- 한국부동산교육원 홍용석 연구원장 -

지난 7월 개정된 주택법 시행령에 포함된 주택관리 관련규정, 같은 날 고시한 사업자 선정지침, 최근 개정된 공동주택 관리규약준칙 등의 내용에 대해 관련 단체 상호간에 논쟁이 치열하다.

그 논쟁의 핵심에는 첫째, 집합건물의 일종인 공동주택은 사유재산이고 당해 공동주택의 관리업무에 관한 권리·의무의 궁극적인 귀속주체는 입주자 또는 입주자대표회의다. 이들은 공동주택의 구분소유권자 또는 관리의 자치단체로서 관리에 관한 최종적인 책임을 지는 주체다.

그러나 개정 주택법 시행령에서는 입주자대표회의의 구성원인 동별 대표자의 임기제한, 일정 세대수 이상의 공동주택 단지 입주자대표회장 및 감사의 직접 선출, 관리업무의 용역계약 및 집행 모두를 자치관리이든 위탁관리이든 관리사무소장이 하도록 규정하고 있다.

둘째, 주택관리업자 및 사업자 선정지침은 계약자유의 원칙을 무시한 행정부의 고시라는 점이다. 이 지침에서는 특히 자치관리든 위탁관리든 이를 불문하고 관리사무소장만을 관리주체로 해 용역 또는 공사업자를 선정토록 하고 있고, 주택관리업자의 선정은 선정지침 제11조의 위탁관리 수수료만을 기준으로 한 최저낙찰제로 낙찰자 선정 방식으로 채택하고 있다는 점이다.

이처럼 국토해양부에서 공동주택 관리에 대한 공적개입은 공동주택 입주민 다수를 위한 것이므로 공공성이 있다는 데 그 논거가 있는 것 같고, 공동주택 구분소유권은 사유재산권이고 사유재산권은 궁극적으로 소유권자가 지켜야 한다는 사법상의 사적자치 원리에 논거를 두고 있는 듯하다.

주택법령이 입주자대표회의, 주택관리사, 주택관리업자 등 조직화된 행정으로 포착하더라도 이들에게 결코 공법적 위상을 부여한 것은 아니다. 주택법령의 규정에 의해 입주자대표회의, 주택관리사, 주택관리업자 상호간 또는 입주자들 사이에 다툼이 있어도 행정청이 개입할 여지가 없다. 당연히 사법적으로만 활동할 수 있기 때문이다. 따라서 이와 관련된 재판관할의 경우도 현행 행정소송법상 행정법원에 의하지 않고 민사재판에서 다뤄진다.

이러한 이유 등으로 인해 사법관계에 대한 행정의 공법적 규제 여부와 경향은 사적 자치에 가능한 한 범위 내에서 위임하고 있다.

일반적으로 주택법은 민법의 특별법인 집합건물법에 우선 적용되고, 집합건물 관리에 관해서는 주택법이 적용되는 것이므로 집합건물법은 사문화된 법이라고 생각하는 경향이 많은 것 같다. 집합건물법은 사법이고, 주택법은 공법이므로 공법우선의 원칙에 의해 주택법이 우선 적용된다는 것이다.

따라서 주택법이 있는 한 집합건물법은 적용될 여지가 없다는 일반적 인식이 있는 것 같다. 이러한 근거법의 오해가 작금의 주택법 시행령의 개정령을 만들어 수많은 문제점을 야기하고 있다. 양 법률과의 관계에 대해서 명확히 할 필요가 있다.

또한 주택관리업체는 관리소장의 고의·과실에 대한 1차적인 책임을 져야 하고, 관리소장에게 구상권을 행사할 수 있어야 한다. 따라서 공동주택 관리업체의 책임능력을 보완하거나 향상하기 위한 방법으로는 주택관리업자단체를 설립할 수 있는 근거를 주택법에 명문화할 필요가 있으며 공제사업을 할 수 있도록 주택법을 개정해야 한다.

이렇게 함으로써 공동주택 관리 사업자의 단체 설립으로 관리업을 하고자 하는 자는 협회에 가입하도록 해 영세한 각 사업자가 낮은 수익률 등을 이유로 실천하지 못했던 전문성 제고를 위한 시스템 및 프로그램 개발, 관리업체 직원들의 업무능력 향상을 위한 교육 문제 등을 해결할 수 있고, 각종 사고 배상에 대한 입주민의 불안을 공제사업을 통해 협회에서 책임을 지도록 함으로써 많은 문제점을 해결할 수 있을 것이다.

공동주택 관리에 관한 의결주체인 입주자대표회의와 그 관리의 집행주체인 관리소장 또는 주택관리업자는 사적관계의 행정상 규제를 받는 주체다.

특히 입주자대표회의는 구성신고만 시장·군수·구청장에게 하는 공동주택의 구분소유자 단체다. 이러한 사적영역의 단체에게 주택법령에 의해 그 임원의 자격, 임기, 업무의 범위 등을 제한하고 있는 것은 구분소유권자의 기본권을 침해한 것으로써 그 효력이 없게 돼 이러한 규정은 법적효용이 없게 될 수 있다.

따라서 이러한 제규정에 처분성을 인정하기 위해서는 그 구성과 관리규약에 인가제를 도입하고, 그 단체의 구성임원의 변경 또는 관리규약의 변경이 있을 경우에는 행정청의 승인제도를 도입해 이 규정의 실효성을 높이고, 대표회의를 법정단체화 시켜 당사자 적격을 부여하는 것이 합리적이라 본다.

또한 주택관리업자나 주택관리소장은 공동주택 관리업무의 수임자이고, 주택관리업자에 소속된 주택관리업자에 소속된 주택관리소장은 주택관리업체의 상업사용인이다.

수임인의 지위는 위임자의 위임내용에 한해 그 업무를 집행할 수 있는 것이고, 상업사용인의 지위는 고용계약의 당사자로서 상인인 주택관리업체에게 사전승인을 받거나 권한행사를 대행할 수 있는 행위가 없다면 관리업무를 집행할 수가 없다. 따라서 각종 용역계약 체결시 관리소장 명의로 계약을 체결할 수 있도록 한 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’의 내용은 하루 빨리 개정돼야 할 것이다.

주택관리업자 선정의 최저가 낙찰제도도 건전하고 전문성 있는 관리와 관리업체의 경영의 효율화 및 양질의 관리서비스를 위해 이를 폐지하고, 위탁계약의 적격심사제를 도입하는 것이 바람직하다고 생각된다.

한편 관리의 삼두 마차인 입주자대표회의, 주택관리업자, 주택관리사 모두 법정단체화하고 공제사업을 할 수 있도록 해 서로 균형과 상호협력에 의해 선진화된 공동주택 관리를 실현시켰으면 한다.