지난 7월 6일 공포·시행된 주택법 시행령·규칙과 주택관리업자 및 사업자 선정 지침, 지난 9월 개정된 ‘공동주택 관리규약준칙’ 등으로 기존의 관행이나 부정·비리를 사전에 차단시킬 수 있는 토대가 마련됐다는 평가가 나오고 있다.
하지만 상당수 관리소장, 입주민들이 개정 법령과 관리규약준칙 등을 정확히 이해하지 못하고 있고, 이에 따른 혼란을 겪고 있는 상황이다.
이러한 가운데 서울시는 최근 공동주택 관리·운영 관련 혼란을 줄이고 업무에 참고할 수 있도록 관리주체나 입주민들이 자주 제기했던 민원을 바탕으로 ‘서울시 공동주택 관리규약준칙 Q&A’를 제작, 시 주택본부 홈페이지(housing.seoul.go.kr)에 게재했다.
이에 ‘서울시 공동주택 관리규약준칙 Q&A’의 주요항목을 발췌해 본다.

▶ 동별 대표자가 주택법 시행령 개정 전(2010년 7월 6일 이전)에 규약상 임기규정에 의거 한 차례 중임을 한 경우 향후 동별 대표자가 될 수 있는지.
기존의 규약에 의거 2년 중임을 한 경우에 임기 제한을 받지 않는다. 따라서 주택법 시행령 공포일인 2010년 7월 6일 이후 선출공고해 선출되는 동별 대표자부터 적용되는 바 앞으로 동별 대표자가 될 수 있다.

▶ 분양아파트 외 분양·임대 혼합단지도 오는 6일까지 관리규약을 개정해야 하는지.
혼합단지 관리 관련 주택법령 등이 개정되고, 서울시 분양·임대혼합 단지 공동주택 관리규약이 제정되기 전까지 규약 재정을 유예시킬 수 있다(국토부와 협의중).

▶ 기존에는 각 아파트에서 관리비 등의 지출을 정산제로 했는데 앞으로는 무조건 예산제로 해야 하는지.
주택법 시행령 제55조의2에 의하면 관리주체는 다음 회계연도에 관리비 등의 사업계획 및 예산안을 매 회계연도 개선 1개월 전까지 입주자대표회의에 제출해 승인 받도록 돼 있다. 따라서 예산은 반드시 편성해야 하고 지출은 정산제로 시행하면 된다.

▶ 동별 대표자의 선출기준이 엄격하게 바뀌었는데 결격사유를 확인할 수 있는 방법은.
후보자 본인으로 하여금 범죄경력조회서를 경찰서에 의뢰해 직접 제출케 하거나 제출하지 않는 후보자에 대해 선거관리위원회에서 경찰서에 직접 요청 확인하면 된다.

▶ 서울시 준칙 제33조의3 공동체활성화단체의 사업비를 잡수입의 40%(예시) 이내로 했는데 준칙 제59조 제2항에 잡수입은 예비비를 책정하고 나머지는 장기수선충당금으로 적립한다는 의미는.
잡수입 처리방법은 다음과 같이 해석할 수 있다.
A: 잡수입 1천만원 발생(예산)
B: 예비비 50만원 책정 (2% 이내)
C: 활성화사업을 40%(예시) 내에서 집행 4백만원
D: 기타사업비로 집행 2백만원(예시)
E: 잔액 3백50만원은 장기수선충당금편입

▶ 동별 대표자 후보가 계속해서 나오지 않아 입대의 구성이 어려운 경우 어떻게 해야 하나.
주택법 시행령 제50조 제1항에 따라 선거구를 2개동 이상으로 묶거나 통로나 층별로 구획해 동별 대표자를 선출할 수 있다.

▶ 선거인 명부 작성시 실제 거주자인지, 투표자격이 있는지 여부를 확인할 수 있는 방법은.
관리사무소에서 보관하고 있는 입주자 명부를 토대로 선거인 명부를 작성하고, 소유자와 사용자가 공동 거주하고 있는 경우에는 누가 투표에 참여할 것인지 확인한 후 명부를 작성하면 된다.

▶ 입찰가격과 입찰가격 산출내역서의 금액이 다른 경우 또는 입찰가격이 ‘0원’인 경우 입찰이 유효한지.
주택관리업자를 경쟁입찰로 선정할 때에 입찰가격은 주택관리업 및 사업자 선정지침에 따라 위탁관리수수료를 말하는 것이다.
참고로 공동주택 관리기구의 인건비는 대표회의에서 예산으로 정하는 것이므로 입찰가격에서 제외해야 한다.
입찰가격은 주택관리업자가 제시하는 입찰가격과 산출내역서상의 총계금액이 다른 경우와 입찰가격을 0원으로 제출한 자의 입찰은 주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표3 제3호에 따라 입찰이 무효이다.

▶ 관리규약에 따른 동별 대표자 결격사유 및 해임사유에 해당되지 않는 자를 입주자 과반수의 찬성으로 해임할 수 있는지.
주택법 시행령 제50조 제4항 각 호에 따른 결격사유에 해당되는 사람은 동별 대표자가 될 수 없으며 그 자격 또한 상실된다. 그러나 동법 시행령 제57조 제1항 제3호에 따라 동별 대표자의 해임사유를 관리규약으로 정할 때에는 업무상의 위법행위에 한정해 정하는 것이므로 해임사유 없는 동별 대표자는 해임할 수 없다.

