서울 강남구 A아파트에서는 최근 동대표 선출효력을 놓고 입주민간 분쟁을 겪으며 법적 소송을 벌이고 있다.
일부 입주민들이 지난해 6월 선출된 동대표들의 자격을 문제 삼으며 이들 동대표와 대표회의 등을 상대로 가처분 신청과 함께 민사소송을 제기했고, 최근 법원이 입주민들의 주장을 일부 받아들이는 결정과 판결을 각각 내리자 입주민·동대표들은 이 결정·판결에 불복, 항소를 제기해 현재 2심 법원의 심리가 진행중이다.
이처럼 동대표 선출·해임 등을 놓고 입주민들과 분쟁을 겪으며 법적 소송을 벌이는 단지를 어렵지 않게 찾을 수 있다.
이와 관련해 본지가 전국 법원에서 선고된 아파트 관리관련 사건을 분석한 결과 동대표 선출·해임관련 사건이 급증한 것으로 조사됐다. 이에 동대표 선출·해임관련 사건을 중심으로 법원의 판결례를 유형별로 분석하고, 이러한 분쟁의 예방대책과 해결방안에 대한 모색과 함께 우수사례도 찾아봤다.
<황태준 차장> nicetj@aptn.co.kr
<이현아 기자> aseru@aptn.co.kr

동대표 사건, 아파트 소송 주도
지난해 아파트 관리관련 소송이 4년 전인 지난 2008년에 비해 25.8% 늘어나는 등 증가 추세에 있는 가운데 동대표 선출·해임관련 민사·가처분 사건은 같은 기간 65.6%나 급증해 아파트 관리관련 소송을 주도하고 있는 것으로 나타났다.
본지가 지난 2008년 1월 1일부터 지난해 12월 31일까지 5년간 대법원을 비롯한 전국 법원에서 판결 선고되거나 가처분 결정 등이 내려진 동대표 선출·해임 등 아파트 관리관련 사건을 무작위로 추출한 1만3475건을 분석한 결과 이같이 조사됐다.
조사 결과에 따르면 연도별 아파트 관리관련 사건은 △2008년 2290건 △2009년 2732건 △2010년 2524건 △2011년 2844건 △2012년 3085건 등으로 2010년을 제외하고는 증가세를 보였으며, 지난해 사건이 4년 전인 2008년에 비해 25.8%가 증가했다.
이 가운데 아파트 동대표 선출·해임관련 민사 및 가처분 사건은 ▲2008년 167건(민사 83 건, 가처분 84건) ▲2009년 320건(민사 99건, 가처분 221건) ▲2010년 352건(민사 156건, 가처분 196건) ▲2011년 464건(민사 168건, 가처분 296건) ▲2012년 486건(민사 178건, 가처분 308건)으로 나타났으며(그래프), 지난해 사건이 4년 전에 비해 65.6%(민사 53.37%, 가처분 72.7%)나 급증했다.
지난해 동대표 선출·해임관련 사건의 증가율은 아파트 관리관련 전체 사건의 증가율에 비해 2.6배에 달해 동대표 사건이 아파트 전체 사건을 주도하고 있는 것으로 나타났다.
또한 전체 아파트 관리관련 사건 대비 동대표 선출·해임관련 사건의 비중도는 △2008년 7.3% △2009년 11.7% △2010년 14% △2011년 16.3%로 매년 증가세를 보이다가 지난해 15.8%를 보여 전년대비 다소 감소했지만, 지난해 사건 비중도가 2008년에 비해 2.2배나 증가했다.
특히 동대표 선출·해임관련 사건이 지난 2009년 전년대비 47.8%(민사 16.2%, 가처분 62%)나 급증한 것으로 나타나 지난 2010년 7월 6일 동대표 직선제·임기제한 등을 골자로 한 주택법 시행령 개정·시행의 큰 계기 중에 하나로 꼽힌다.
하지만 정부가 야심차게 준비했던 개정 주택법 시행령 시행 이후 이듬해인 2011년에 동대표 사건이 전년대비 24.1%(민사 7.1%, 가처분 33.8%)나 늘어난 데 이어 지난해에도 전년보다 4.5 %(민사 5.6%, 가처분 3.9%), 2010년대비 27.6%(민사 12.4%, 가처분 36.4%)나 늘어나는 등 오히려 개정 주택법 시행령 시행 이전보다 증가한 것으로 나타났다.
