“아파트 관리·운영 감사 위해 ‘감사관리공단’ 설립해야”

최근 감사원과 (사)한국감사협회가 한국내부통제학회에 연구를 의뢰, 아파트 관리·운영 전반 등을 감사하는 기관 설립을 추진하고 있어 관심을 모으고 있다.
한국내부통제학회는 연구를 통해 가칭 ‘감사관리공단’을 설립, 아파트 내 각종 공사의 부실공사를 예방하고, 관리비가 투명하게 집행될 수 있도록 아파트 관리·운영 감사를 맡도록 한다면 효율적인 아파트 관리가 가능하다는 결과를 도출, 최근 감사원에 보고서를 제출했다.
한국내부통제학회는 ‘감사관리공단’의 업무범위에 아파트 관리·운영에 대한 감사 외에 아파트 입주민, 관리주체에 대한 지원업무도 가능토록 했다.
감사원은 이 연구결과를 바탕으로 ‘감사관리공단’ 설립을 포함한 아파트 관리업무에 대한 감사방안을 마련, 조만간 발표할 계획이다.
이에 이번 연구를 주관한 한국내부통제학회 이병철 회장(경기대 회계세무학과 교수·경영학 박사)을 만나 ‘감사관리공단’ 설립의 필요성과 그 근거를 들어 봤다.

감사원 발주의 연구를 통해 아파트 관리·운영을 감사하기 위한 가칭 ‘감사관리공단’ 설립이 필요하다는 결론을 도출했는데, 이 연구의 목적과 취지는 무엇인지.
언급된 연구결과는 지난해 감사원이 발주로 한국내부통제학회가 발표한 ‘준공공부문에 대한 외부감사 강화방안의 용역보고서’의 내용이다.
연구에 착수할 당시의 목표는 재건축·재개발 등 아파트 정비사업의 감사강화였으나 연구를 진행하면서 아파트 관리의 투명·공정성 제고가 무엇보다 시급하다는 판단을 내리게 됐다.
아파트 관리업무는 현재의 입주민뿐만 아니라 잠재적인 미래 입주민들에게까지 영향을 미치는 공익적인 업무다. 지금까지 정부는 주택법 등의 규정을 강화, 아파트 관리업무의 공정성과 투명성을 제고하고자 노력을 기울여 왔으나 기대와는 달리 현장에서는 갈등·부정이 끊이지 않고 있는 실정이다.
아파트 관리의 자율성을 적극 보장하면서 관리업무 진행과정에 관한 상시 모니터링체계를 통해 투명·공정성을 담보하고, 문제가 발생할 경우 ‘감사관리공단’에서 감사를 실시해 그 결과를 공개하도록 하는 방안, 공정하게 관리·운영되고 있는 아파트를 인증하는 방안 등이 검토될 것이다.

아파트 관리·운영상 나타나고 있는 비리·부정의 심각성을 지적했는데.
각종 사건의 수사결과와 사례를 중심으로 문제점을 파악한 결과 현재까지 드러난 문제뿐만 아니라, 다양한 위험성이 잠재돼 있다는 우려를 갖게 됐다. 또 상당수 아파트 관리현장 인터뷰를 진행했는데, 관계자들 대부분 다양한 비리·부정의 가능성을 언급하고 있었다.
가장 큰 문제는 현재 주택법령 체계하에서는 동별 대표자들의 권한 남용을 통제하기 어렵다는 것이다.
동대표는 각종 수입·지출을 위한 의사결정 과정에서 다양한 위험에 노출돼 있다.
이에 ‘감사관리공단’ 등 제3의 외부기관이 이러한 부정이나 비리의 위험성으로부터 입주민뿐만 아니라 동대표를 보호, 아파트가 올바른 의사결정을 통해 효율·효과적으로 운영·관리될 수 있도록 지원하는 외부 지원이 절실하다고 생각한다.

