공동주택 하자분쟁 조정·중재…민사소송과 달리 신속처리 가능

▲ 본격 가동에 들어간 하자심사위 인터넷 홈페이지(www.adc.go.kr)

국토해양부 산하 공동주택 하자심사·분쟁조정위원회(이하 ‘하자심사위’) 사무국이 본격 가동을 앞두고 있어 지루한 법정 공방 대신 신속한 조정·중재로 효과를 발휘할지 관심이 모아지고 있다.
국토부는 하자심사위의 운영 및 사무를 한국시설안전공단에 위탁하는 한편 분쟁의 조정절차에 관해 민사조정법과 민사소송법을 준용토록 한 주택법 개정 조항이 오는 6일부터 시행된다고 밝혔다.
지난달 중순 이미 국토부와 한국시설안전공단측은 하자심사위의 인터넷 홈페이지를 개설하고 사무국 인력을 확보하는 등 이에 대한 준비과정을 마쳤다고 밝힌 바 있다.
이에 따라 아파트 입주민과 사업주체가 하자심사위를 이용, 하자의 심사 및 분쟁을 조정·중재하기 위해 알아둬야 할 사항은 무엇인지, 어떠한 절차를 밟아야 하는지, 앞으로의 효과와 전망은 어떤지 구체적으로 살펴본다.

● 하자심사위 사무국 본격 가동

오는 6일부터 하자심사위의 운영·사무를 한국시설안전공단에 위탁하고 분쟁 조정·중재절차를 개선한 주택법 개정 조항이 시행된다.
이에 따라 주택법상 의무관리대상 공동주택을 포함해 20세대 이상 모든 공동주택의 입주민과 대표회의는 앞으로 한국시설안전공단이 운영하는 하자심사위 사무국을 통해 하자 심사나 분쟁의 조정·중재를 신청할 수 있게 된다.
현재 하자심사위 위원은 국토부 한만희 주택토지실장을 위원장으로 하면서 업계와 학계, 법조계 등 민간 전문가 13명, 관계 공무원 2명으로 구성됐다.
하자심사위 사무국 설치업무를 담당한 한국시설안전공단 주택평가팀 관계자는 “하자심사위 사무국의 본격 가동에 맞춰 위원 구성에 변동이 있을 수 있다.”며 “공정한 업무 진행을 위해 구체적으로 어떤 전문가를 위원으로 선임했는지 공개하기 어렵다.”고 말했다.
주택평가팀 관계자는 이어 “사무국의 본격 가동은 오는 6일부터지만 지난달 초부터 시험 가동에 들어간 상태”라며 “하자심사위를 이용하는 모든 민원인들이 만족할 수 있도록 철저히 준비하고 있다.”고 밝혔다.
하자심사위는 지난 8월 말 인터넷 홈페이지(www.adc.go.kr)를 정식 오픈했다.
하자심사위 사무국은 이 홈페이지에 분쟁조정 신청안내와 신청서 작성예시, 절차 등을 담아 아파트 입주민들과 관리주체가 관련 제도를 정확히 이해함은 물론 쉽게 이용할 수 있도록 다양한 자료를 게시할 예정이다.

● 하자심사위 분쟁처리 절차는

하자심사위의 분쟁처리 절차는 크게 8단계다.
아파트 입주민 등이 신청서를 접수(방문 또는 인터넷)하게 되면 사무국은 하자담보 책임기간 만료 여부 등 요건심사를 하게 되고 요건에 부합하지 않을 경우 신청서를 반려하게 된다.
요건에 부합하는 신청서일 경우 사무국은 피신청인에게 신청서가 접수됐다는 통지를 하게 되고 조정참석 의사통보를 통해 조정거부가 있을 경우 그 경위 등을 담아 신청인에게 조정종결 통지를 하게 된다.
조정이 진행될 경우 조정대상 시설의 조사와 검사가 진행된다. 이를 위해 사무국은 하자 분쟁 관련 사실조사와 인과관계를 규명하게 된다.
이후 사무국은 분쟁조정 전 회의를 주최해 당사자 등의 합의를 이끈다. 합의가 되면 하자심사위에 상정해 조정안을 작성하게 되지만, 합의가 불발될 경우 진단기관을 선정해 정밀한 하자진단과 감정절차를 밟아 하자심사위에 상정, 조정안 작성작업에 들어가게 된다. 이 경우 진단비용은 당사자 합의에 의해 하자심사위가 선정한다.
하자심사위의 조정안이 나오게 되면 사무국은 조정안의 수락 여부를 당사자에게 묻게 되는데 수락할 경우 조정성립 및 이행(강제집행) 단계로 마무리되며, 조정안을 거부할 경우 조정불성립 결정을 내려 조정결정이행 권고를 하게 된다.
조정불성립 결정시에는 민사소송이 가능하다. 반면 조정안 수락시에는 민사소송이 불가능해져 사실상 재판상 화해의 효력이 발생한다.
이에 대해 국토부 관계자는 “재판상 화해의 효력이 발생하면 기존 채권·채무 관계가 소멸하면서 일반 계약보다 효력이 강한 새로운 법률관계가 형성된다.”고 설명했다.

