아파트 승강기는 입주민들이 매일 이용하는 시설물로 입주민들의 편익을 좌우하며, 아파트 이미지에도 영향을 준다.
뿐만 아니라 최근에는 장수명 아파트에 대한 관심이 집중되면서 승강기 유지보수 및 교체공사에 대한 관심이 높아지고 있다.
그러나 상당수 아파트 관리주체는 승강기에 대해 잘 알지 못한 채 보수업체에 유지보수를 맡기는 등 전문지식이 부족한 것이 사실이다.
이에 승강기 교체공사의 필요성과 승강기 교체공사를 모범적으로 마친 아파트를 찾아 승강기 공사 추진부터 공사완료까지의 과정과 교체공사시 유의해야 할 점 등에 대해서 상세히 알아보고자 한다.

입주민 안전 확보 위해 승강기 적정시기 교체 필요

아파트 승강기가 노후하면 소음, 고장, 멈춤 사고 등이 발생하기도 하는데 이는 입주민들에게 승강기에 대한 불신과 함께 불안감을 가져올 뿐만 아니라 크게는 아파트에 대한 신뢰까지 잃게 만들 수 있다.
이에 문제가 발생하기 전에 부분 및 전체교체를 실시하는 것이 좋다.
주택법 시행규칙 별표5 장기수선계획의 수립기준에는 부품별로 5·10·15년으로 수선주기가 다르게 명시돼 있지만 승강기 전면교체 공사의 경우 15년마다 실시토록 권장하고 있다.
한국승강기안전관리원 기술사업팀 박영태 차장은 “일반적으로 승강기는 20년 전후로 노후화가 빠르게 진행돼 고장이 잦아지는데 아파트의 경우 타 건물과 달리 입주민 등 다수가 사용하기 때문에 다른 시설물에 비해 노후화가 더 빨리 진행될 수 있다.”며 “승강기 공사에는 적지 않은 비용이 들기 때문에 입주민들의 부담이 크지만 이로 인해 승강기 교체 공사를 차일피일 미루게 되면 안전을 위협받게 된다.”고 승강기 수선의 중요성을 강조했다.
이어 박 차장은 승강기 교체공사 방법에 대해 “노후화된 부품을 조사해 공사범위를 정하고, 예상비용 및 업체 등을 상세히 알아본 후 그에 따라 부분이나 전면교체를 실시하면 된다.”고 조언했다.