공단이 추진할 업무범위와 내용을 어떻게 구상했는지.
연구를 통해 공단으로 하여금 아파트 관리과정 전반에 대한 상시적 모니터링을 실시, 모범적으로 운영되고 있는 아파트에 대한 인증등급을 부여하고 입주자대표회의 구성원 및 관리직원에 대한 교육 등 지원하며 아파트 관리에 필요한 각종 정보의 제공, 각종 민원에 대한 감사 등을 수행토록 제안했다.
예를 든다면 단지 내 공사가 계획돼 있을 경우 공단 전문가를 파견, 공사의 타당성을 검토케 하면서 공사비의 적정성 분석, 입찰과정 입회, 계약서 내용의 공정성 검토, 공사 감리 및 준공검사 등의 업무를 수행케 하는 것이다.
서울지역 1800세대 규모의 아파트 유지보수 공사를 샘플링한 결과, 6억원 규모의 보수공사에 단계별로 해당 전문가를 투입, 공사의 타당성 검토에서부터 준공검사에 이르기까지의 수수료는 최대 6백만원(6억원의 1%) 정도로 금액이 산출돼 아파트의 비용부담은 크지 않은 편이다.
아파트 관리현장에서도 공정·투명한 절차를 통해 부실공사를 예방할 수 있다면 6억원 규모 공사비 대비 6백만원 정도의 비용부담은 괜찮다는 긍정적 반응이 나왔다.
수수료 부담은 공사 종류나 기간에 따라 1% 이하도 충분히 가능하고, 정부의 지원이 있다면 입주민들의 부담은 훨씬 낮아질 것이다.

아파트 수를 감안한다면 전문가 등 인력수급이 원활해야 할 것으로 보이는데 구체적인 방안은 수립됐는지. 그리고 입주민을 대상으로 한 지원사업 계획은 없는지.
공단은 이사회 및 8개 광역시·도별 지부로 구성토록 했고, 공단 내에 건축과 토목, 회계, 직무감찰 등 다양한 전문가를 배치토록 제안했다.
전국 아파트가 상당하지만, 모든 아파트를 매일 모니터링하지는 않으므로 인력수급 문제는 없을 것으로 본다.
연구진들은 아파트 관리의 공공성과 중요성을 감안, 공단 운영계획에 이같은 위탁감사 외에 동대표, 관리직원 등에 대한 교육과 자문, 아파트 관리 정보제공 등의 공익사업도 포함시켰다.

주택법 시행령을 통해 아파트의 외부 회계감사가 가능한데, 공단 기능이 이와 중복되는 것은 아닌지.
공단이 실시하는 감사는 회계법인의 결산 재무감사가 아니라 감사원의 직무감찰과 유사한 운영감사(Operational Audit)다. 운영감사는 결과보다는 과정에 포인트를 둔다.
회계법인의 회계감사는 결산서를 중심으로 하는 재무회계다. 재무회계 수치가 정확하게 산출되었는지 추적·확인한다는 점에서 공단 업무와 회계법인 감사업무가 동일하다고 볼 수 있지만, 현실적으로 회계법인에 대해 모든 감사업무를 맡기는 것에는 무리가 따를 것이다.
더군다나 사실상 위임인인 동대표와 수임인인 회계법인간 관계, 아파트 시장을 놓고 벌일 회계법인간 경쟁구도 등을 고려한다면 회계법인의 감사도 적절했는지 다시 재검해 볼 필요성이 제기될 수 있을 것이다.

아파트 관리업무의 공공성을 강조했는데, 구체적으로 설명한다면.
아파트 관리는 사적자치가 원칙이지만 수익을 목적으로 관리업무가 진행되지 않는다는 점에서 공익적 성격이 매우 강하다.
현재 지방자치단체는 아파트 관리와 관련해 각종의 승인과 인·허가권을 가진 기관이다. 따라서 인·허가권을 가진 지자체가 아파트를 감시한다는 것은 모순이다. 내부통제학 관점에서 바라본다면 집행기관과 승인, 인·허가기관, 감시기관은 분리·독립돼 있어야 공정하다.
따라서 아파트 관리업무를 모니터링하면서 감사할 독립적인 제3의 기관이 필요하다는 결론이 도출됐다.
연구를 통해 공단은 수익을 목적으로 하지 않으면서 입주민, 관리사무소, 위탁관리회사 등 어느 쪽에 치우치지 않도록 제안했다. ‘민’과 ‘관’이 공단 조직에 함께 참여토록 해야 한다.

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