오는 6일 경쟁입찰을 통한 업자 선정 및 입주민 직접선거제를 통한 동대표 및 대표회의 임원 선출을 골자로 한 주택법령 개정과 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’이 시행된 지 1년을 맞는다.
이는 공동주택에서 주택관리업자 및 공사·용역업자를 선정하는 경우 최저가격으로 응찰한 사업자를 낙찰자로 선정하고, 모든 의무관리대상 공동주택의 동대표 및 500세대 이상의 회장·감사를 입주민 직접선거제를 통해 선출토록 한 것으로써 지난 2003년 11월 주택법 시행령이 제정된 이후 가장 큰 폭의 법령 개정이었다.
국토해양부는 당시 투명하고 공정한 공동주택 관리·운영 및 민주적인 대표회의 구성 등을 위해 주택법 시행령을 이같이 개정한다고 밝힌 바 있다.
그러나 일선 공동주택 관리현장 및 학·업계 관계자들은 개정 법령의 취지는 이해하나 현실과 부합하지 않는다는 주장을 펴 왔다.
이에 주택법 시행령 개정과 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’ 제정 1년을 맞아 개정 법령의 취지와 목적을 다시 한번 돌아보면서 그동안 나타났던 문제점들은 무엇인지, 향후 보완해야 할 사항은 무엇인지 각계의 의견을 들어본다.

(사)서울시아파트입주자대표회의 총연합회 김장환 회장
“전자입찰제 통한 업자선정이 가장 효과적”
업자선정－‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’의 취지와 목적에는 충분히 공감한다. 다만 다음과 같은 문제점이 있기에 폐지돼야 한다고 본다.
첫째, 업자선정에 있어 관리주체가 결정할 수 있는 법적 근거가 없음에도 관리주체가 각종 업자선정을 결정토록 했다.
둘째, 최저입찰제는 아파트 관리용역의 질을 떨어뜨리고 계약 자유의 원칙을 침해한다.
셋째, 주택관리업자 선정 결과 공고를 대한주택관리사협회에서 독점 운영하고 있는 ‘공동주택관리정보시스템’에만 공고토록 한 것은 형평성과 공정성이 결여됐다.
공동주택 입찰제도에 있어 가장 필요한 것은 입찰참여 업체들이 그룹을 조직, 돌아가면서 낙찰 받는 담합을 막기 위한 방안이다. 또한 세대수를 기준으로 일정한 자격요건을 둬 부실한 업체가 낙찰되는 것을 막을 필요가 있다.
1㎡당 1원의 위탁관리수수료를 받는 업체가 성실하게 아파트를 관리하는 것은 무리라고 생각한다. 국토부는 이런 폐혜를 인정하고 민간단체가 참여할 수 있는 ‘전자입찰제도’를 도입해 입주민들의 권익을 보호해야 한다.
‘전자입찰제도’는 정부의 ‘나라장터’를 민간에 개방하는 방식으로 도입하면 된다. ‘나라장터’는 발주자와 응찰자간 사전 접촉을 근본적으로 막는 한편 예정가격 이하에서 일정가격 이상 금액만 입찰이 가능토록 하고 있기 때문에 공동주택의 업자 선정에 있어 가장 효과적이다.
이와 함께 공사 피해와 관련된 지급보증보험 금액을 높여 일정한 자본·기술력을 갖춘 업체가 입찰에 참여하게 해야 한다.
선거제도－동대표의 임기를 2년으로 제한하거나, 1회에 한해 중임토록 한 것은 지나친 규제이며 대표회의의 원활한 업무진행에도 커다란 장애가 된다.
정부는 공동체 문화를 위한 기본적인 방향만 제시한 뒤 나머지는 입주민이 자체적으로 처리할 수 있게 해야 한다.
또한 계약에 관한 모든 자료는 회계관리 프로그램을 사용해 기재케 해야 하고, 이를 모든 입주민들이 볼 수 있게 공개하면 이권 개입 등의 비리 문제는 간단히 해결될 수 있다.
