“주민감사청구제도 등 도입해 투명성 확보해야”

- 경기도 행정심판위원회 김봉채 심의관 -

우리나라는 1980년대에 들어와 공동주택이 일반화되고, 종래의 민법 제215조 규정만으로 구분소유관계를 규율하기 어렵게 되자 이를 위해 ‘집합건물소유 및 관리에 관한 법률’(이하 집합건물법)이 제정됐고, 같은 맥락에서 ‘주택법’이 제정돼 규율되고 있으나, 관리와 관련해 많은 문제가 야기되고 있다.

관리단은 집건법 제23조에서 집합건물과 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 해 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 자연적으로 성립하는 것으로 한다.

이에 대해 입주자대표회의는 주택법상 입주자들이 공동주택의 관리를 위해 동별 세대수에 비례해 공동주택 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자로 구성된다. 그런데 양자의 관계가 정립되지 않아 이론·실무적으로 많은 혼란을 야기되고 있는 것이 작금의 현실이다.

관리단의 법적지위에 대해 조합설, 권리능력이 없는 사단설, 조합과 권리능력 없는 사단성을 동시에 갖는다는 겸유설이 있으나 겸유설은 관리단의 지위를 불안하게 한다는 점에서 채택될 수 없다. 관리단이 규약을 가지고 있고, 의사결정기관 및 집행기관인 대표자를 두는 등 조직을 갖추고 자치적 관리를 시작한 이상 구분소유 건물의 관리에 관란 권한 및 책임은 동 관리단에 귀속된다는 점에서 권리능력 없는 사단으로 파악하는 것이 타당하다.

집합건물상 관리단의 성질을 갖는 입주자 등은 입주자대표회의를 구성해 관리주체를 결정하고, 주택법상 관리업무를 일정한 규모나 설비를 갖춘 공동주택의 경우에는 공동주택 공공성으로 전문적·기술력을 갖춘 관리주체를 통해 관리를 집행하고, 입주자대표회의는 공동주택 관리주체를 견제 또는 감독하도록 하고 있다.

즉 주택법은 관리단 업무인 공동주택 관리에 관한 집행업무를 관리주체가 하도록 하고, 입주자대표회의는 이를 견제 또는 감독하도록 하고 있다고 판단된다. 결국 입주자대표회의는 관리단 그 자체는 아니고, 관리단의 집행기관이 아닌 공동주택의 관리에 관한 의결기관이다. 문제는 입주자대표회의와 관리주체를 위와 같이 파악하는 경우에도 입주자대표회의가 관리주체를 선정하는 데 있어서 많은 사회적 문제가 야기되고 있고, 입주자 대표가 신의성실의 원칙에 반하는 행위를 해도 임기동안 통제할 방법이 마련되지 않고 있다는 점이다.

이러한 행위를 통제할 수 있는 방법이 입법적으로 보완돼야 한다고 생각된다. 비리 입주자 대표에 대한 주민감사청구제도와 같은 것 등을 통한 통제수단을 강구해 투명성을 확보해야 한다.

집합건물법상 관리단으로 운영되는 경우 의결정족수가 엄격해 신속하게 관리업무를 수행할 수 없는 관계로 고안된 의사결정기관인 것이고, ‘대표권’ 때문에 고안된 기관은 아니다.

공동주택 관련 법령에 입주자대표회의가 대외적으로 전체 공동주택을 대표한다든가 하는 규정이 없고, 대내적인 관리와 관련된 규정만을 두고 있다는 사실이 이를 반증한다.

주택법 시행령 제51조 제1항 입주자대표회의 의결사항과 제55조 관리주체의 업무를 검토해 볼 때 관리단의 관리인과는 달리 입주자대표회의는 대외적으로 대표권을 행사할 수 없다.

또 주택법에서 입주자대표회의도 하자보수를 청구할 수 있다고 규정하고 있어 하자보수 청구는 할 수 있으나 하자로 구분소유자가 손해를 입은 경우 손해배상 청구는 인정되지 않는다. 따라서 대외적 대표권이 있다는 설은 문제가 있다.

그러나 현실적으로 집합건물법 부칙 제6조를 준용해 구분소유자의 기본적인 권리를 해하지 않는 범위 내에서 공동주택의 대외적 대표권은 있다고 해석하는 것이 타당하지 않을까 생각된다.

주택법상 입주자대표회의와 관리주체를 모두 공동주택의 관리단의 기관(의사결정기관과 집행기관)으로 파악했다. 이 경우 입주자 대표(동별 대표자)는 입주자 등(집합건물 관리단)으로부터 선거로 선출, 입주자대표회의를 구성해 주택법령에서 정한 관리에 관한 사항, 관리에 관한 예산승인 등을 의결하고, 이를 통해 집행기관인 관리주체를 견제하고 감독한다.

입주자 대표기관의 대표기관성의 문제는 입주자대표회의가 대외적으로 대표권이 있는가의 문제로 귀결되는 바, 집건법과 주택법령을 종합해서 판단해 볼 때 입주자대표회의의 권한은 대체로 주택법과 공동주택 관리규약에 정해져 있고, 집건법은 부칙 제6조에서 ‘집합주택의 관리법과 기준에 관한 주택법의 특별한 규정은 그것이 이 법에 저촉해 구분소유자의 기본적인 권리를 해하지 않는 한 효력이 있다’고 규정하고 있으므로 구분소유자의 이해관계가 있는 것에 대한 대표권은 없다.

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