결국 정부에서 아파트 동대표 선출·해임관련 분쟁 등이 늘어 관련 법령·제도를 전면 개편했지만 개정된 법령·제도로 오히려 분쟁이 급증, 소송이나 가처분 증가로 이어진 것으로 풀이된다.

동대표 자격·선출 효력 놓고 분쟁
지난 2010년 7월 6일부터 의무관리단지 대상 아파트에서 동대표를 직선제로 선출토록 규정돼 있어 아파트 단지에서 동대표 자격·선출과정의 효력을 놓고 분쟁이 잇따르고 있어 상당수 아파트에서는 법원의 판단을 받고 있다.
법원은 아파트 동대표·대표회의 임원의 선출 효력여부와 관련해 대법원 판례(2003. 12. 26. 선고 2003다11837)에 따라 법령이나 규정 위반이 선거 결과에 영향을 미쳤다고 인정될 경우 그 선거를 무효라고 보고 있다.
이같은 판례에 따라 법원은 ▲동대표 후보자가 선거벽보 인적사항 옆에 본인사진 부착한 경우(수원지법 성남지원 판결, 2012. 12.) ▲해당 선거구 입주율 현저히 낮더라도 입주한 입주민들의 과반수 찬성으로 동대표 선출한 경우(대법원 판결, 2012. 11.) ▲대표회의 임원선출과정서 선관위 규정 위반사유 있어도 선거결과에 영향 미치지 않은 경우(부산지법 동부지원 판결, 2012. 3.) ▲아파트 동·호수 기재된 투표용지 사용했어도 선거결과에 영향 미치지 않은 경우(서울중앙지법 결정, 2012. 7.) 등은 선거가 유효하다고 판단했다.
다만 △후보자가 선출인원보다 많아 방문투표 허용되지 않음에도 선관위 규정 위반해 동대표 선거를 방문투표로 진행한 경우(대구지법 판결, 2012. 10.) △동대표 선거기간 종료 전에 개표한 경우(서울중앙지법 결정, 2012. 11.) △동대표·대표회장 선출시 서면동의서에 이름 기재 후 서명케 하는 등 비밀투표 방식 위반한 경우(서울남부지법 판결, 2011. 6.) △선관위가 과도한 규정을 적용해 동대표 후보자의 등록 취소, 피선거권이 박탈된 상태서 동대표·대표회장 선출 진행된 경우(대전지법 천안지원 판결, 2011. 11.) 등 비밀투표에 위배되거나 선거결과에 영향을 미쳤다고 인정된 경우 선거를 무효로 봤다.
이처럼 구체적인 사안에 따라 법원에서 동대표 자격·선출의 효력여부가 갈리기 때문에 상당수 아파트에서는 분쟁이 발생하고, 이에 대한 판단은 법원에 의존할 수밖에 없는 실정이다.

동대표 해임효력 놓고 엇갈려
정부가 지난 2010년 7월 주택법 시행령 개정 초기에는 상당수 아파트에서 동대표 직선제에 따른 동대표 선출을 놓고 분쟁을 겪었지만 최근에는 동대표 해임의 절차·사유 등 동대표 해임에 따른 분쟁이 눈에 띄게 많아졌다.
동대표 및 대표회장·감사의 해임을 놓고 분쟁이 많아진 것은 입주민들이 동대표를 뽑을 때처럼 직접 해임토록 돼 있어 이와 관련한 과정에서 발생하는 절차상 문제뿐만 아니라 관리규약에 정하도록 돼 있는 해임사유와 관련한 해석 문제 등을 꼽을 수 있다.
특히 최근에는 관리규약이나 선관위규정에 근거 없이 동대표 해임을 위한 방문투표를 실시하거나 대표회장 업무와 관련된 사유로 해임함에도 불구하고 전체 입주민이 아닌 동 입주민을 대상으로 투표를 실시해 법원의 판단을 받는 경우를 어렵지 않게 찾을 수 있다.
해임을 유효로 본 사례는 ▲기존의 공청시설 선로 등을 차단해 입주민들의 방송선택권을 침해한 경우(대구고법 판결, 2012. 10.) ▲대표회장이 적법한 관리업체 선정을 무효로 하고 특정업체와 수의계약한 경우(서울고법 춘천재판부 판결, 2012. 5.) ▲대표회장이 관리소장 업무인 경비·위생 등 용역계약을 체결한 경우(수원지법 성남지원 판결, 2011. 11.) ▲관리주체에 부당한 압력 행사한 경우(전주지법 군산지원 판결, 2011. 1.) 등을 꼽을 수 있다.