▶ 2010년 7월 6일 이전에 선출된 동별 대표자의 잔여임기인 보궐선거를 할 때에는 개정된 주택법 시행령을 적용하는 것인지, 구법을 적용하는 것인지.
7월 6일 전에 선출된 동별 대표자의 잔여임기인 보궐선거를 할 때에는 동법 시행령 제50조 제7항에 따른 동별 대표자의 임기를 적용할 수 없기 때문에 종전의 구법을 따라야 한다. 단 임원선출은 잔여임기라도 동법 시행령 제50조 제5항 및 제6항에 따라 선출해야 한다.

▶ 소유자가 다른 곳에 주민등록이 돼 있어도 그 직계존비속이 동별 대표자가 될 수 있는지.
소유자의 주민등록이 당해 공동주택에 있지 않더라도 그를 대리하는 배우자 및 직계존비속이 주택법 시행령 제50조제 3항에 해당하는 경우에는 동별 대표자의 자격이 된다(다만 피선거권을 위임한다는 위임장 첨부).

▶ 동별 대표자 및 임원의 서면사퇴와 구두사퇴의 경우 모두 사퇴에 해당하는지.
동별 대표자 등 입주자대표회의 임원 본인이 서면, 전자우편 등으로 사퇴의사를 표명한 경우와 입주자대표회의 등 공식석상에서 구두로 사퇴의사를 표명한 경우에는 사퇴한 것으로 봐야 할 것이다.
그러나 비공식석상 등 사석에서 구두로 사퇴의사를 발표한 경우에는 사퇴의 효력이 없다고 봐야 할 것이다.

▶ 통장 및 반장을 동별 대표자 선출인원의 임원으로 대표회의에서 위촉할 수 있는지.
동별 대표자는 해당 동(해당 선거구) 입주자 등의 직접선거로 선출해야 하며, 동별 대표자는 위촉하는 것이 아니다.

▶ 주택관리업자 및 사업자 선정시 담합을 방지하기 위해 예정가격에 의거 입찰자를 결정할 수 있는지.
예정가격에 의한 입찰자 결정은 불가하며, 다만 담합을 방지하기 위해 일반경쟁입찰 방법을 채택하는 것이 타당할 것이라 판단되며 입찰공고시 담합방지를 위한 장치를 마련해야 할 것이다.

▶ 관리규약의 개정안을 비상대책위원회에서 제안할 수 있는지.
주택법 시행령 제57조 제2항에 따라 관리규약의 변경(개정)은 대표회의 또는 입주자 및 사용자의 1/10 이상이 제안하고, 그 제안된 개정안을 입주자 및 사용자의 과반수가 서면동의해 결정하는 것이므로 비산대책위원회에서 제안하는 관리규약의 개정안은 효력이 없다.

▶ 공동주택의 관리와 관련한 법정 소송비용을 관리비에서 사용할 수 있는지.
주택법 제45조 제1항에 따라 공동주택의 입주자 및 사용자가 그 공동주택의 유지관리를 위해 납부하는 관리비는 체납관리비 등의 청구 및 그에 대한 대응을 위해 소요되는 민사소송비로 사용할 수 있다.
그러나 공동주택의 관리비(잡수입 포함) 및 장기수선충당금은 주택법 제45조 및 제51조에 따른 용도 외 불법행위 등에 따른 민사소송비 및 형사소송비, 벌금 등과 그에 따른 제반 경비의 목적으로 사용해서는 안된다.

▶ 동별대표자가 되기 위한 거주요건 6개월은 반드시 당해 동에서만 거주해야 하는 것인지.
동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택 단지 안에서 6개월 이상 거주해야만 하므로 당해 공동주택 단지 전체의 거주기간을 말하며, 최종적으로 당해동에 거주하고 있으면 된다.

▶ 제명된 자의 남편이 동대표 자격이 있는지.
주택법령에 제명된 자의 남편에 대한 동별 대표자의 자격을 제한하고 있지 않다.

▶ 공동주택단지의 동별 대표자가 주민등록지를 일시에 다른 곳으로 이전할 경우 동별 대표자의 자격이 상실되는지.
주택법 시행령 제50조 제3항의 규정에 당해 공동주택 단지 내에서 6개월 이상 계속 거주하고 있는 입주자로 돼 있으므로 주민등록지를 공동주택 단지 외의 다른 지역으로 이전하는 경우에는 동별 대표자의 자격이 상실된다.

▶ 입주자대표회의 운영비 사용규정을 입주자대표회의에서 제정(개정)할 수 있는지.
주택법 시행령 제58조 제3항 제8호의 입주자대표회의 운영비의 지급여부 및 그 금액은 같은 법 시행령 제57조 제1항 제5호에 따라 관리규약으로 정하는 사항이며, 관리규약에서는 그 시행을 위해 필요한 사항을 같은 법 시행령 제51조 제1항 제1호에 따라 입주자대표회의에서 제 규정으로 정하도록 규정할 수 있다.
참고로 입주자대표회의 운영비는 명예·봉사직인 입주자대표회의 구성원의 회의운영 등과 관련된 용도로 사용하는 것이다.

▶ 공동주택의 관리비 수입, 지출시 입주자대표회장의 결재를 받아야 하는지.
입주자대표회의 의결은 주택법 시행령 제51조 제1항에 따라 그 구성원 과반수의 찬성으로 하는 것이며, 지출결의서를 결재하는 행위는 관리사무소장의 집행업무에 해당하므로 입주자대표회장 등의 업무가 아니다.

▶ 공동주택 노인정의 난방비, 전기료 및 수도료를 관리비로 부담할 수 있는지.
공동주택의 노인정은 입주자 공유시설이므로 노인정의 난방비, 전기료 및 수도료는 주택법 시행령 제 51조 제1항 제2호에 따른 예산에 반영해 관리비로 부담할 수 있다.