직선제를 도입한 것은 바람직하지만 대표회장 선거가 정치에 이용되는 문제와 저조한 주민참여 문제가 있다.
이를 막기 위해 대표회장으로 출마하는 입주민의 경력과 이력을 의무적으로 공개케 하고, 위반할 경우 재선거를 실시할 수 있는 ‘주민청원제도’를 도입해야 한다.
중앙선거관리위원회가 입주민들의 관심과 참여의식을 높이기 위해 ‘아파트 선거관리위원회 규정’을 표준안으로 제정·보급한 바 있어 혼란 예방 등의 효과는 나타나고 있지만, ▲대표회의 임기 연임 제한 철폐 ▲300세대 이상 공동주택으로 입대의 임원선거 확대 ▲선거관리규정의 각종 서류 간소화 및 규제 완화 ▲공직선거 등 정치적 이용금지 규제 ▲지자체의 홍보·지도·관리·감독 필요 ▲대표회의 교육이수제 도입을 통한 대표회의 전문성 강화 등의 제도보완이 요구되고 있다.

대한주택관리사협회 인천시회 서창원 회장
“아파트 입찰 지원하는 행정시스템 구축해야”
업자선정－명확한 발주기준이 요구되는 최저낙찰제 방식의 사업자 선정지침은 비용 절감을 우선시한 나머지 감리제를 적용하지 않는 아파트의 현실적 상황을 고려하지 않았다. 이로 인해 관리의 질과 책임성 유지측면에서 많은 부작용이 초래되고 있으므로 보완이 절실하다.
또한 최저낙찰제는 발주기준과 관련한 관리주체의 전문성과 책임성 문제, 관리의 질을 반영할 수 있는 구체적 방안이 제시되지 않았다는 문제점이 있다.
정부가 공동주택 입주민들의 권익이라는 이름 하에 사업자 선정방식을 획일적으로 적용했다면 이로 인한 관리현장의 어려움을 지원하는 시스템도 병행했어야 한다고 생각한다.
이러한 측면에서 각 지자체는 일정기준 금액 이상의 공동주택의 공사 입찰에 대해 발주기준 및 입찰과정을 지원해 줄 수 있는 행정적 시스템을 구축할 필요가 있고, 관리주체나 입주자대표회의 대상으로 입찰 관련 업무능력의 고양을 위한 별도의 교육도 실시해야 한다고 본다.
이러한 지원 시스템이 없는 상태에서 단순히 최저낙찰제를 강제하는 것은 제대로 된 발주기준을 제시하지 못해 이로인한 부실공사 피해를 막을 수 없다.
따라서 투명성과 공정성을 확립하기 위한 최저낙찰제의 근본 취지는 살려 나가되, ▲부실업체 가리는 안전망 구축 ▲지방 중소업체 보호 위한 지역제한 금지규정의 완화 ▲덤핑견적 방지제도 신설 ▲위탁관리 및 용역업체 선정시 최저가로 인한 직원급여 인하방지 규정 등 최저가 낙찰제 적용시 발생되는 문제점들을 구체적으로 보완해 나가야 할 것이다.
선거제도－동대표 선출에 대한 민주성과 공정성의 강화, 장기 연임으로 인한 부조리 개입 차단, 입주민의 참여문화 활성화 등을 위한 제도적 시스템은 잘 갖춰졌지만, 500세대 이상의 경우 동대표를 직접 선출한 이후 재차 회장, 감사선거를 직선으로 선출토록 한 것은 공동주택 입주자대표회의에서의 감사가 별도의 독립기구가 아닌 점, 전체 입주민 선거로 인한 입주민간 갈등 초래, 선출된 동대표들에 대한 민주적 역량 신뢰 등을 고려하면 회장, 감사의 직접선거로 인한 낭비적인 요인이 더 크다고 생각한다.
