을 몇 번의 교육만을 이수하게 한 후 산업 현장에서의 중요한 안전관리의 일을 맡겨 수행하게 한 것은 참으로 어처구니없는 처사였다고 생각한다. 산업 현장에서는 근로자들의 생명이, 공동주택에서는 입주민들의 안전이 위협받고 있다.
안전교육을 체계적으로 배우고 익힌 전문인이 공동주택을 관리토록 해야 할 것이다. 이에 주택관리사는 실력을 인정받는 전문인의 자질을 갖추도록 노력해야 한다.
실질적으로 공동주택에서 주택관리사가 해야 할 일이 너무 많다. 책임은 무겁게 져야할 경우가 있다. 근무시간도 길 수 밖에 없는 형편이다. 그럼에도 대우는 열악하기 이를 데 없다. 주택관리사의 일을 사명감을 갖고 신명나게 수행할 수 있도록 처우를 개선해야 한다. 그렇게 된다면 자연스럽게 주거 환경은 안전하고 쾌적하게 꾸며질 것이다.
또한 주택관리의 중대한 임무가 성실히 수행되도록 법적인 뒷받침이 돼야 한다.
예를 들어 주택관리사에 의해 안전교육이 수시로 입주민에게 시행되도록 ‘안전교육의 의무화’ 등을 법제화 해 평소의 ‘안전불감증’을 상쇄시키도록 해야 한다.

윤선화 공동대표 / 한국생활안전연합
“입주민 중심 안전관리 등 주거시설 사고예방 대책 필요”
주거시설은 인간을 비·바람이나 추위·더위와 같은 자연적 피해와 도난·파괴 등의 사회적 침해로부터 거주자를 보호하기 위해 만들어졌으며, 그 내부에서 생리적·문화적 욕구를 해결할 수 있도록 발전됐지만 주택을 구성하는 시설요소에 위험이 발생했을 경우 주택이라는 건축공간은 보호의 기능에서 위험을 가중시키는 요소가 될 수 있다.
주택을 중심으로 하는 가정은 사회를 이루는 가장 기본이 되는 단위이며, 모든 사회적 공간에서 많은 시간을 보내는 장소이기도 하다. 주택은 어린이, 노인 등과 같은 안전약자가 생활하는 시설이기 때문에 어떤 시설보다도 안전한 환경을 갖춰야 한다. 특히 우리사회에서는 공동주택의 보급·확산의 증가로 그 중요성이 강조되고 있다.
한국생활안전연합은 지난 2011년 서울시민 977명을 대상으로 심폐소생술 교육 경험에 대해 조사한 결과 서울시민의 86.7%는 심폐소생술 교육경험이 없는 것으로 나타났다. 응급의료에 관한 법률 제47조의2에 따라 공동주택의 경우 자동제생동기 등 심폐소생술을 행할 수 있는 응급장비를 갖춰야 하나 2011년 한국생활안전연합이 조사한 바에 따르면 서울시내 1000~3000세대 282개 단지 중 자동제생동기가 설치된 곳은 단 1곳에 불과한 것으로 나타났다. 이후 한국생활안전연합이 기업의 후원을 통해 무료 설치, 교육 등을 실시하고 있으나, 전체 설치 현황을 파악되고 있지 않다.
향후 입주민 중심의 주거시설 사고예방 대책 및 안전관리 전략을 수립하기 위해서는 ▲주택안전지원센터 운영 ▲가정 내 사고감지 시스템 구축 ▲주택안전성능 인증제(가칭) ▲안전취약계층을 고려한 주택안전기준 마련 및 정책적 지원 ▲주택안전관리 매뉴얼 제공 ▲안전교육 강화 ▲가정 내 안전사고 예방 홍보 강화 등이 고려되고, 시행되는 것이 필요하다.

김수상 과장 / 국토교통부 주택건설공급과
“입주민 안전·주거안정 위한 제도적인 뒷받침 마련 노력”
요즘 층간소음 분쟁과 같은 공동주택 관리에 대한 문제가 많은 상황에서 이번 토론이 의미가 있다고 생각한다.
국회에서 법안이 다뤄지는 것만 보더라도 부동산 분야보다 주택관리에 대한 법안이 많이 제출되고 있다. 그만큼 사회적인 이슈가 부동산에서 주택관리로 이동하고 있다는 반증이다.
현재 아파트에 거주하고 있는 입주민으로써 주택관리사에 의존하는 부분이 아주 큰 것 같다. 그러나 막상 보면 의존하는 정도가 주택관리사의 개인적인 역량에 따라 달라지는 경우가 있다.
층간소음 민원을 해결하는 과정에서도 주택관리사에만 의존하고 있는 경향이 있으므로 정부에서도 법적인 절차를 조속히 마련할 것이며 적극 검토하고 있다.
발제문 내용 중에 전문가 지위 보장을 위한 노력이 많이 필요하다는 의견이 나왔는데 이 점에 대해서는 전적으로 동감하고 있으며, 업무 교육 등을 통해 직업적 전문성을 향상시킬 수 있도록 나아가야 한다고 생각한다. 이를 위해 대한주택관리사협회도 많은 역할이 있을 것이다.
또한 공동체 커뮤니티를 활성화해서 입주민과 주택관리사가 더욱 소통해야 하는 통로가 마련돼야 한다.
주택관리사의 만족도가 낮다는 부분에 대해서는 주택관리사 제도를 담당하고 있는 정책담당자로서 막중한 책임을 느끼고 있다. 입주민의 안전과 주거안정을 위해 무엇보다도 주택관리사의 처우개선이 제도적으로 뒷받침이 필요할 것이라고 보고 정부도 많은 노력을 하겠다.

박정주 과장 / 안전행정부 생활안전과
“안전사고 최소화 위해 원칙준수가 가장 중요”
현재 주거생활이 안전하다고 느끼고 있습니까? 대부분 아니라고 할 것이다.
최근 국민안전의식조사를 했는데, 조사결과 ‘10명 중 7명은 현재 생활이 안전하지 않다’고 대답했다. 이처럼 안전에 대한 인식이 상당히 높아진 상황에서 주택관리사들에게 요구되는 것은 아마 수퍼맨일지도 모른다.
안전을 증진시키기 위해서는 반드시 시설물에 대한 투자가 필요하다. 또 안전을 생활화 시키는 것이 필요하다.
공동주택에서 발생하는 안전사고를 분석해 보면 기본이 제대로 안 지켜져서 발생하는 경우가 대부분이다. 그러므로 안전을 위해 가장 우선시되는 것은 원칙을 준수하는 것이다. 예를 들어 시설물 안전 점검을 할 경우 형식적이지 않고 실질적인 점검이 될 수 있도록 관리소장이 신경 쓰는 것이 중요하다.
이렇게 원칙을 준수하면 안전사고를 줄어드는 것은 물론 안전사고가 발생하더라도 피해를 최소화할 수 있을 것이다.
현재 주택관리사에게 근무환경 처우개선을 달성하는 것이 가장 중요한 과제이긴 하지만, 근본적으로는 직업의식을 함양하고 자신의 역량을 키우는 것도 반드시 필요하다.