공동주택 관리·운영에 관한 전문가 양성을 위해 최고경영자과정을 운영중인 중앙대학교에서 공동주택 관리 분야에 대한 전문가 강의를 진행해 눈길을 끌었다.
중앙대학교 사회개발대학원은 지난달 24일 중앙대 아트센터 904호 멀티미디어실에서 사전에 참여신청을 한 관리소장 및 관련 종사자 등 70여명이 참석한 가운데 공동주택 관리에 대한 공개특강을 개최했다.
이날 특강은 ▲공동주택 교육제도 개선 ▲초고층 빌딩관리 인력양성 필요하다 ▲2010년 공동주택 관리방향 ▲공동주택 관리 개선책 등의 순으로 진행됐다.
이 중 특히 은난순 박사는 △입주자대표회의 운영교육의 과제와 효과 △주택관리사 등 관리직원 교육의 과제와 효과 △외국의 주택관리 및 주민 교육의 시사점 등 세 가지 주제로 나눠 연구 내용을 설명하고, 주택관리업의 운영 활성화를 위한 개선방안을 제시해 참석자들의 호응을 얻었다.
또한 국토해양부 정권일 사무관은 ▲공동주택 패러다임 ▲주택법의 변천과정 ▲공동주택 관리의 현황 및 문제점 ▲주택법령 개정방향 주요내용 등을 소개했다.

“대표회의 운영교육 활성화 위한 장치 필요”
이번 특강에서 한국주거문화연구소 은난순 박사는 공동주택 관리 관련 교육제도와 관리 전문화에 대한 내용을 강의했다.
은 박사는 “입주자대표회의 운영이 잘못되는 경우 입주민의 알 권리와 참여권이 침해받을 수 있고, 관리주체와의 갈등을 유발시킨다.”며 “입주자대표회의는 관리직원의 인사에도 직·간접적인 영향력을 행사하기 때문에, 소신 있는 관리자의 업무집행에 혼선을 초래하기도 하고, 동대표로서 관리 제반사항을 파악하지 못할 경우 관리자를 제대로 감독할 수 없다.”고 지적했다.
또한 “대표회의는 의결권과 감독권을 갖고 있음에도 불구하고, 이러한 업무를 제대로 수행할 수 있는 기초 지식과 소양을 습득할 만한 기회를 갖지 못한다.”며 “심지어는 동대표를 하는 동안 단지의 관리규약 조차 제대로 습득하지 못한 채 임기 내내 동대표 업무를 보는 이들도 있으며, 이러한 동대표는 다수의 선량한 동대표와 관리주체의 의지도 꺾을 수 있다.”고 언급했다.
이에 은 박사는 “최근 국토부에서 주택법 시행령 개정안 입법예고를 통해 입주자대표회의 교육을 의무화할 계획을 밝힌 것은 그동안 대표회의 교육의 필요성이 꾸준히 제시된 바 있어 매우 고무적”이라며 “앞으로 대표회의 운영 등에 관한 교육을 어떠한 프로그램으로 진행할 것인지 등 후속 방안이 제시돼야 하고, 운영교육이 잘되고 있는 모범사례를 보여줌으로써 실효성을 높이는 데 집중해야 한다.”고 주장했다.
이에 따라 “교육 참여 유도를 위해 다양한 인센티브와 견제 장치가 필요한데, 지자체별 공동주택 관리 지원금 심의시 심의기준의 하나로 교육 참여 정도를 포함시킬 수 있을 것”이라며 “동대표의 교육 참여 현황을 단지 입주민이 알 수 있도록 공개하는 것도 필요하다.”고 강조했다.
은 박사는 “또 기존의 집체식 대표회의 교육뿐 아니라 단지별로 찾아가는 입주민 교육 등 다양한 교육 프로그램의 개발이 시급하다.”며 “공동생활에 대한 이해를 토론의 장을 통해 하나씩 얻어갈 때 동대표로서의 참여뿐 아니라 의사결정자의 한사람으로서 현명한 의사결정으로 동대표를 지원하는 입주민 인프라가 구축될 수 있을 것으로 기대된다.”고 덧붙였다.
이밖에 은 박사는 “주택관리사는 공동주택이라는 물리적 건물 및 시설·설비 등을 안전하게 관리해야 하고, 합리적이고 투명한 회계관리, 인사관리뿐 아니라 입주민 개개인의 민원 해결과 갈등 해결, 주거서비스 제공에 이르기까지 매우 복합적인 업무를 해야 하기에 이에 대한 자질이 요구된다.”며 “하지만 현재 주택관리사보 배출 시험에만 의존하고 있어 대학 등 교육기관에서의 전문교육과정이 전무한 상태”라고 꼬집었다.
이어 은 박사는 “공동주택 관리는 건물을 짓는 것 이상으로 중요하며, 리더십과 청렴함, 서비스 정신 등 관리철학이 필요하고, 관련법과 변화하는 제도에 대해서도 정확하게 파악하고 있어야 한다.”며 “공동주택 관리와 관련한 법원 소송 및 각 지자체의 민원건수 실태를 파악해 보면 관리현장에 내재한 문제점이 사회문제화가 될 만큼 심각함을 알 수 있다.”고 강조했다.