‘승강기 교체 추진위’ 구성해 공사계획 등 철저히 세워야

경기 성남시 분당푸른마을아파트(50개동 2598세대, 이광수 관리소장) 입주자대표회의는 단지 내 승강기의 잦은 고장으로 입주민들이 많은 불편을 호소하자 지난 2007년 2월경 임원회의를 열고 승강기 교체안건을 내놨다.
이후 승강기 교체 기획위원장 및 감리위원장을 선출했으며 총 7명으로 ‘승강기 교체 추진위원회’를 구성한 뒤 승강기 교체계획을 세우고, 공사비용 충당방안 등 교체방법을 결정했다.
위원회는 승강기 전문지식 부족에 따른 어려움을 감리를 통해 해소키로 하고 한국승강기안전관리원을 선정해 승강기 교체공사에 대한 전반적인 기초지식을 쌓았다.
아울러 승강기 전문업체 3곳에서 교체공사를 실시한 각 아파트 단지를 수차례 견학해 자문을 구하고 지난해 5월경 입주민 약 68%의 동의를 얻어 총 66대의 승강기를 교체키로 했다.
교체공사는 지난해 11월부터 지난 5월까지 실시됐다.
특히 승강기 교체공사의 경우 주택법상 장기수선계획에 따라 장기수선충당금으로 실시해야 하지만 이 아파트는 12개동에 승강기가 없어 장기수선충당금으로 공사를 추진할 경우 일부 입주민들의 반발이 있을 것을 고려, 나머지 38개동 입주민들을 설득해 ‘승강기교체충당금’이라는 명목으로 승강기가 있는 동의 세대에만 부과토록 했으며, 공사비용 중 ‘승강기교체충당금’에서 부족한 부분은 6년간 할부로 납부할 수 있도록 계약방식을 업체와 협의해 입주민의 부담을 최소화했다.
뿐만 아니라 승강기를 거의 사용하지 않는 저층세대에 대한 비용부담에 대해 동대표간 의견을 나눠 승강기를 사용하지 않는 1층 세대의 경우는 ‘승강기수선충당금’을 면제토록 하고, 2층 세대는 50%만 부담토록 했다. 이후 단지 내 반상회 임원들에게 세부 내용을 설명해서 각 동 입주민들을 설득토록 협조를 구해 무리 없이 공사를 추진할 수 있게 됐다.
이밖에 추진위원회는 감리 담당자로부터 승강기 내 부품을 되팔아 공사비용을 충당할 수 있다는 점을 파악하고 입찰을 통해 가장 높은 가격을 제시한 업체를 선정, 승강기 공사비용으로 충당해 입주민들의 부담을 한층 줄였다.
이 아파트 김상엽 대표회장은 “대표회의와 관리직원들은 승강기 외에도 다양한 아파트 관리업무를 맡고 있기 때문에 승강기 공사에만 매진할 수가 없어 추진위원회를 구성했다.”며 “입주민 동의와 의견차로 승강기 교체까지 오랜 시간이 걸렸지만 현재는 고장이 없고 깔끔해져 입주민들로부터 칭찬을 받고 있다.”고 말했다.

“업체별 특징과 장·단점 비교해야”

승강기는 입주민들이 하루에도 수차례 사용하는 등 없어선 안 될 시설물로 교체공사시에도 각별한 주의를 기울여야 한다. 특히 일부 아파트의 경우는 업체서 입주민이나 관리주체가 승강기에 대한 전문적인 지식이 부족한 점을 노리고 계약시 정했던 부품이 아닌 단가가 낮은 제품을 사용해 입주민들이 피해를 입기도 한다.
앞서 분당푸른마을아파트 승강기 교체공사를 실시한 A업체의 관계자는 “대다수 아파트 입주민들이 최저가 공사비용을 제시한 업체를 선정하는 경우가 많다.”며 “이때 일부 업체서 아파트와 약정한 것보다 부품의 질이 떨어지거나 단가가 싼 제품을 사용하는 경우가 있어 공사완료 후 안전사고를 불러일으키거나 차후 재공사를 해야 하는 일이 발생할 수 있다.”고 지적했다.
이에 “전문지식이 부족한 입주민들이 가장 올바르게 업체를 선정하는 방법은 각 업체별 특징과 장·단점을 살펴봐야 한다.”며 “업체에서 승강기 교체공사를 실시한 아파트를 방문해 비교해보고 참고하는 것이 큰 도움이 된다.”고 조언했다.
또한 “승강기 검사기관에 감리를 의뢰할 경우 전문적 진단을 받을 수 있지만 입주민들에게 있어서는 금전적인 부담”이라며 “아파트에서 단독적으로 공사를 추진하는 경우에는 담당 관리직원들과 함께 순차적으로 공사 진행상황과 공사에 사용하는 부품 및 제품을 꼼꼼히 체크하는 것이 좋다.”고 덧붙였다.
지난해 9월 1일부터 10월 31일까지 승강기 16대를 교체공사한 서울 노원구 하계청솔아파트(8개동 1192세대, 민영면 관리소장) 입주자대표회의는 공사 추진시 가장 어려웠던 점으로 입주민 동의 절차를 꼽았다. 반대하는 일부 입주민들을 설득하기 어려웠던 점도 있지만 단지 내 400여세대가 임차세대였기 때문이다.
이에 이 아파트 대표회의와 관리주체는 세대주를 직접 찾아가거나 우편, 전화 등으로 끊임없이 설득하고 전문가를 초청해 주민설명회를 개최하는 등의 노력을 기울여 71.3%의 높은 동의를 얻을 수 있었다.
특히 약 20일간 진행되는 공사로 인한 불편함 때문에 반대하는 입주민들에 대해서는 주민설명회를 열고 승강기가 노후함에 따라 안전이 위협받는다는 점을 강조해 동의를 얻었다.
이와 함께 공사를 추진하기 위한 절차, 공사범위 등에 전문지식이 부족해 업체선정 등도 어려웠던 점으로 꼽았다.
이 아파트 대표회의와 관리주체는 승강기 교체공사를 마친 아파트와 승강기 전문업체 등에 자문을 구하기도 하고 업체별로 승강기 교체를 마친 아파트를 직접 방문, 관리주체와 입주민들을 만나 의견을 듣고 부분교체와 전면교체에 따른 장·단점을 비교·분석했다.
아울러 업체측으로부터 감리제도에 대해 듣고 관리직원 등을 통해 알아본 후 승강기 검사기관에 감리를 맡긴 것도 도움이 됐다고 밝혔다.
당시 공사를 추진하는 데 적극 나섰던 이 아파트 김병진 전기실장은 “승강기 교체공사 추진시 승강기 전문지식이 부족한 아파트 입주민이나 관리직원들은 많은 애로사항에 부딪히게 된다.”며 “다수의 승강기 전문업체에 문의를 하고 공사에 대한 전반적인 정보와 지식을 쌓은 뒤 업체선정 등 공사를 추진해야 한다.”고 설명했다.
이 아파트 신순달 대표회장은 “업체선정시 업체별로 부분교체 공사를 한 아파트와 전면교체 공사를 한 아파트를 각각 추천받아 직접 방문한 뒤 문제점 등을 비교, 분석했다.”며 “처음에는 입주민들이 대표회의의 공사 추진을 불신했지만 동대표와 관리직원들이 직접 발로 뛰고, 공사 진행상황, 업체선정, 교체시 사용되는 부품·제품, 공사비용 등을 상세히 공개함으로써 입주민들로부터 신뢰를 얻게 됐다.”고 말했다.