이에 중앙선관위의 주관 하에 선출된 동대표들로 하여금 회장·감사를 간선제로 선출하는 것이 현실적으로 바람직하고 효과적인 민주적 시스템이라 생각한다.
동대표에 대한 2년 중임의 임기제한 규정은 장기 연임에 의한 권력독점의 부조리를 예방하기 위한 것으로 이 또한 반드시 필요하다. 임기제한이 없는 직선제는 주민의 다양한 참여를 제한할 뿐만 아니라 권력을 지키려는 자와 이를 빼앗으려는 자간의 싸움으로 아파트에 분쟁과 혼란이 끊이지 않을 것이다.
하지만 ‘1회 중임을 원칙으로 하되, 2회 이상 선출공고에도 불구하고 후보자의 접수가 전혀 없는 선거구에 대해서는 당해 공동주택의 관리규약에 임기제한에 대한 규정 미적용’을 허용하는 방안도 검토해볼 필요가 있다고 생각한다.

(사)한국주택관리협회 김철중 사무총장
“합리적 업체평가기준· ‘적정수수료제’ 도입 절실”
업자선정－정부는 업자선정의 투명성과 공정성 확보를 위해 사업자 선정지침을 도입했다고 주장하지만, 이런 식의 규제는 득보다 실이 많다고 생각한다. 실제로 최저낙찰제도의 경우 소비자의 선택의 자유를 앗아가고, 사업자의 경쟁력을 약화시키고 있다.
최근 법원 판단의 핵심은 국토부의 유권해석과 사업자 선정지침이 계약자유의 원칙에 위배된다는 것이다. 그럼에도 불구하고 국토부는 아무런 대안도 제시하지 않고 있다.
국토부는 보다 적극적으로 법원의 판단을 반영해 유권해석을 바꾸거나 문제가 있는 법령·지침의 조항을 근본적으로 개정해 공동주택 관리현장에서 겪는 혼란과 분쟁 문제를 해결해야 한다.
입찰 관련 통계자료를 분석한 결과 수의계약된 아파트의 위탁관리수수료가 경쟁입찰보다 2배 이상 높은 것으로 나타났다. 이는 낮은 가격보다 질 좋은 서비스를 우선시하는 입주민의 욕구를 보여준다고 할 수 있다. 그런데 국토부에서는 최저낙찰제를 도입해 입주민들의 욕구를 도외시하면서 업체간 과당경쟁을 유발해 기업을 도산 위기로 몰아가고 있다.
곪은 환부는 속살까지 도려내야 마땅하지 보이는 곳만 치료해서는 안된다. 따라서 사업자 선정지침을 전면 폐지하고 시장 자율에 맡기는 등의 대책이 필요하다.
주택관리업자의 합리적인 평가기준 마련 및 적정 위탁관리수수료 도입으로 주택관리업자에게 건전한 사업 환경을 조성해 주고, 이를 제도적으로 정착할 수 있도록 해야 한다.
이밖에 주택관리업자 선정기준을 강화해 영세업자나 미등록 업자가 난립하는 현실을 개선하고, 관리업체에서 책정한 관리비 예산을 기준으로 입주민들이 업자를 선정토록 해야 하며, 관리비 보전을 위한 공제제도를 신설할 필요도 있다.
공청회를 통해 입주민, 사업자 등 이해관계자의 의견을 수렴하고 정부의 정책적 목표를 종합하면 분명 훌륭한 개선책이 나올 것이라고 생각한다.
선거제도－동대표들의 전횡과 부정, 비리는 일부 동대표에 의해 일어나는 미미한 부분이라고 생각한다. 또한 이같은 비리는 이미 공론화돼 다수의 현명한 입주민들이 있는 한 재발하지 않을 것이다.