하지만 △대표회의 결의 없이 장충금 예치 금융기관 변경한 경우(서울남부지법 판결, 2012. 11.) △관리규약 위반, 공사비 과다계상, 회계처리 위반 등 관계규정상 고의·중과실 인정되지 않는 경우(대법원, 2012. 2.) △8년 전 일로 감사 해임한 경우(대구지법 판결, 2012. 5.) △해임투표시 입주민 찬성 1/10 넘었다는 이유로 잔여세대 동의 묻지 않은 경우(수원지법 성남지원 결정, 2012. 9.) △동대표가 아파트 홈페이지에 관리규약 준수 촉구하면서 대표회의 회의록 공개한 경우(서울고법 판결, 2011. 10.) △명문규정 없이 투표소 투표·방문 투표 병행해 동대표 해임투표 실시한 경우(서울동부지법 결정, 2011. 1.) 등은 해임을 무효로 판단했다.

학력 위조·선관위관련 분쟁도
동대표·대표회의 임원 후보자의 학력이나 경력 허위기재와 관련한 분쟁이 잇따르고 있는 가운데 선거자격이나 효력여부가 법원마다 엇갈리고 있다.
서울고법 제9민사부는 지난해 5월 최종학력은 후보자 선택의 중요한 판단요소이므로 고의로 학력을 허위 기재한 동대표 및 대표회장 입후보자의 당선무효 결정은 적법하다는 판결을 내린 것을 비롯해 서울중앙지법 제51민사부와 제37민사부, 대구지법 등도 학력 허위기재가 선거결과에 영향을 미친다며 무효로 봤다.
하지만 서울남부지법 제13민사부는 지난해 11월 허위로 학력을 기재했어도 선거결과에 영향을 미치지 않으므로 대표회장 후보자의 당선을 무효로 볼 수 없다는 판결을 했으며, 인천지법, 수원지법 등도 허위로 학력을 기재했어도 선거결과에 영향을 미치지 않는다는 판단을 내렸다.
특히 동대표 및 대표회장·감사를 직선제로 선출토록 하고, 동대표 등의 해임도 입주민들의 투표로 결정토록 법령에 규정되자 상당수 아파트에서 동대표와 선관위원간, 대표회의와 선관위 사이에 분쟁이 발생, 법적 소송까지 이어지고 있다.
또한 입주민들이 선관위원이나 선관위를 상대로 선관위원 지위부존재 확인이나 선관위 결의 무효확인 청구소송 등을 제기하는 경우도 많지만 선관위원을 상대로 한 소송을 인용되더라도 대표회의나 선관위에 영향을 미치지 않는다는 이유로 선관위원 개인을 상대로 할 수 없고(춘천지법 강릉지원 판결, 2012. 4.), 대표회의 산하기관에 불과한 선관위는 당사자 능력이 없어 선관위를 상대로 소송을 제기할 수 없다(서울고법 판결, 2012. 2.)는 것이 법원의 판단이다.
이처럼 상당수 아파트에서 동대표 선출·해임 등 관련 분쟁을 겪으면서 법원의 판단을 받고 있는 가운데 서울 도봉구 B아파트, 노원구 J아파트, 인천 B아파트 등 일부 단지에서는 수년간 분쟁이 지속되면서 관련 소송·가처분 건수만 수십 건에 이르고 있다.
결국 이러한 분쟁과 소송으로 정상적인 아파트 관리운영이 어렵게 돼 그 피해는 입주민들이 입을 수밖에 없다.

법령·제도 개선·보완 필요
동대표 선출·해임관련 분쟁을 방지하기 위해 우선 일부 미비한 법령·제도를 개선·보완해야 한다는 지적이 잇따르고 있다.
서울 금천구 K아파트 관리소장은 “동대표 허위학력·경력 기재나 선거관련 증빙서류 등에 대해 명확히 명시한 법령이 없어 혼란을 야기하고 있다.”며 “모호한 관계 법령을 체계적으로 보완하거나 문제 부분에 대해 아파트에서 관리규약으로 추가할 수 있게 해 분쟁을 막아야 한다.”고 지적했다.
경기 수원시 S아파트 대표회장은 “현행 동대표 선출과정이 지나치게 복잡한 것도 큰 문제”라며 “직선제를 통해 투명하게 동대표를 선출하는 것은 바람직하나 입주민들의 선택에 의해 뽑힌 동대표들을 대상으로 또다시 직선제를 실시해 대표회장을 뽑는 등 절차가 너무 복잡해 입주민 피로도를 높이고 비용 낭비를 유발하고 있다.”고 주장했다.