“아파트서 단독으로 공사추진시 공사 진행상황 등에 관심 가져야”

이들 아파트의 경우처럼 감리를 통해 공사를 추진하면 원활할 수 있지만 감리에 드는 비용이 적지 않기 때문에 일부 아파트에서는 단독적으로 공사를 추진하는 경우도 많다.
이에 대해 한국승강기안전관리원 기술사업팀 홍성민 처장은 “전문지식이 부족한 입주민들이 감리 없이 직접 승강기 교체공사를 추진할 경우 짜깁기식으로 시방서가 작성되거나 승강기 공사가 허술하게 진행될 우려가 있다.”고 지적했다.
홍 처장은 “초반에 단순히 최저가 업체만을 선정하다 보면 승강기 내부 제품들 역시 안전성 등이 인증되지 않은 부품이 쓰일 수 있고, 이는 설치 후 하자를 발생시키게 된다.”며 “검사기관의 감리 없이 승강기 교체공사를 추진코자 하는 아파트는 꼼꼼하게 계획을 세운 뒤 공사 진행상황 등에 대해 관심을 갖고 주의 깊게 살펴봐야 한다.”고 덧붙였다.
아울러 승강기 제조와 부품을 생산하는 100여개의 중소기업으로 구성된 한국승강기공업협동조합의 정기진 전무는 “아파트 입주민들이 승강기 교체공사 업체선정시 대기업만 선호하는 경향도 문제”라고 지적했다.
정 전무는 “승강기 교체시 승강기 내 핵심부품의 경우 인증제품이 아닌 부품을 사용하면 완성검사를 통과할 수 없기 때문에 중소기업에서도 국내에서 인증 받은 제품만을 사용한다.”며 “대기업의 경우 대부분 외국제품을 사용하지만 중소기업들은 국내제품을 사용해 부품 교체 등이 신속하게 이뤄진다.”고 강조했다.