자신의 생업을 뒤로 하면서 동대표직을 맡기는 쉽지 않은 일이다. 정당한 대가를 지불해 직업화하든지, 정부가 그 역할을 대신해야 한다고 생각한다.
또 정부의 주기적인 감사를 통해 엄중하게 처벌한다면 부정의 여지는 없을 것이라고 생각한다.
담장 허물기 사업 등의 커뮤니티 활성화제도처럼 아파트 선거제도 또한 모두가 참여할 수 있게하는 방안이 필요하다고 본다. 서울시에서 구축하고 있는 표준화된 홈페이지를 통해 전자선거를 도입하는 것도 좋은 방법이라고 생각한다.
정부에서 적절한 가이드라인을 제시해주고, 동대표 선출은 입주민들이 자율적으로 할 수 있게 맡기는 게 최선일 것이다.

한국주거문화연구소 채혜원 연구위원
“주택관리업자의 전문성 평가 할 수 있어야”
업자선정－사업자 선정지침은 업자 선정의 투명성이나 공정성을 확보하겠다는 의지를 나타냈다는 점에서 긍정적이나 1㎡당 1원 이하의 낙찰이 속출되는 상황에서 선정 지침의 주요 골자가 되는 ‘최저낙찰제’에 대해서는 보완과 개선이 필요하다.
최저낙찰제는 입주민들의 관리비 부담을 줄일 수 있을지는 모르지만 관리서비스의 질을 떨어뜨리고 우수한 업체가 선정될 수 없는 구조를 만들게 된다.
이에 선정기준에 따라 입찰에 참가하는 주택관리업자 중 일차적으로 몇 개의 업체를 우선 선정, 이들 가운데 최저가 위탁수수료를 제시한 업체를 최종 낙찰하는 방식을 제안하고 싶다. 이 방식은 기준에 적합한 업체를 선출할 수 있다는 점에서 업체의 옥석을 가릴 수 있으며, 최저낙찰제를 적용함으로써 비용부담이나 분쟁의 소지를 없앨 수 있을 것이다.
이를 위해서는 먼저 주택관리업자의 전문성과 능력을 평가할 수 있는 주택관리업자 선정기준이 마련돼야 한다.
현행 사업자 선정지침은 참가자격의 제한규정만 뒀을 뿐 선정기준에 대해서는 전혀 명시한 바 없다. 제출서류도 주택관리업등록증, 납세필증, 기술능력·장비 현황, 재무상태표 등 업체의 기본적인 상황만을 알 수 있는 자료다. 또 질적인 관리에 대한 평가가 간과돼 있다. 관리업체 평가시 수탁관리단지 수·면적 등 양적인 부분을 강조하는 경향이 그 방증이다.
따라서 업체의 경영상태, 본사 지원 능력, 관리수행 능력 등을 알 수 있는 새로운 선정기준이 필요하며, 업체에서 제공하는 서비스나 차별화된 관리기법, 사고분쟁능력 등 입주민들에게 양질의 서비스를 제공할 수 있는 질적인 관리실적에 대한 평가가 이뤄져야 할 것이다.
선거제도－공동주택 동대표와 입주자대표회장 등을 직선제로 선출하는 것에 대해 찬성한다. 간선제 방식의 단점인 공정성 문제를 해결할 수 있기 때문이다.
입주민들의 공동주택 관리에 대한 관심이 부족한 현실상황에서는 직선제로 선출하는 것이 어려울 수도 있으나 입주민 직접투표의 긍정적인 면을 봐야 한다.
동대표를 알고 있는 입주민들도 있지만 대부분의 입주민들은 입주자대표회장이 누군지 모르고 있으며, 아파트 관리에 대한 관심도 적기 때문에 선거과정에서 동대표·대표회장 후보자가 내건 공약 사항 등 선거운동을 통해 현재 아파트 문제나 향후 개선 방향 등을 알 수 있으며, 입주민이 투표권을 행사함으로써 입주자대표회의에 대한 관심을 높일 수 있다.