경기 시흥시 S아파트 관리소장은 “직선제 도입으로 선거관리위원회가 상시운영되면서 선관위가 대표회의에 알력을 행사하는 제3의 권력기관이 돼 생긴 분쟁도 많다.”며 “선관위를 한시운영토록 하거나 시에서 주관해 선관위를 구성토록 할 필요가 있다.”고 말했다.
이에 대해 일선 지자체 관계자들도 주택법령 교육 실시, 지방 선관위에 위탁해 공동주택 선거 실시 등의 대안 마련을 촉구했다.
인천 A구 관계자는 “관리규약에 정해진 동대표 해임사유를 멋대로 해석하거나 동대표 입후보자간 홍보에 대한 명확한 규정이 없는 등 규정 미비의 문제로 분쟁이 발생하는 경우가 대부분”이라며 “관리규약 및 선거관리규정에 동대표 선출·해임에 대해 명확히 정하는 것이 최우선이고, 동대표와 선관위원 등을 대상으로 주택법령 등에 대한 전문지식을 전달하는 교육을 실시할 필요가 있다.”고 제시했다.
광주 B구 관계자는 “비전문가들로 구성된 공동주택 선관위원들이 법이 아닌 상식에 기초해 업무를 처리하다 보니 동대표 선거에 참여한 입후보자들이 선관위가 잘못한 부분에 대해 시정을 요구하는 등 문제가 발생하고 있다.”며 “지방 선관위 등에 위탁해 공동주택 선거를 치르는 방안 등을 도입해 이같은 문제를 해결해야 한다.”고 지적했다.

분쟁해결 기관 마련해야
정부 주도의 공동주택 분쟁 해결기관을 마련, 지자체 민원처리 능력 향상 등을 통해 분쟁을 조기에 해결해야 한다는 지적이 제기됐다.
경기 평택시 S아파트 관리소장은 “아파트 입주민간 분쟁이 발생해도 해결해줄 기관이 없다.”며 “현재 지자체에서 운영하고 있는 유명무실한 공동주택 관리 분쟁조정위원회가 아닌 환경분쟁조정위원회와 같은 공동주택관련 분쟁을 해결해주는 공신력을 갖춘 기관을 정부 차원에서 각 시·도에 개설해 관련 분쟁이 법원 소송으로 이어지지 않도록 대응해야 한다.”고 말했다.
(사)인천시아파트연합회 한규남 회장은 “동대표나 선관위원들이 관련 법령 및 관계 규정을 잘 알지 못해 분쟁을 야기하는 경우가 많다.”며 “이들에게 올바른 자문을 해줄 수 있도록 지자체 담당부서의 민원처리 능력을 향상하고 현재 운영되고 있는 ‘공동주택 관리 분쟁조정위원회’의 역할을 강화해 법적 분쟁을 줄여나가야 한다.”고 제안했다.
서울 성북구 D아파트 관리소장은 “대다수의 입주민들이 분쟁 발생시 지자체에 관련 분쟁에 대해 문의하는데 공무원조차 이에 대한 명확한 답변을 내놓지 못하는 경우가 종종 발생한다.”며 “주택관리사 등 공동주택 관리 전문가를 지자체 담당 공무원으로 채용해 분쟁 해결 창구로 활용토록 하는 등 대안을 마련해야 한다.”고 주장했다.
동대표 선출·해임관련 분쟁 발생시 관리주체가 1차적 중재역할을 해야 함에도 신분보장, 역량부족 등의 문제로 이 역할을 수행하지 못하고 있다는 지적도 나왔다.
부산 C구 관계자는 “동대표 선출·해임관련 분쟁 발생시 관리주체가 분쟁 당사자간 연결고리 역할을 수행해 분쟁을 조기 해결할 수 있도록 해야 한다.”며 “현재는 관리소장이 관련 법령에 따라 조언할 역량이 부족하거나 신분보장 확보가 되지 않아 제대로 조언을 하기 어려운 근본적인 문제들 때문에 이같은 연결고리 역할을 수행하지 못해 분쟁이 심화되고 있다.”고 밝혔다.

동대표 이권개입 방지해야
대표회의 회의과정 공개, 윤리교육 강화 등을 통해 동대표들의 이권개입을 방지해야 한다는 방안도 제시됐다.