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< 미니인터뷰 >

“승강기 감리는 적정 교체범위 등 투명한 공사추진에 도움”

- 한국승강기안전관리원 기술사업팀 홍성민 처장 -

앞서 모범사례로 소개한 아파트에서 언급됐듯이 전문지식이 부족한 아파트 입주민들이 승강기 교체공사를 진행하는 데 도움을 받을 수 있는 제도로는 감리제도가 있다.
승강기 감리는 전문가들이 교체공사에 투입돼 계획부터 완공까지 조언자 및 감시자 역할을 하는 것으로써, 현재 한국승강기안전관리원(www.kesi.or.kr)과 한국승강기안전기술원(www.kest.or.kr) 등 승강기 검사기관에서 실시하고 있다.
이중 한국승강기안전관리원 기술사업팀의 홍성민 처장을 만나 승강기 감리가 구체적으로 왜 필요한지, 어떻게 진행되는지 등에 대해 들어봤다.

▶ 승강기 감리란 무엇인지.
감리는 승강기 전문가를 투입해 비전문가가 최적의 조건으로 공사를 추진할 수 있도록 돕는 도우미, 안내자 역할을 하는 것으로, 입주민 등 승강기 소유자는 전문가의 조언을 참고해 공사에 대한 결정을 내릴 수 있다.
구체적으로 승강기를 교체하고자 할 때 현 승강기의 상태를 파악해 적정교체 범위를 알려주고, 그에 따른 공사 비용을 잠정적으로 산정해 구매시방서를 작성해 주며, 업체선정시에도 입주민들 곁에서 장·단점에 대해 조언하는 역할을 하는 것이다.

▶ 승강기 교체시 감리제도는 왜 필요한지.
노후 승강기 교체시 일부 시설물 혹은 부품만을 교체할 것인지, 전면을 교체할 것인지 결정해야 한다.
특히 장기수선계획에 의한 승강기 교체는 장기수선충당금을 사용해야 하기 때문에 금액 산정에 있어서도 신중해야 한다.
그런데 입주민들은 승강기에 대한 전문적인 지식이 부족하기 때문에 무턱대고 승강기 업체를 불러 업체측 말만 믿고 공사를 추진하는 경우가 종종 있다.
물론 모든 업체가 그런 것은 아니지만 일부 업체는 실제 공사가 필요한 공사범위를 부풀려 교체를 하지 않아도 되는 부분까지 교체범위에 포함시키는 등 입주민들에게 과도한 비용을 부담시키기도 한다.
이에 전문가의 감리가 필요한 것이다.
앞서 말했듯 승강기 교체공사시 감리제도를 도입하면 적정교체 범위와 예상 공사비용을 추측해 줘 입주민들은 그에 따른 선택을 자유롭게 할 수 있는 것이다.
또한 승강기 교체시 사용되는 제품의 효율성 등 궁금한 사항들을 세세하게 안내받을 수 있으며, 예상 공사비용을 산정해 입주민들에게 알려주기 때문에 공사가 투명하게 추진될 수 있도록 하는 역할도 한다.

▶ 감리는 어떻게 진행되나.
먼저 승강기 카 내 확장, 증속여부 등 입주민들의 요구사항을 조사하게 된다. 이후 교체범위를 진단하게 되는데 재사용이 가능한 부분, 예를 들어 도어나 카 내부 등 그대로 쓸 수 있는 부품 등을 검사하고, 입주민들의 동선을 확인해 승강기 교체시 입주민들의 피해 및 불편을 최소화하는 방안을 모색한다.
이후 관리사무소의 협조를 얻어 입주민들을 대상으로 진단결과 설명회를 실시하게 되고, 입주민들은 설명회에서 들은 내용을 토대로 교체범위를 결정하게 된다.
이어 입주민 의견 및 교체범위에 따른 구매시방서를 작성, 입주민과 협의해 확정되면 아파트측에서 업체설명회를 열고 입찰 및 가격을 조율하게 된다.