이에 대해 은 박사는 “현재 시행되고 있는 자격 취득 후 1회에 그치는 법정교육을 보완, 정기적(최소 3년마다)인 법정교육을 이수할 필요가 있다.”며 “주택관리사보 대상으로 현장근무 인턴십 제도를 도입할 필요가 있고, 기자격증 취득자에 대한 재교육을 강화해야 한다.”고 제시했다.
은 박사는 “주택관리사(보)의 자격 관리를 통한 전문성 향상 및 처우개선의 모색과 함께, 자산관리 등 특성화 교육과정을 통해 현 주택관리사의 역량을 뛰어 넘는 주택관리전문가 제시 등 차별화 전략이 필요하다.”며 “주택관리업체 역시 전문적 노하우를 갖고 책임관리 할 수 있는 환경 조성이 필요하고, 그 시작은 관리직원에 대한 맞춤식 교육을 통해 이뤄져야 할 것”이라고 말했다.

“주택법령 개정 통해 관리투명성 제고시킬 것”
이날 국토해양부 주택건설공급과 정권일 사무관은 공동주택 관리 현황 및 문제점과 주택법령 개정 계획의 주요내용에 대해 특강을 실시했다.
정 사무관은 “지자체에서 임의규정으로(연 4시간 이내) 입주자대표회의 운영 교육을 하고 있어 실효성이 미흡하고, 입주자대표회장 선출과 임기를 관리규약에서 정하도록 해 선출과정(간선제)과 임기(연임규정 등)로 인한 문제가 발생하고 있다.”며 “이러한 내용은 주택법 시행규칙에도 일부가 있긴 하지만 대부분의 아파트에서는 관리규약준칙을 따르고 있어 일부 단지에서 악용하는 사례가 있다.”고 지적했다.
또 “현재 동별 대표자 선출에 있어 별도의 선출기구 없이 서명방식으로 선출해 공정성에 논란이 있고, 동별 대표자 결격사유 규정이 없어 검증도 곤란하다.”며 “아파트 관리규약준칙에 들어 있는 이 부분이 제도권 안으로 들어오지 않았기 때문에 문제가 발생했다고 보고, 이번에 일단 법제화를 해서 제도권 안으로 들여놓고 벌칙규정으로 최대한 지도·감독을 할 계획”이라고 강조했다.
아울러 정 사무관은 “대부분의 아파트에서 관리비 회계처리는 사업계획과 예산안 미수립, 관리비 집행에 대한 자체 감사만 시행하는 등 회계의 투명성 논란이 있다.”며 “또한 잡수입에 대한 회계처리기준도 미흡하고 불투명해 입주민의 불신을 초래한다.”고 진단했다.
이어 정 사무관은 “주택관리업자 선정 등에 있어 특정 이해관계자에게 선정하는 등의 문제로 공정성에 의문이 있다.”며 “각종 공사·용역업자 선정을 관리규약에 따라 입찰방식으로 하고 있으나, 형식적 입찰과 단합 등으로 투명성 시비가 생긴다.”고 언급했다.
이에 따라 정 사무관은 “입주자대표회의의 민주성을 확보하기 위해 ▲자체선거관리위원회 구성 ▲주민투표방식의 동별 대표자 선출과 해임 근거 마련 ▲동별 대표자 임기는 2년, 1회에 한해 중임 가능 ▲회장과 감사는 입주민 직선제 ▲동별 대표자 결격사유 법령근거로 후보자 자격 검증 등의 내용으로 주택법 시행령·규칙 개정안을 만들었다.”고 소개했다.
또한 “회계 투명성 제고를 위해 △관리주체의 다음연도 사업계획과 예산안 수립, 입주자대표회의에 제출해 승인을 받도록 의무화 △관리비 등의 집행에 대해 자체감사를 원칙으로 하되, 필요시 외부 회계감사 가능(입주민 등의 1/10 요구, 입대의 의결) △관리비 등의 장부와 증빙서류는 5년간 보관 의무화 등이 포함시켰다.”고 설명했다.
이와 함께 정 사무관은 “주택관리업자 및 용역업체를 선정할 때는 일정금액 이상 국토부장관이 정하는 경쟁 입찰로 의무화하기로 했고, 입주자대표회의 전문성 강화와 도덕성 함양을 위해 지자체에 대해 동별 대표자의 운영 및 윤리교육을 의무화시켰다.”고 말했다.
이밖에 정 사무관은 “관리비의 투명한 관리를 위해 전기료, 난방비 등의 에너지 사용료(량) 및 잡수입, 장기수선충당금, 운영비 등의 전 항목 공개 의무화와 주택관리업자 선정시 입찰공고 및 결과를 공개하는 방안으로 개정했고, 공동주택 관리 투명성·주민화합·에너지 절감 등의 평가지표를 기준으로 우수단지를 선정토록 했으며, 우수단지로 선정되면 정부인증과 시상, 예산지원 등의 인센티브를 제공키로 했다.”고 언급했다.
또 “입주자대표회의 감사는 매년 1회 시행하고, 입주자대표회의와 관리주체에게 감사보고서를 제출하는 내용도 포함됐다.”고 덧붙였다.