동대표의 임기를 2년으로 하되 중임을 가능케 해 총 4년으로 규정한 것에 대해서도 직업적인 동대표가 나타나는 것을 막을 수 있고, 입주자대표회의의 비리 문제도 줄일 수 있기 때문에 찬성한다.
아파트 선거제도는 입주민들로 하여금 아파트 관리에 대한 관심을 제고하고, 참여 기회를 통해 입주민 권리 및 민주적인 대표회의 구성을 실현시킨다. 따라서 아파트 현실에 맞지 않는 규정은 개정해나가야 하겠지만, 큰 틀 안에서 직선제 도입은 매우 타당하다고 생각한다.

서울시 강서구 유태곤 주택관리팀장
“투표율 저조 감안해 한시적 통합선거구 필요”
업자선정－사업자 선정지침은 공개경쟁입찰제를 통해 투명·공정성을 확보케 해 공동주택 관리를 진일보시켰다고 평가한다. 다만 시행상 몇 가지 문제점이 나타나고 있어 법원 판결 등을 참조해 업무의 통일성과 명확한 기준을 제시하는 등의 개정이 있어야 할 것이다.
우선 물가인상 부분을 감안해 공개경쟁입찰의 의무화를 현행 2백만원 이상이 아니라 5백만원 이상으로 축소시켜야 한다.
특히 ‘제한적 최저입찰제’ 도입이 필요하다. 현재 정부 등 공공기관은 예정가격 이하 87% 이상 가격의 응찰자 중에서 최저가격 응찰자를 낙찰시켜 물품·공사를 조달하고 있는데, 부조리 예방 등 효과가 크다.
더불어 정부 차원에서 주택관리업은 물론 공사, 용역, 물품 구입·매각 등에 있어 표준입찰공고문과 표준계약서를 마련, 보급해야 한다고 생각한다.
선거제도－공동주택 동별 대표자 등에 대한 입주민 직접선거제는 민주적이고 투명한 대표회의 운영을 위한 것으로 주민주권시대를 실현할 수 있는 바람직한 제도다. 직접선거제는 부조리의 차단과 입주민 관리참여 확대의 효과도 가져다줄 것으로 본다.
다만 동별 대표자 등의 실비성 업무추진비 등을 반영하지 않아 선거 참여 등이 저조한 것은 매우 아쉬운 점이다. 관리규약 등에 물가 수준을 감안한 합리적 금액으로 동대표 업무추진비를 명시토록 하는 방안이 필요하다고 생각한다.
특히 저조한 투표율에 따른 소모를 줄이기 위해 동대표 등 선출공고에도 불구하고 2회 이상 출마자가 없을 경우 한시적으로 ‘통합선거구제’를 운영토록 하거나 변호사 등 법률대리인이 동대표 임기를 수행토록 하는 규정도 검토해야 한다고 본다.
또한 선거 후 이의신청 기간을 현행 10일에서 대폭 늘리는 것이 필요하고, 단독 입후보시 입주자 등의 과반수 찬성요건을 완화시키는 방안도 검토해야 할 것이다.
아울러 공동주택 선관위원들에 대한 정기적인 교육 실시의 근거와 부당행위에 대한 처리방안도 명시돼야 할 것이고, 중앙선거관리위원회나 시·군·구 선관위에서 별도의 창구를 설치해 공동주택 선거제도의 정착을 돕는 방안도 검토돼야 한다.
현재 공동주택 선거절차의 몰이해에 따른 것과 투표율 저조에 대한 민원이 급증하고, 일선 지자체의 행정인력난도 가중되는 실정이어서 근본적인 대책 마련이 필요한 상황이다.
이밖에 공동주택 입주민, 주택관리업체, 기타 관계자에 대한 교육제도를 대폭 강화하는 방안도 절실하다.
