- 광운대학교 이춘원 교수 -

입주자대표회의의 법적 지위와 관련해 그동안 비법인 사단으로 보는 견해, 관리단의 기관으로 보는 견해 등 다양한 견해가 공존해 왔다.

비법인 사단으로 보는 견해는, 입주자대표회의는 동대표로 구성되고 그 총회에서 구성원 과반수의 찬성으로 아파트 관리에 관한 사항을 결정하며, 그 구성원 중 회장 1인을 포함한 3인의 이사 및 1인 이상의 감사를 선출해야 하는 점에서 출발한다.

관리단의 기관으로 보는 견해는, 집합건물상의 관리단은 구분소유자의 전체를 구성원으로 하는 의미의 단체로 구분소유자의 총회에서 관리 등을 위한 의사결정기관이고, 입주자대표회의는 관리 등을 위한 집행기관의 개념으로 동대표에 의해 구성되는 단체로 집행기관에 해당한다는 데에 기인한다. 따라서 입주자대표회의는 관리단의 기관에 불과한 것으로 보는 것이 타당하다는 의견이다. 즉, 입주자대표회의는 집합건물의 관리에 관한 사항을 시행하는 등의 관리권한만을 가진 단체이므로 원칙적으로 구분소유자에게 고유하게 귀속하는 공용부분 등의 불법점유자에 대한 방해배제청구 등의 권리를 관리단과는 달리 재판상 행사할 수 없다.

입주민 단체의 기관으로 보는 견해는 입주자대표회의가 입주민 단체의 집행기관·대표기관에 불과하다는 것이다. 즉, 공동주택에 있어서 입주민 전원으로 구성되는 입주민 단체가 실질적으로 활동하지 않더라도 법적으로는 입주민 단체의 존재를 인정해야 하는 바, 이러한 입주민 단체가 법인이 아닌 사단이고, 입주자대표회의는 입주민 단체의 집행기관·대표기관에 불과하므로 입주자대표회의의 법적성격은 비법인 사단은 아니라는 견해다.

주택법의 취지는 공동주택 관리에 대한 의사결정을 입주민 단체의 총회에서 결정토록 할 시 공동주택 관리가 원활히 이뤄질 수 없는 점을 고려, 공동주택의 적절한 관리 내지 대표자 원리에 따라 입주자대표회의에 공동주택 관리에 관한 의사결정 권한을 주는 것으로 규정한 것이다. 따라서 공동주택에 있어서 입주민 단체는 비법인 사단으로 봐야 하며, 입주자대표회의는 입주민 단체의 대표기관으로 보는 것이 법리적으로 적합하다고 생각된다.

지금까지 대다수의 문헌이 입주자대표회의와 관리단을 동일선상에서 비교해 왔다. 공동주택 중 특별한 이유로 관리단이 입주자대표회의와 별도로 구성돼 있는 것이 아닌 한 집합건물법상의 관리단과 입주자대표회의는 동일한 것으로 봐야 한다는 견해 등이 그것이다. 이러한 견해는 입주자대표회의는 공법상의 표현이고, 사법상으로는 관념적 단체인 관리단의 구체적 실현 형태로 보고 있다. 그러나 집합건물법상의 관리단에 대응하는 것은 입주민 단체이며, 관리인에 대응하는 것이 동별 대표자다. 나아가 주택법은 공동주택 중 일정 규모 이상의 공동주택에 대해서는 회의체 대표기관으로서 입주자대표회의를 규정하고 있다고 보는 것이 합리적이라고 생각된다.

대다수 아파트 단지에서는 입주자대표회의 구성원들이 헌신적으로 입주민을 위해 봉사하고 있으나, 일부 아파트에서는 입주자대표회의 비리가 자주 발생하고 있다. 이러한 비리를 초래하는 원인은 아파트를 주거공간이 아니라 투자수단으로 생각하는 경향, 입주민들의 관리에 대한 무관심 등 여러 가지가 있으나, 주택법령 등에서 관리주체로 입주자대표회의를 규정하지 않은 점도 그 원인으로 볼 수 있다.

즉 주택법령 등에서 입주자대표회의를 중심으로 공동주택의 관리 방법을 결정하도록 규정하고 있으며, 다수설 및 판례는 입주자대표회의의 성격을 단체로 봐, 입주민 대표가 아닌 입주민을 관리에서 소외시키는 것도 입주자대표회의의 전횡이 초래되기도 한다. 또한 주택법령 등에서는 공동주택은 입주민 재산이므로 입주민 스스로 규약을 만들어서 자율적 관리해야 함을 강조하면서 감독을 게을리 한 것도 비리의 원인으로 제시된다.

이러한 비리에 대한 대책으로서 공동주택 관리를 더 이상 자율이라는 미명으로 규약에만 맡기지 말고 주요 주체간 업무한계의 명확성 설정, 분쟁사항에 대한 처리방침과 위반시 처벌조항 등을 법령으로 규정해야 한다. 그 외에도 공동주택 관리문제를 해결하기 위해 위탁관리수수료를 적정화하고, 주택관리업체 선정기준을 도입하며, 도급형식으로 계약방식을 변경시키고, 잡수입의 관리방법을 개선해야 하며, 관리비 예산제도, 공인회계사에 의한 회계감사 의무화, 감독기능의 강화 등 여러 가지 방안을 모색해야 한다.

오늘날은 과거와 달리 IT기술의 발달로 입주자가 직접 공동주택 관리에 참여하는 것이 불가능하지만은 않다. 다만 입주자가 공동주택 관리에 관한 의사를 전달하기 위해서는 공동주택 관리에 관한 정보를 정확히 알 수 있어야 할 것이다. 이를 위해서는 지자체는 물론이고, 중앙정부에도 공동주택 관리를 전담하는 기관을 신설할 필요성이 있다.

아울러 정부도 지금부터는 건설보다도 관리에 치중할 때다. 공동주택 관리는 국민의 주거편익증진을 위한 공익사업으로 어설픈 효율논리 보다는 전향적이고 획기적인 시각을 갖고 대해야 한다.

무엇보다 공동주택 관리를 둘러싼 각 주체간 신뢰회복이 중요하다.