중앙대 사회개발대학원 곽 도 교수는 “동대표 선출·해임관련 분쟁의 가장 큰 요인은 일부 동대표들이 충분한 입주민 의견 수렴 없이 독선적으로 대표회의를 운영하고 공사·용역 등 업체선정과 관련해 아는 업체를 추천하는 등 업체와의 유착관계가 있어서라고 본다.”며 “대표회의 회의 과정을 전 세대에 인터넷 또는 케이블 TV로 생중계하고, 공사 및 용역계약을 지자체 등에 공동구매토록 해 원가를 줄이고 업체와의 유착관계의 고리를 끊어야 한다.”고 제안했다.
경기 용인시 A아파트 관리소장은 “아파트 동대표들은 비전문가라는 특성상 관리소장, 위탁관리업체에 비해 이권에 개입해 비리를 저지르거나 법령을 위반해도 법적 책임이 가벼워 보인다.”며 “동대표들에 대한 법적 책임을 강화해 이권을 추구하는 일부 동대표들의 행동을 제재할 필요가 있다.”고 제안했다.
이같은 제도적 방안뿐만 아니라 동대표 스스로가 청렴하게 아파트 관리·운영에 임할 수 있도록 지자체 차원의 지원이 필요하다는 의견도 제기됐다.
서울 강서구 T아파트 관리소장은 “동대표직을 이권을 추구하는 자리가 아닌 명예로운 자리로 인식토록 해 부정 없이 업무에 임하게 해야 한다.”며 “동대표에 대한 입주민들의 부정적 인식을 전환하고 지자체 차원의 ‘문화 바우처(공연 입장권 및 책 등의 구입을 돕기 위해 정부가 비용의 일정 부담하는 제도)’ 혜택 등을 동대표들에게 제공, 동대표들이 자신의 직책을 명예롭다고 여기게 해야 한다.”고 말했다.
(사)한국윤리전략연구원 청렴·윤리센터 한창희 소장은 “동대표, 관리소장 등의 역할 제고를 위한 윤리교육을 의무적으로 실시해야 한다.”며 “현재 1년에 1회 실시하고 있는 형식적인 교육이 아닌 지역별로 적정인원을 구성, 사례중심의 참여형 교육을 실시해 동대표 등이 자기주도적으로 역량을 강화하는 기회를 제공해야 한다.”고 조언했다.

입주민 관심·참여 절실
동대표 선출·해임관련 분쟁의 해결을 위해서는 입주민들의 관심과 참여가 절실히 필요하다는 의견도 나왔다.
법무법인 산하 오민석 변호사는 “동대표 및 대표회의 임원에 대한 직선제, 입주민 등에 의한 해임투표제 등이 시행됐지만 입주민 참여는 아직도 매우 미진한 상태”라며 “동대표 선출·해임관련 분쟁을 근본적으로 해소하기 위해서는 일부 동대표들이 편법적이고 탈법적인 제도 운영을 하지 못하도록 전체 입주민들이 공동주택 관리에 좀더 많은 관심을 갖고 적극적으로 아파트 관리·운영에 참여해야 한다.”고 지적했다.
숙명여대 정치행정학부 한상삼 교수는 “의식과 실력을 갖춘 입주민들이 선관위원으로 참여하고 동대표로 출마해 법령에서 정한 절차대로 선거를 치르면 문제가 없겠지만 대부분의 입주민들이 동대표로 아파트 관리운영에 참여하는 것을 기피하기 때문에 일부 자질이 의심되는 입주민들이 동대표로 활동하는 경우가 발생하고 있다.”며 “동대표나 선관위원 등이 매력적인 직책이 되도록 지자체 예산으로 일부 보조해 정당한 수고비를 지급하고 법령을 위반했을 경우 엄격하게 처리하는 등 운영방식을 개선할 필요가 있다.”고 제안했다.
이와 함께 입주민 참여 유도를 위한 직접적인 방안도 제시됐다.
서울시 시정개발연구원 박은철 연구위원은 “전체 입주민들이 아파트 관리운영에 참여할 수 있는 통로를 마련하는 것이 중요하다.”며 “입주민 투표방식을 관리전반에 도입하고 소규모 단지의 경우 입주민 총회 개최를 통해 입주민 참여를 유도해야 한다.”고 조언했다.
경기 파주시 G아파트 전 대표회장은 “관리비 쓰임과 관련한 불분명한 루머와 비판들이 입주민간 갈등과 반목을 조장하고 결국 소송으로 이어지는 것이라고 생각한다.”며 “입주민 참여 회의 개최, 공동체 활성화 프로그램 운영 등으로 아파트 관리운영에 대한 입주민 참여기반을 확대시켜야 한다.”고 말했다.