지난 6일 공포, 시행에 들어간 개정 주택법 시행령·규칙과 주택관리업자 및 사업자 선정지침은 앞으로의 공동주택 관리·운영에 있어 커다란 변화를 예고하고 있다.
이번 법령 개정은 공동주택 관리·운영상 나타났던 비효율적인 관행을 없애고, 부정·비리를 사전에 차단해 공동주택 관리에 있어 선진적인 제도를 도입·정착시키는 데에 목적을 뒀다는 것이 국토부의 설명이다. 하지만 주무관청인 국토부는 물론 일선 지자체, 본지 편집국에 문의전화가 빗발칠 만큼 상당수 관리소장, 입주민들이 개정 법령을 정확히 이해하지 못하고 있고, 이에 따른 큰 혼란을 겪고 있는 상황이다.
이에 국토해양부 주택건설공급과의 유권해석을 바탕으로 주택법 시행령·규칙 개정조항과 주택관리업자 등 선정지침의 이해를 돕고자 한다.

▶ 동대표 임기는 2년으로 하되 1회에 한해 중임할 수 있도록 했는데 1회 중임의 의미는 무엇인지.
임기 2년에 1회 중임은 2년 임기를 마친 뒤 한 차례 2년의 임기를 더 수행할 수 있다는 의미다. 결국 동대표의 임기는 최대 4년이다.
한 차례 중임으로 4년의 동대표 임기를 마친 자는 추후 해당 단지에서 동대표로 출마하거나 선출될 수 없다.
동대표로 활동한 뒤 몇 년 쉬고 다시 동대표로 출마해 당선돼도 마찬가지다.
결국 중임을 통한 최대 임기 4년은 연속한 4년이 아니라 합산한 4년이다.
다만 보궐선거를 통해 당선된 동대표의 경우 전임 임기를 채우는 것이므로 관리규약 등 종전 규정에 따라 임기가 적용된다.

▶ 지금까지 총 10년간 동별 대표자로 활동한 입주민이 있는데, 이 입주민은 앞으로 동대표 선거에 출마할 수 없는지.
임기제한 규정은 주택법 시행령 개정령의 공포일인 2010년 7월 6일을 기준으로 그 이후 실시되는 선거에서부터 적용된다.
따라서 지금까지의 동대표 경력은 해당 공동주택은 물론 타 단지에서의 최대 임기 4년 산정에 있어 영향을 주지 않는다.

▶ 이달 말 동대표 선거를 앞두고 현재 관리규약과 개정 주택법령이 상충하고 있어 혼란을 겪고 있는데.
상위법 우선적용 원칙에 따라 주택법령을 우선 적용하되 법령에 명시되지 않은 사항은 관리규약을 준수하면 된다.
다만 동대표 선거공고일이 개정령 공포일인 2010년 7월 6일보다 앞선 경우에는 기존 관리규약에 명시된 절차를 준수해야 한다.
관리규약이 개정되지 않은 상황에서 동대표 선거 관련 개정령 적용 여부는 동대표 선거를 위한 공고일을 기준으로 판단을 내리면 된다.

▶ 500세대 이상 공동주택은 시·군·구 선관위 직원 1명을 자체 선관위 위원으로 위촉할 수 있도록 했는데 의무사항인지. 그리고 대표회장·감사 직접선거에서 복수후보 출마시에도 일정 투표율 이상이어야 효력이 있는지.
500세대 이상의 공동주택에 한해 시·군·구 선관위 직원 1명을 선관위원으로 위촉할 수 있도록 한 것은 임의규정이다.
그리고 대표회장·감사를 입주자 등이 직접 선출할 경우 복수후보 출마시 투표율 제한은 없다. 다만 단수후보 출마시에는 전체 입주자 등의 10분의 1 이상이 투표하고, 투표한 입주자 등의 과반수 찬성으로 선출해야 한다.

