- 동우씨엠(주) 조만현 대표이사 -

공동주택 관리현황 및 문제점 가운데 법제도의 문제점에는 우선 관리사무소를 중심으로 동대표간 또는 동대표와 입주민간의 갈등과 분쟁, 소송이 남발하고 있으나, 공동주택 관리와 관련된 법령의 통일성 결여 및 제도의 미완성으로 수많은 민원과 분쟁을 발생시키는 점이다.

또한 국토해양부 고시 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’ 시행으로 사업자에 대한 평가문제(최저가), 덤핑입찰, 아파트 관리 서비스의 부실관리 초래 등 최저낙찰제도에 따른 혼란과 문제도 지나칠 수 없이 중요한 과제다.

아울러 ▲주거용 오피스텔, 주상복합건물, 도시형생활주택 등 다양한 주거형태에 대한 포괄적인 관리기준 필요 ▲공동체문화 활성화를 위한 물리적공간 및 재원 조달방법 등 지원에 대한 관계법령의 미비 ▲주택법과 집건법상 구분소유권자, 관리단의 지위 및 관리주체의 정의 이원화 등의 문제점도 있다.

이와 함께 행정기관·민간기구의 문제도 꼽을 수 있다. 국토해양부의 공동주택관리 관련 업무 행정인력은 3~4명으로 건설관련 업무의 하나로 주택관리 업무를 겸하고 있어 전국 아파트의 주택관리를 관할하는 인력으로는 부족하고, 지자체 역시 주택건설 및 공급에 대한 업무에 있어 잦은 인사이동으로 인해 전문성이 결여됐으며, 아파트 관련 분쟁 해결을 위해 지자체 산하 ‘공동주택 관리 분쟁조정위원회’ 등의 구성이 법적으로 돼 있으나 구성과 역할이 제대로 이뤄지지 않아 법원의 소송을 통해 해결하고자 함으로써 시간적·경제적 손실이 막대하다.

특히 공동주택 관리의 핵심인 입주자대표회의와 관리주체의 문제점으로는, 먼저 입주자대표회의는 공동주택 관리의 의결기구로서 역할을 수행하기 위한 전문성이 부족하고, 법에서 정한 의결과 집행의 분리가 제대로 이뤄지지 않으며 부녀회 등 자생단체에 대한 단지 내 복지문제와 살기좋은 아파트 만들기 주체로서 역할과 지원문제도 있다.

관리주체는 주택관리사의 자질(전문지식과 사명감) 및 교육, 처우에 대한 문제, 관리소장의 리더십 문제로 대표회의의 하부조직으로 전략, 공제조합제도 미비 등이 있다.

공동주택 관리를 선진화하기 위해서는 공동주택 관리와 관련된 법령은 주택법을 비롯해 건축법, 임대주택법, 집건법, 시설물의 안전에 관한 특별법, 민법, 노동법, 소방기본법 등 아우르는 법률의 제정이 반드시 필요하다.

또한 주택관리법에 ▲총치, 용어정의, 적용대상 ▲주택의 전담기구(설립 및 운영, 업무 등에 관한 규정) ▲주택의 전문관리 ▲주민권리와 커뮤니티 활성화 ▲주택관리 감독과 지원 등이 포함돼야 한다.

아울러 입주자·주민조직·주택관리사·주택관리전문회사·정부·지자체간 네트워크를 구축하고 각각의 인프라가 제기능을 할 수 있도록 지원하는 기구가 필요하다.

이 기구를 통해 통합적 차원에서 공동주택 관리 문제에 전략적으로 대응해야 하고, 지속가능한 유지관리 기술 도입과 정보 네트워크 관리를 지원해야 하며, 공동주택 관리에 관한 장·단기적 계획을 수립하고 인적자원관리, 분쟁조정, 감시·감독, 커뮤니티 증진해야 한다.

이와 함께 공동주택 관리 선진화를 위해 주택관리사의 경력 및 실무능력에 대한 심사기능을 강화하고 주택관리사보의 인턴쉽 제도를 도입하는 등 주택관리사 자격제도를 개선 및 주택관리업을 전문화해야 한다.

이를 위해 △대학의 전공학과 설치를 통한 전문인력 양성 △주택관리사의 근무환경 및 처우개선 △주택관리 전문회사 인증제도의 도입 △주택관리업의 등록기준 강화 △주택관리 전문회사의 수익모델 개선 △업체, 학계간 관리기법 개발 및 공동연구 등을 제안한다.

또한 지난 7월 6일 시행에 들어간 사업자 선정지침에 따른 문제를 해결하기 위해 위탁관리 수수료 표준가격에 대한 정부 또는 지자체의 고시가 필요하고 입찰가격외에 회사의 신인도, 본사 지원능력(기술, 서비스), 관리수행 능력 등이 PQ심사기준에 의거 고려돼야 하며 적격심사에 의한 입찰방법을 적용해야 한다.

아울러 위탁관리방식을 형식적 위탁관리에서 실질적 위탁관리로 발전·성장하기 위해서는 ‘도급관리계약’으로 전환해야 하고, 사고 발생에 대비해 입주자의 재산을 보호하기 위한 관리비 보증장치 등도 마련돼야 한다.