대기업 임·직원들이 받는 직무교육이 연 100시간에 이른다는 점은 시사하는 바가 크다. 교육 프로그램 마련과 함께 권역별로 교육을 실시토록 하는 방안, 성과에 따라 포상하는 방안 등 교육의 효과를 높이는 방안도 연구돼야 할 것이다.

법무법인 산하 오민석 변호사
“동대표 임기는 입주민들이 자율적으로 결정해야”
업자선정－사업자 선정지침의 제정과 시행이 업체 선정의 투명성과 공정성 확보를 위한 시도였고, 실제로 고시의 시행과 더불어 업체선정의 투명성, 공정성이 일부 개선됐다는 점을 부인할 수는 없다. 반면 업체 선정의 구체적인 방법, 예컨대 최저낙찰제와 같이 공동주택 입주자들이 자율적으로 결정할 내용까지 과도하게 규제하는 측면 때문에 여러 부작용이 나타나고 있는 것도 사실이다.
작금의 상황은 사업자 선정지침을 공동주택 관리현장에서 관철시키려는 정부나 자치단체의 의지가 과도하게 작용하는 부분이 있고, 이에 대해 법원이 제동을 거는 사례가 나타나기도 한다.
정부가 나서서 구체적인 결정까지 대신 해주는 형식으로 나선다면 공동주택 관리와 관련한 입주민들의 자발적 참여와 결정권이 침해될 수 있기 때문이다.
하지만 정부가 사업자 선정지침을 만든 의도나 취지는 바람직하다고 본다. 또한 공동주택 관리현장에서 예상보다도 훨씬 빠르게 뿌리내리고 있기 때문에 이러한 상황에서 지침을 폐지하거나 대폭 개정한다면 다시금 혼란을 야기할 수밖에 없다.
이에 기존 지침의 뼈대는 유지하되 일부 미비점들을 보완하는 방향으로 나아가야 하고, 다양한 의견수렴을 바탕으로 관계 전문가나 현장 실무자들의 참여를 통해 제도 개선이 있어야 한다.
선거제도－직선제를 도입하고 선관위를 필수기관으로 규정하는 등 선거제도에 대한 틀을 바꾸는 문제와 일부 동대표들의 전횡과 부정, 비리 차단과는 크게 상관관계가 있다고 보지 않는다.
공동주택 입주민들의 의식수준이나 민주화에 대한 학습경험에 비춰 보다 본질적인 문제는 공동주택 관리에 관한 입주자들의 무관심과 참여의식 부족이지 선거제도를 개선한다고 부정과 비리가 차단되는 효과를 기대하기는 무리다.
실제로 선거절차를 개선하고 입주자들의 참여기회를 보다 폭넓게 보장한다고 해 입주자들이 공동주택 관리에 더 많은 관심을 갖고 출마하지는 않고 있다.
정부는 동대표 등이 좀더 수월하게 업무내용을 숙지하고 능숙하게 수행할 수 있도록 지원하고, 우수한 동대표나 아파트에는 아낌없는 격려를 하면서 모범사례를 전파하는 등의 방법으로 접근하는 것이 훨씬 효율적이다.
직선제 도입으로 혼란과 분열, 분쟁이 야기될 수 있다는 지적도 일부 일리가 있지만, 이는 제도 도입초기에 나타나는 적응문제라고 보인다.
대표회장과 감사가 갖는 역할의 중대성에 비춰 입주민들이 알지도 못하는 상황에서 회장, 감사가 선출돼 왔던 관행보다는 직선제가 훨씬 바람직하다. 다만 동대표의 결격사유라던가 임기제한 등은 정부에서 일정 권고기준을 만들고 각 공동주택에서 실정에 맞게 자율적으로 결정토록 하는 것이 올바르다.
정부 시간이 소요되고 절차가 복잡해지더라도 이해당사자 및 전문가들의 의견을 좀 더 폭넓게 수렴하면서 장기적인 관점에서 제도를 개선해 나가길 바란다.