▶ 주택법 시행령 제50조의 동대표 결격사유 중 ‘공동주택 관리와 관련하여 벌금 100만원 이상의 형(중략)’을 판단할 때는 주택법령 위반만 따져야 하는지.
주택법령 위반만을 뜻하는 것이 아니라 조문 그대로 공동주택 관리와 관련한 모든 형(확정판결 기준)을 살펴야 할 것이다.
예를 들어 관리비를 편취해 업무상 횡령죄로 벌금형을 선고받았거나 동대표를 폭행해 상해죄로 벌금형을 선고받은 경우도 동대표 결격사유에 포함된다. 다만 층간소음으로 인한 이웃간 다툼으로 상해죄 벌금형을 받은 경우는 이에 포함될 수 없다. 공동주택 관리와 관련한 벌금형으로 볼 수 없기 때문이다.
‘공동주택 관리 관련’의 판단은 ‘관리사무소’나 ‘입주자대표회의’의 운영·관리와 관련이 있는지 여부를 살피면 될 것이다.
이외에도 동대표 결격사유가 주택법 시행령에 신설됐는데, 이 중 미성년자나 금치산자, 한정치산자, 실형을 선고받고 5년 이상이 지나지 않은 자, 공동주택 관리 관련 벌금 1백만원 이상 형을 받고 5년이 지나지 않은 경우 등에 해당할 경우 당해 공동주택은 물론 어느 의무관리 대상 공동주택에서도 동대표로 출마할 수 없다.
과거와 달리 동대표 결격사유가 관리규약에서 주택법 시행령으로 격상됐기 때문이다.

▶ 관리주체의 출자회사나 자회사에 소속한 임직원도 동대표가 될 수 없는지.
자회사, 출자회사 여부를 따질 것 없이 독립된 법인을 기준으로 삼으면 된다. 뿌리가 같더라도 현 시점에서 법인이 다르다면 별개의 회사로 판단하는 것이 상식이다.
따라서 관리주체의 소속 임직원이 아니라 별도 법인 소속의 임직원이고, 해당 공동주택에 용역을 공급하는 자에 속하지 않은 별도 법인의 임원이라면 동대표로 출마할 수 있다.

▶ 동대표 임기제한의 대상이 동대표의 직계존비속에게도 적용되는지.
해당 동대표와 직계존비속은 1명으로 간주한다. 따라서 직계존비속을 포함한 해당 동대표의 최대 임기는 4년이다.
만일 부부 중 남편이 거주하는 주택과 부인이 거주하는 주택이 다르고 동(선거구)도 다른 경우 남편과 부인 모두 동대표로 출마할 수 있을 것이다. 거주는 주민등록이 기준이다.

▶ 500세대 이상 공동주택의 대표회장과 감사는 입주민이 직접 선출해야 하는데, 동대표는 어떻게 선출해야 하는지.
세대수와 관계 없이 주택법령의 적용을 받는 의무관리 대상 공동주택이라면 앞으로 동대표는 의무적으로 해당 선거구 입주민들의 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통해 선출해야 한다.
다만 선거구는 동별로 구획하는 방법 외에도 2개동 이상을 1개 선거구로 묶거나 통로나 층별로 선거구를 관리규약으로 구획할 수 있다.
한편 500세대 이상 공동주택의 대표회장·감사 선거에서 복수 후보가 출마한 경우에는 다득표자를 선출하면 된다. 그러나 단수 후보의 경우 전체 입주민의 1/10 이상이 투표하고 투표한 입주민의 과반수 찬성으로 선출할 수 있다.
500세대 미만의 대표회장과 감사는 대표회의 구성원(관리규약으로 정한 정원, 해당 대표회의 구성원의 2/3 이상이 선출된 때에는 그 선출된 인원) 과반수의 찬성으로 선출해야 한다.

▶ 구 주택법 시행령 제51조의 ‘의결정족수’ 관련 조항이 삭제됐는데.
법령의 효율화를 위해 해당 내용이 삭제됐지만, 의결정족수 규정은 달라지지 않았다.
주택법 시행령 제51조에 따라 대표회의는 ‘구성원’ 과반수의 찬성으로 의결할 수 있는데, ‘구성원’의 명확한 기준과 관련해서는 동법 시행령 제50조를 참조하면 된다.
따라서 대표회의는 관리규약상 구성원의 과반수 찬성으로, 구성원의 2/3 이상 선출된 때에는 그 선출된 인원의 과반수 찬성으로 각종 안건을 의결할 수 있다.