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< 승강기 공사업체 소개 >

■ 티센크루프동양 엘리베이터(주)

티센크루프엘리베이터코리아(www.thyssenkrupp-eleva tor.co.kr)는 그 전신인 동양엘리베이터㈜가 지난 1966년부터 승강기 사업을 시작한 이래 40년의 역사를 지닌 승강기 전문기업으로, 2003년 10월 1일부로 세계적인 규모의 독일계 회사인 티센크루프 엘리베이터와 합병했다.
지난 3월에는 국내 엘리베이터 업계 최초로 제조, 설치, 보수 전체에 대한 ‘OHSAS 18001’(안전보건경영시스템) 인증을 획득했으며, 지난해 경기 김포시 한강 신도시지역 아파트 등에 다수의 승강기를 공급한 바 있다.
티센크루프동양 엘리베이터는 ▲현대적인 디자인(카 내부 인테리어, 도어, 표시기류 등) ▲부드러운 승차감(소음과 진동 최소화) ▲효율성 향상(운행효율 높여 소비전력 절감) 등에 중점을 두고 있다.
특히 티센크루프동양 엘리베이터는 타사 제품의 엘리베이터도 리모델링할 수 있는 기술력과 함께 제어반 내의 인버터를 범용으로 활용할 수 있는 기술력을 갖고 있다.

■ 오티스 엘리베이터

오티스코리아(www.otis.com)는 LS산전의 창원공장에서 지난 1968년 창립됐으며, ‘안전’을 제1의 경영철학으로 내새워 제품의 설계, 생산, 설치, 서비스 등 모든 과정에서 전 임직원과 입주민 등 고객의 안전에 역점을 두고 있다. 이에 올해 초에는 ‘제7회 글로벌스탠다드 경영대상 안전경영부문’에서 3년 연속 대상의 영예를 안기도 했다.
오티스는 교체비용을 줄이기 위해 비마모성 부품, 반영구적 부품, 마모성 부품으로 나눠 불필요한 교체품목을 최소화하고 있다.
오티스의 리모델링 특징으로는 ▲다양한 교체방식 제공 ▲풍부한 교체경험 ▲축적된 최고의 기술 등이 있다.

■ 현대엘리베이터(주)

현대엘리베이터(www.hyundaielevator.co.kr)는 1984년 창립 이후 지속적인 경영혁신과 기술개발로 국내 승강기 산업 발전의 견인차 역할을 하며 성장해 왔다.
또한 지난 20여년 동안 승강장 스크린도어, 주차설비 등을 새로운 성장축으로 해 사업영역을 확장해 가며 이동효율을 창출하는 종합솔루션 회사로 재도약하고 있다.
현대엘리베이터는 지난해 경기도 분당지역 등 다수 아파트의 승강기 교체사업을 실시했으며, 지난 2008년에는 지식경제부로부터 한국 서비스품질 우수 기업 인증을 획득한 바 있다.

■ (주)신한엘리베이터

신한엘리베이터(www.shelevator.co.kr)는 1977년 한국엔지니어링으로 출발해 연간 1백억원의 성과를 올리고 미국의 OTIS사와 합작법인을 설립해 한국 OTIS 엘리베이터 주식회사로 발전했다. 그 후 1995년 한국OTIS와는 별개로 순수 한국자본인 신한엘리베이터로 재탄생했다.
신한엘리베이터는 그동안 엘리베이터 산업이라는 오직 한 분야에서 30여년간 쌓아온 축적된 기술 및 경험과 ‘품질은 기업의 생명이다’라는 경영방침으로 안전사고를 최소화하기 위해 노력하고 있으며, 입주민 등 고객과 임직원간 밀착도를 높여 빠른 민원처리로 고객만족을 도모하고 있다.