조정안 작성까지 최대 90일 소요 15일 내 수락 여부 결정·통보해야

하자심사위의 조정·중재는 신청을 받은 날부터 최대 90일(60일+1회에 한해 30일 이내 연장) 안에 완료된다. 다만 하자진단 및 감정을 신청한 사건의 경우에는 이에 필요한 기간을 조정기간에 산입하지 않으므로 주의할 필요가 있다.
특히 아파트 입주민과 사업주체가 하자 여부를 다투는 등 첨예하게 대립할 경우 소요기간은 다소 늘어날 가능성이 있다.
그러나 법원을 통한 민사소송으로 1심 판결까지 통상 2년 이상의 시간이 걸리는 점을 감안하면 하자심사위를 통한 하자처리는 매우 신속할 것이라는 예측이 나오고 있다.
이와 함께 조정안이 나왔을 경우 15일 이내에 수락 여부를 결정·통보해야 한다는 점도 유의해야 한다.
하자심사위 사무국은 당사자에게 배달증명을 통해 조정안을 발송하게 되고, 당사자들은 조정안을 수취한 날부터 15일 내에 수락 여부를 결정, 우편으로 사무국에 수락서를 발송해야 한다. 만일 별도의 통지나 수락서 발송 없이 15일이 경과하면 하자의 분쟁조정 결정은 모두 무효 처리된다.
하자심사위 분쟁조정에 필요한 비용은 주택법 시행규칙 제25조의2에 의해 당사자간 합의로 정하는 비율에 따라 당사자가 부담하게 된다. 그러나 당사자간 합의가 없을 경우 하자심사위가 부담비율을 정한다.
조정비용은 크게 4가지로, 감정·진단·시험에 소요된 비용과 증인·증거 채택에 소요된 비용, 검사·조사에 소요된 비용, 녹음·속기록·통역 등 기타 비용 등이다.
오는 6일 시행되는 주택법 제46조의4에 따라 조정비용은 예납제로 운영될 수 있는 점도 주의해야 한다. 이는 분쟁조정의 무분별한 신청을 막기 위한 것으로 하자의 심사와 조정에 필요한 진단비와는 구별된다.
국토부 관계자는 이에 대해 “입주민 등 신청인으로부터 미리 납부받는 하자심사위의 조정비용은 큰 부담이 아닌 실비 수준이 될 것”이라며 “이를 위해 별도의 국토부 장관 고시를 준비하고 있다.”고 밝혔다.

● 하자심사위의 효과와 전망은

하자심사위 제도의 가장 큰 효과는 앞서 밝힌 바와 같이 신속한 처리에 있다.
1심 판결까지 최소 2년이 소요되는 법원 소송과 달리 하자심사위의 하자심사와 분쟁조정은 전국 공동주택 하자 관련 분쟁의 신속한 처리를 도울 전망이다.
국토부 관계자는 “법원 소송을 통한 하자처리는 긴 시간이 소요돼 아파트 입주민과 사업주체 모두 피해를 입는 악순환을 반복시켰다.”며 “하자심사위의 활성화는 무분별한 기획소송의 폐단을 막는 효과도 줄 것”이라고 예상했다.
또한 하자심사위를 통한 하자처리는 관련 분야 종사자의 전문지식과 경험이 반영돼 합리적인 중재가 가능할 것이라는 전망도 나오고 있다.
한국시설안전공단 주택평가팀은 “정부 산하 기구의 특성상 공신력을 담보로 운영할 수밖에 없고 특정인이 지정하는 감정인의 감정결과에 치우치지 않는 장점이 있을 것”이라고 말했다.
더불어 아파트로부터 하자심사 및 분쟁조정 신청이 있을 경우 정부나 한국토지주택공사, SH공사 등 각 지방공사의 경우 의무적으로 조정에 응해야 한다는 점도 긍정적으로 평가되고 있다. 현재 국회에는 민간 사업주체에 대해서도 하자심사위 조정 등에 의무적으로 응하도록 하는 주택법 개정안이 상정된 상태다.
이밖에도 하자심사위에 대한 기대감은 ▲소송비용 절감 ▲입주민과 사업주체간 대립구도 완화(입주민들의 불신 해소) ▲공동주택 하자 관련 쟁점의 통일된 정리 등으로 나타나고 있다.
그러나 일부 학·연 관계자를 중심으로 관련 제도가 보완이 되지 않는다면 하자심사위의 활성화에도 공동주택 하자에 대한 불신은 더욱 깊어질 것이라는 지적도 나오고 있다.
한국건설산업연구원 두성규 연구원은 최근 ‘공동주택 관련 하자분쟁제도 개선 및 대응방안’이라는 보고서를 통해 “공동주택 하자의 구체적 판단기준을 마련하지 않고서는 그 어떤 제도도 효과를 내기 어렵다.”며 “감정인에 의존할 것이 아니라 정부 또는 정부가 인정하는 공공기관이 하자판정 의견서를 제출토록 해야 한다.”고 지적했다.
특히 두 연구원은 “하자심사위 제도에도 불구하고 소송은 여전히 가능하다.”며 “소송 제기에 앞서 반드시 조정과정을 거치도록 강제하는 ‘조정 전치주의’ 도입이 필요하다.”고 주장했다.
이와 함께 지난해 ‘아파트 하자보수 개선방안에 관한 연구’라는 학위논문을 발표한 한양대 부동산대학원 부동산금융학과 곽석태 씨는 논문에서 “특별한 사정이 없는 한 하자심사위의 조정안에 대해 모두 승복하도록 강제하는 장치가 필요하다.”며 “하자심사위는 정부 산하 기구가 아닌 별도의 상설기구로 독립시켜야 활성화될 수 있을 것”이라는 의견을 냈다.
곽씨는 이밖에도 “아파트 입주민과 사업주체 모두 하자분쟁시 하자심사위 조정을 받도록 강제하는 방안을 검토해야 한다.”는 주장도 펼쳐 눈길을 끈 바 있다.
한편 하자심사위의 사무국은 경기 군포시 금정동에 위치해 있으며, 연락처는 031-428-1833이다.

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