▶ 구 주택법 시행령 제58조 제7항의 ‘공동명의’(관리비 등을 대표회장과 관리소장 공동명의로 금융기관에 예치)가 삭제됐는데.
‘공동명의’는 금융실명제 관련 법령에 위반되는 문구로 그동안 혼란의 대상이었기 때문에 이번 법령 개정작업을 통해 삭제됐다.
다만 회계관리 투명성을 위해 관리비 등 계좌와 장충금 계좌에 대해 관리소장의 직인 외에 대표회장의 인감을 복수로 등록할 수 있다.

▶ 주택관리사보 자격시험의 1·2차 시험의 동시시행 근거가 삭제됐는데, 올해 시험은.
주관사보 자격시험 관련 개정된 주택법 시행령은 오는 10월 6일부터 시행된다.
따라서 오는 9월 19일 치러지는 제13회 주관사보 자격시험에는 1·2차 시험 구분시행 조항이 적용되지 않는다.
다만 한국산업인력공단의 공고에 따르면 제14회 시험부터는 구분된다.

▶ 각 지자체가 관내 동대표를 대상으로 실시해야 할 ‘입주자대표회의 운영 및 윤리교육’을 인터넷 방식 동영상 교육으로 실시할 수 있는지.
정부는 입주자대표회의 운영 및 윤리교육에 대해 인터넷 방식 동영상 교육은 허용하지 않을 방침이다.
인터넷 방식 동영상 교육은 타인의 대리 교육수료가 가능해 제도를 도입한 취지를 살릴 수 없기 때문이다. 따라서 해당 지자체가 교육을 실시했는지 여부는 집체교육만을 두고 판단할 계획이다.
한편 교육에 참석하지 못한 동대표에 대한 불이익 규정은 현재로서는 없다. 다만 지자체별 공동주택 관리 지원조례 개정을 통해 교육 참석률을 높일 수 있을 것이다.

▶ 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 따른 입찰가격 산출방법은.
주택관리업자의 입찰가격은 월간 위탁관리수수료에 계약기간의 개월 수를 곱해 산정한 금액으로 부가가치세를 제외한 금액이다. 월간 위탁관리수수료는 해당 공동주택의 총 주택공급면적에 제곱미터당 단가를 곱해 산정하면 된다.
더불어 용역비의 입찰가격은 월간 용역비에 용역기간 개월수를 곱해 산정한 금액이며, 일반 보수공사나 하자보수공사, 장기수선공사에 따른 입찰가격은 총 공사금액으로 이 또한 부가세를 제외해 제출해야 한다.

▶ 주택관리업자 및 용역업자 계약만료시 무조건 경쟁입찰을 실시해야 하는지.
원칙은 공개경쟁입찰이지만 예외적으로 계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시 관리주체로 선정할 경우 입주자 등으로부터 의견을 청취한 결과 10분의 1 이상이 서면으로 이의를 제기하지 않을 경우에 한정해 대표회의 구성원 3분의 2 이상의 찬성을 얻어 재계약할 수 있다.
계약기간은 장기수선계획의 조정기간(3년)을 고려해 관리규약으로 정할 수 있다.

▶ 각종 업자 선정시 계약자는.
지침 별표 4에 따라 주택관리업자와 하자보수공사 업자는 대표회의가 계약자다.
나머지 장기수선계획에 따른 공사, 관리비 중 수선유지비를 사용하는 공사, 각종 용역업자 선정계약이나 재활용품 판매계약·단지 내 광고 등의 계약자는 관리주체다.
다만 기술인력을 전문용역업체에 맡길 경우 관리주체는 대표회의의 동의를 얻어야 하고, 모든 입찰과정에 대표회의 감사가 입회할 수 있다.
그리고 관리주체는 장기수선계획에 따른 공사를 추진할 경우 주택법령에 의해 대표회의가 승인한 장충금 사용계획서를 준수해야 한다.